Метод сравнительного анализа продаж

(Sales Comparison Approach) - метод оценки стоимос­ти объекта путем сравнения недавних продаж сопо­ставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учи­тывающих различия между ними.

Стоимость объекта недвижимости по этому методу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие от оцени­ваемого объекта:

К = Pk ±ΣD,

где Pk - продажная цена аналогичного объекта (сово­купности однородных аналогов); ΣD - сумма попра­вочных корректировок.

Несмотря на кажущуюся простоту формулы, опре­деление суммы поправочных величин весьма трудо­емкая работа и требует большого опыта оценщика. Следует собрать большое количество подробной и до­стоверной информации о сопоставимых однородных объектах. Например, для рынка жилья: характеристика жилой площади, местоположение, этажность, наличие бытовых удобств и телефона, экологическая чистота и престижность района, состояние и отделка помеще­ния и т. п.

Особенность внесения поправок также состоит в том, что различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько было затрачено на создание (или лик­видацию) этой характеристики.

Метод САП также может называться:

- подходом прямого сравнительного анализа продаж;

- методом сравнительных продаж

- рыночным методом;

- методом рыночной информации.

Принципы оценки, лежащие в основе САП:

- спрос и предложение,

- замещение,

- вклад.

Первый принцип утверждает, что при развитом рынке недвижимости цена объекта зависит от текущих условий спроса и предложения.

Принцип замещения предполагает, что рацио­нальный покупатель не заплатит за конкретную собст­венность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезнос­тью.

­ Оценщику важно понимать специфику использования принципа замещения в теоретическом обосновании ме­тода САП.

Применительно к рынку квартир данный принцип означает, что если покупатель имеет возможность и желание приобрести квартиру, то ее стоимость обычно устанавливается на уровне цен продаж вы­бранного типа квартиры при допущении, что не по­надобится много времени и дополнительных затрат на осуществление сделки. Опытные риэлтеры знают, что большинство покупателей готовы рассматривать несколько вариантов с целью выбора оптимального и согласятся лишь на небольшую отсрочку на оформле­ние сделки.

Принцип замещения обеспечивает основу той пред­посылке, что рыночная стоимость квартиры является стоимостью, определенной в ходе предыдущих сделок с подобной недвижимостью с аналогичными характе­ристиками при условии отсутствия в них особых ус­ловий сделок, то есть сделка должна быть типичной как по финансированию, так по условиям ее заклю­чения.

Принцип вклада используется при внесении кор­ректировок в стоимости сравниваемых объектов. Если в оцениваемом объекте отсутствует какая-либо особен­ность, присутствующая в сравниваемом объекте, то стоимость корректируют на величину вклада этой де­тали.

Подход САП применяется при условии развитого рынка продаж. При становлении рынка такие условия реализуются на рынке купли-продажи квартир. САП также представляет наилучшие показатели для опреде­ления стоимости объектов недвижимости малого част­ного бизнеса.

При развитом рынке земли дает наилучшие резуль­таты при оценке земельных участков.

К преимуществам рыночного подхода следует отнести то, что это:

- наиболее простой подход;

- статистически обоснованный;

- предлагает методы корректировки;

- обеспечивает данные для других подходов к оценке.

Недостатками метода следует считать следующее:

- необходимость активного рынка;

- сравнительные данные не всегда имеются;

-требование внесения поправок, большое количе­ство которых оказывает влияние на достоверность ре­зультатов;

- подход основан на прошлых событиях, не прини­мает в расчет будущие ожидания.