Метод количественного анализа

Этот метод требует детального подсчета всех издер­жек на возведение или установку составных частей но­вого здания, косвенных издержек (разрешение на стро­ительство, топосъемка, отвод земли, накладные расхо­ды, включая страхование и налоги, прибыль застройщика и т. д.), а также прямые расходы.

Для применения этого метода вначале необходимо со­ставить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента. К этим затратам необходимо добавить косвенные и накладные расходы, прибыль застройщика.

К прямые затратам (П3) относятся материалы и тру­дозатраты, к косвенным затратам: накладные расходы, прибыль подрядчика, страховка, проценты выплаты по кредиту, вознаграждение архитекторам, инженерам, оп­лата юридических услуг, затраты на подготовку ТЭО, отвод земли, топосъемку, согласование с различными службами города и др.

Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются определенные знания и навыки. При его применении начинающие оценщики делают много ошибок. Целесо­образно для подобной работы привлекать квалифициро­ванных сметчиков.

Метод разбивки по компонентам

Этот метод использует показатели затрат по отдель­ным компонентам здания, включая их установку.

Например: Затраты на кладку 1м² стены из керамического кирпича на конец 1997г. составляют 561 руб., в том числе 28 руб. накладные расходы, и включают:

- Стоимость материалов 487 руб.

- Зарплата рабочих-строителей 22 руб.

- Эксплуатация машин (в т. ч. зарплата машиниста) 10 руб.

- Накладные расходы и плановые накопления 42 руб.

Следовательно, если известен объём стен оцениваемого здания, например 120 м³, то можно определить стоимость на 1 января 1998г.

561 руб. *120 м³ = 67 З20 руб.

Исходную информацию для применения этого метода можно найти в периодически издаваемых межрегиональных информационно-аналитических бюллетенях фирмы КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве».

Метод сравнительной единицы

Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении.

Полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания находится по формуле:

ПСВ=В* Vcтp.*k,

где ПСВ - полная стоимость воспроизводства;

В - восстановительная стоимость единицы измерения (1 м³) данного типа здания;

V стр. - строительный объём здания;

k - поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструктивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса.

Этот метод очень широко применяется оценщиками в своей практической деятельности, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий.

В 1970-1972 г. отраслевыми проектными институтами министерств и ведомств СССР разработаны сборники укрупнённых показателей восстановительной стоимости (УПБС) зданий и сооружений для переоценки основных фондов на 1 января 1972 г.

Всего разработано 37 сборников УПВС зданий и сооружений различных отраслей народного хозяйства, в которых приведены значения стоимости 1 м³ (1 м²) различных зданий и сооружений и поправочные коэффициенты.

В состав оценочных таблиц входят следующие показатели:

а) группа капитальности;

б) характеристика конструкций зданий и элементов их благоустройства;

в) стоимость единицы строительных работ за 1 м³ (1 м²);

г) необходимые примечания, поправочные коэффициенты надбавки и уменьшения, связанные с наличием или отсутствием в оцениваемом здании того или иного вида благоустройства;

д) удельные стоимостные весы отдельных конструктивных элементов в процентах.

Метод «50Х50»

Метод «50х50» предусматривает, что при возведении зданий с использованием импортных и дорогостоящих строительных и отделочных материалов (коттеджи, особняки, объекты индивидуального строительства и др.) существует практика валютных взаимозачетов (рублевых расчетов по курсу ММВБ) за выполненные работы, предусматривающая равенство затрат на за­работную плату и механизмы и стоимости строи­тельных и отделочных материалов, конструкций в структуре всех затрат на СМР.

Метод основан на применении биржевых котировок, фактических объёмов строительных материалов и соот­ветствии затрат на материалы с затратами за выполнен­ные работы.

Это метод принят подрядными строительными орга­низациями как гарантия качества за выполненные ра­боты - учет претензий заказчика (много вариантность пе­репланировок и переделок в период возведения объек­та) и ответственность за возможную порчу материалов.

Несмотря на то, что метод весьма упрощенный, но в большинстве случаев он дает удовлетворительные ре­зультаты и может использоваться в практике оценки.