Методы определения поправок

Методы внесения поправок делятся на:

Количественные:

- анализ парных продаж;

- регрессионный анализ.

Качественные:

- относительный сравнительный анализ;

- метод общей группировки;

- персональные интервью.

Важно помнить, что поправки производятся от срав­ниваемых объектов к оцениваемому, т. е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Парными продажами называются продажи двух объ­ектов, которые почти идентичны, за исключением одного различия, которое оценщик пытается оценить, чтобы внести поправку.

Корректировка может производиться в двух основных формах:

- в денежном выражении;

- в процентах.

Поправки в денежном выражении - это сумма, прибавляемая или вычитаемая из продажной цены каждого сопоставимого объекта.

Процентные поправки используются тогда, когда сложно определить абсолютные значения, но рыночные данные свидетельствуют, что существуют процентные отличия.

Причем существуют два вида учета процентных поправок:

- независимая, когда каждая отличительная характеристика учитывается независимо от другой (при расчете общей корректировки отдельные независимые поправки суммируются);

- кумулятивная процентная поправка, когда учет каждой корректируемой характеристики производится с учетом наличия других отличительных характеристик (при расчете общей корректировки кумулятивные поправки перемножаются).

Американским институтом оценщиков недвижимости предлагается следующий порядок внесения поправок:

1. Имущественные права. Эта поправка учитывает разницу в наборе прав, передаваемых в сделке.

2. Финансовые условия. Эта поправка учитывает разницу в условиях финансирования сделки (оплата наличными, перечислением, с использованием заемных средств, оформление закладной, использование ипотечного кредита и т.д.)

3. Условия продажи. Учитывает взаимосвязь продавца и покупателя и возможные скидки в цене продажи.

4. Время. Учитывает изменение рынка со времени сопоставимой продажи до даты оценки.

5. Местоположение. Учитывает поправки на мес­тоположение сопоставимой продажи и оцениваемого объ­екта.

6. Физические характеристики. Каждое от­личие в физических характеристиках должно быть уч­тено при проведении оценки.

Третий вид поправки- общая группировка. Используется на активном рынке, где можно найти достаточное число сравнительных продаж, с тем, чтобы изучить рыночный разброс цен. Если разброс цен невелик, например, около 1 %, то можно с уверенностью заключить, что стои­мость объекта является величиной, средней по отноше­нию к наибольшему и наименьшему значению в рассмат­риваемой группе сравнительных продаж.

Различными сегментами рынка недвижимости ис­пользуются разные единицы сравнения.

На рынке продажи земельных участков используются следующие единицы:

- цена за 1 сотку;

- цена за 1 га;

- цена за 1 застроенный лот;

- цена за 1 фронтальный метр (вдоль дороги или побережья);

- цена за единицу плотности застройки.

При анализе застроенных участков могут использоваться следующие характеристики:.

- цена за 1 м²;

- цена за 1 м² площади, сдаваемой в аренду;

- цена за 1 м³ строительного объема;

- цена за комнату или квартиру;

- цена за единицу, приносящую доход (стадионы ­за одно посадочное место, гаражи - за одно место парковки).

Важным моментом при использовании метода САП является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. В оценке не допускается ариф­метическое усреднение полученных данных. Вместо усреднения возможно использование нечетких оценок и корректировок.

Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоста­вимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больше вес имеет данная продажа в процессе итогового согла­сования.

Итоговая величина стоимости представляет собой суж­дение, вынесенное оценщиком на основе анализа всей доступной информации.