Метод разбиения на виды износа

Определение износа этим методом производится пу­тем разбиения его на три компонента: физический износ, функциональный износ и внешний износ.

Физический износ подразделяется на неустранимый и устранимый.

Неустранимый - когда затраты на исправление де­фекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена.

Устранимый - затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость.

Любой недостаток можно исправить, но если при этом затраты превосходят потенциальные выгоды, он считается неустранимым.

Физический износ может быть определен путем не­посредственного обследования элементов здания. Значе­ния величин износа будут определяться опытом и зна­ниями оценщика. В ряде случаев для этой работы мо­гут быть привлечены специалисты.

В советское время износ элементов зданий опреде­лялся в соответствии с нормативными документами, которые могут быть также использованы оценщиком.

В первую очередь, это ВСН-53-86 (р) «Правила оцен­ки износа зданий» Госгражданстроя.

Функциональный износ означает то, что что-то в оце­ниваемом объекте не соответствует духу времени. Причи­ной может быть как недостаток, так и избыток чего-либо. Дефект может быть устранимым и неустранимым.

Если дефект устраним, то он определяется как раз­ница между затратами на установку какой-либо систе­мы на оцениваемом объекте и затратами на её установ­ку на новом объекте.

Внешний износ вызывается факторами, внешними по отношению к собственности. Такими факторами яв­ляются промышленные предприятия по отношению к недвижимости, сейсмическая и экологическая обстанов­ка и др.

Данный вид износа присущ только недвижимости в силу ее фиксированности расположения.

При анализе местоположения оценщик должен учи­тывать политику правительства, экономические факто­ры, занятость, транспорт, наличие системы образова­ния, наличие зон отдыха и т. п. Такие объекты, как ма­газины, казино, рестораны, больницы и бензоколонки, если они находятся слишком близко, могут снижать стоимость недвижимости.

Внешний износ может также вызываться конкурен­цией на местном рынке недвижимости вследствие избыточного предложения аналогичных объектов.

Внешний износ - только неустранимый, так как ве­личина затрат всегда будет больше прироста стоимости объекта.