Анализ среды местоположения Объекта

Объект оценки расположен в Санкт-Петербурге, согласно существующему административно-территориальному делению – в Невском районе.

Рис. 11.1. Карта-схема местоположения Объекта в городе

Характеристика района

Невский район расположен на юго-востоке Санкт-Петербурга. Это единственный район города, раскинувшийся по обоим берегам Невы, соединенными Финляндским железнодорожным и Володарским автомобильным мостами. Его площадь – 6 179 га, из них 4 тысячи га – зеленые насаждения, 0,5 тысячи га – водные поверхности. Протяженность с севера на юг – 20 км, с востока на запад – 8 км.

Жилищный фонд района составляет около 9 млн. кв. м общей площади, большая часть из которых являются муниципальной собственностью.

Границами района служат: на западе с Фрунзенским районом – железная дорога на Москву, на севере, с Центральным районом – Обводный канал и Окружная железная дорога, на востоке, юге и юго-востоке – границы города.

Численность населения

Численность населения Невского района составляет около 450 тыс. человек (9,8% от числа проживающих в Санкт-Петербурге).

Застройка района

Впервые северная часть правобережья современного Невского района была включена в городскую черту в начале XIX века, где находилась Невская застава. В последующие годы в состав города вошли села: Большая и Малая Щемиловка, Смоленское, Александровское, Мурзинка и другие. Небольшой участок, до Охтинской заставы, вошел в городскую черту и на левобережье.

До Октябрьской революции вся эта территория входила в Александро-Невскую часть, а также в Шлиссельбургский и Александровский участки. К южной части района примыкали пригородные селения: Рыбацкое, Усть-Славянка – на правом берегу, Новосаратовка и Клочки – на левом берегу. Часть из них вошла в городскую территорию в 1930-е годы, часть же – после Великой Отечественной войны. До 1922 года район назывался Невским, с 1922 по 1949 годы – Володарским, а с 1949 года – снова Невским.

Начиная с 1840-х годов и на протяжении всей второй половины XIX века по берегам Обводного канала и Невы складывался крупный промышленный район Петербурга. Рядом с заводскими корпусами располагались дома, в которых жили рабочие. Среди них были большие кирпичные, даже пятиэтажные, но большинство составляли одно- и двухэтажные деревянные домики и бараки. Ни водопровода, ни канализации не было.

В 1920-1930 гг. новая застройка, сменившая старую деревянную, затронула, в основном, северную часть левобережья вблизи Шлиссельбургского проспекта (Щемиловку). В послевоенные годы новое строительство охватило всю территорию района, сначала, главным образом, левый берег, а затем и правобережье. Теперь отдельные старые постройки можно увидеть только на крайнем юге, главным образом, в Усть-Славянке. Получил район и все виды коммунального благоустройства.

В настоящее время район состоит в основном из домов, построенных в послевоенные годы. Значительная часть домов не престижная: «хрущевки», блочные дома старых серий постройки 60-70 годов. Однако следует учитывать, что в районе ведется также и новое строительство.

В Невском районе практически не осталось архитектурных памятников. Исключение составляет лишь Свято-Троицкая церковь, прозванная в народе «Кулич и Пасха». Она была построена в 1885-1887 гг. по проекту архитектора Н. А. Львова. За совершенство форм ее часто называли жемчужиной Шлиссельбургского тракта.

Еще одной достопримечательностью района является так называемая «Дача Чернова» (Д. К. Чернов – профессор, инженер, основоположник отечественного металловедения, работал на Обуховском заводе) – двухэтажный дом, построенный в конце XIX века архитектором А. Гогеном.

Деление района на зоны (промышленная, жилая и пр.)

Из промышленных зон следует выделить комбинат им. Тельмана, АО «Пластмассы», ТЭЦ, комбината цветной печати, завод «Большевик», Невский машиностроительный и др. Район имеет неплохое озеленение во дворах, парк у ст. м «Ул. Дыбенко», бывшая усадьба «Сосновка» с луговинами, холмом, элементами паркового леса, парк им. Бабушкина, зелень Куракиной дачи, сквер у метро «Ломоносовская». Большая часть жилого фонда расположена на востоке Район состоит в подавляющем большинстве из домов, построенных в послевоенные годы. Значительная часть домов - «хрущевки», блочные дома старых серий постройки 60-70 годов.

Промышленность района

Невский район – один из основных промышленных районов города. Предприятия района производят:

§ различные машины и оборудование (ОАО «Октябрьский электровагоноремонтный завод», АООТ «Пролетарский завод»);

§ приборы, стальной прокат и стальные конструкции (ОАО «Турбосталь»);

§ целлюлозо-бумажную продукцию (ОАО «Бумага»);

§ муку и крупу (ОАО «Невская мельница»);

§ химическую продукцию;

§ ткани;

§ стекло и фарфор (старейший русский фарфоровый завод имени М. В. Ломоносова);

§ изделия из дерева;

§ строительные материалы;

§ и другую разнообразную промышленную продукцию.

Всего в районе насчитывается около 60 крупных и средних предприятий. В общегородском объеме выпускаемой продукции доля Невского района в стоимостном выражении составляет около 14%.

В 2005 году в Невском районе отчетливо определились тенденции экономического роста. На 1 января 2006 года количество предприятий и организаций, осуществляющих свою деятельность в Невском районе, составляет 17 519 единиц или 4,7 % от числа зарегистрированных в Санкт-Петербурге. По сравнению с данными на 1 января 2005 года общее количество предприятий и организаций в ЕГРПО в Невском районе увеличилось на 15,4 %, в Санкт-Петербурге – на 10,6 %. Сложившаяся отраслевая структура показывает постоянную тенденцию увеличения предприятий малого бизнеса. Малое предпринимательство в Невском районе преимущественно развивается в сфере торговли и общественного питания. Роль промышленности в формировании бюджета и значительное число работников, занятых в многоотраслевом производстве, позволяют отнести успешное развитие промышленного комплекса к основным факторам социальной стабильности в районе. В 2005 году оборот крупных и средних предприятий и организаций промышленности, строительства, транспорта и сферы обслуживания Невского района составил 32 468,6 млн рублей. Темпы роста объемов оборота достигли к уровню предыдущего года 114,5 %.

Социальная сфера

В районе свыше 50 школ, 12 профессионально-технических училищ, 3 техникума.

Торговые центры есть во всех микрорайонах правобережья, но наибольшее торговое значение имеют Дальневосточный проспект, Народная улица и район между Искровским проспектом и улицей Дыбенко, где находится рынок.

Район в достаточной степени обеспечен объектами торговли и социального назначения: школы, детские сады, больницы, коммунальные службы района и т. д.

Транспортная инфраструктура

Территория Невского района связана с центральными районами Санкт-Петербурга разными видами городского общественного транспорта.

Вдоль всего Невского района проходят 2 ветки Октябрьской железной дороги с 8 станциями. Здесь находятся около 30 электро- и автотранспортных предприятий. Район пользуется услугами двух линий метрополитена с пятью станциями.

В районе широко разветвленная сеть дорожных магистралей, 70 проспектов, улиц и переулков, 1 железнодорожный и 10 автомобильных мостов через реки.

Основными транспортными магистралями правобережной части района являются: Октябрьская набережная и протянувшийся параллельно, немного севернее Дальневосточный проспект.

Продолжающая за Володарским мостом на правом берегу Ивановскую улицу Народная улица образует с проспектом Большевиков, к которому она подходит, часть дуговой магистрали. С открытием моста у города Кировска она стала одним из въездов в Санкт-Петербург с востока.

В конце 2004 г. был открыт вантовый мост. Это девятый по счету мост в границах Санкт-Петербурга и первый неразводной, под которым могут проходить суда любого тоннажа. Длина мостового перехода составляет 2,8 км, главный пролет - 382 метра. Новый мост является важнейшим звеном кольцевой автодороги, сооружаемой вокруг Санкт-Петербурга.

В 2005 году закончено строительство транспортной развязки на пересечении Невского и Красногвардейского районов, начата работа по строительству второй очереди Большого Обуховского моста.

Жилищный фонд района

Вся правобережная часть района и левобережная, южнее бульвара Красных Зорь, часть застроены в 1960-93 гг. Увеличение покупательского интереса к Невскому району было отмечено в 1995 году, когда активно начал застраиваться участок станции метро «Проспект Большевиков» – улица Коллонтай и проспект Пятилеток.

Невский район занимает третье место в городе по общей площади жилого фонда - более 9 млн кв.м, значительную часть которого (29%) составляют «хрущевки». Здесь довольно много новых домов (после 1990 года) - 12% от всего жилого фонда (это превосходит даже показатели Выборгского и Московского районов, уступая лишь Приморскому). Однако сегодня темпы строительства замедлились - новых зданий здесь возводят в 2-2,5 раза меньше, чем в вышеназванных районах.

До 2025 года площадь жилого фонда планируется увеличить в 2 раза. К возможным зонам строительства относится северная часть, примыкающая к даче Долгорукова, второй и третий кварталы района Рыбацкого, несколько кварталов севернее улицы Новоселов и территория вдоль Дальневосточного проспекта, участки на улице Коллонтай и Российском проспекте.

Экология района

Площадь Невского района составляет 4% городской территории. На его территории располагаются 166 единиц предприятий-загрязнителей, находящихся на учете в Ленкомэкологии, которые обеспечивают суммарную массу выбросов в атмосферу 8% от общегородских выбросов (10,1 тыс. тонн в год). Суммарное количество токсичных отходов 1-4 класса – 17% (57 тыс. тонн) и нетоксичных – 26% (70 тыс. куб. м).

Следует отметить, что, несмотря на значительное присутствие промышленности, этот район является довольно зеленым, благодаря сформировавшимся внутриквартальным зеленым зонам, а также имеющимся скверам и садам. Правда, по оценкам экологов, зеленые насаждения имеют довольно высокую степень угнетения, что является прямым следствием воздействия городской среды. По статистике в районе отмечаются довольно высокие, но близкие к средним по городу уровни заболеваемости населения.

Комплексная оценка состояния среды в районе – средняя (по шкале: хорошая - средняя - плохая). Следует отметить, что приведенные данные по экологии в значительной степени основываются на последних комплексных обследованиях состояния окружающей среды в Санкт-Петербурге, которые проводились несколько лет назад и в настоящее время уже не вполне отражают реальное положение вещей. Снижение производственной активности в районе привело к существенному улучшению экологической обстановки и этот фактор уже не фигурирует в качестве отрицательного в оценке района покупателями или арендаторами недвижимости.

Инвестиции, перспективы развития

Основные перспективы развития Невского района связаны с Концепцией Генплана, которая предусматривает перепрофилирование промышленных предприятий, расположенных по берегам Невы, или вывод их за пределы города.

Непосредственное отношение к развитию района имеет и положение о развитии внешнего и городского транспорта. Границ района касается Кольцевая автомобильная дорога. К 2008 году должен быть построен южный участок КАД с выходом на дальнее кольцо. Идет проектирование новой скоростной платной трассы Москва – Санкт-Петербург – Хельсинки, которая также пройдет вблизи границ района. В планах – создание системы автомагистралей скоростного и непрерывного движения в обход центральных и селитебных районов, в том числе магистрали по набережной правого берега Невы, в частности, Октябрьской набережной, которая для этой цели будет расширена. Изменениям подвергнутся и автомагистрали широтного направления в южной части города, в числе которых значится трасса Благодатная улица – Большой Смоленский проспект – улица Коллонтай с путепроводными развязками на Московском проспекте. Разгрузит транспортную составляющую района сооружение трех мостов. В недалеком будущем планируется принять в эксплуатацию вантовый мост, затем наступит очередь моста в створе Большого Смоленского проспекта и улицы Коллонтай, далее следует мост вдоль внутренних железных дорог города, который соединит Мурманское шоссе и порт. В связи со строительством магистралей должен измениться и внешний вид набережных.

Покупательская активность на правом берегу Невы постепенно возрастает, район начинает пользоваться популярностью. Довольно активно ведется новое строительство (здесь ведут работы строительные компании «Профит», КЛАБ, «Петротрест» и др.); повлияло на спрос и благоустройство территорий, прилегающих к Ледовому дворцу. Да и сам Ледовый дворец можно рассматривать как центр притяжения.

В непосредственной близости около Объекта оценки на территории Комбината цветной печати ООО «Петрополь» собирается построить жилой комплекс площадью 130 тыс. кв. м.

В развитие территории новая компания намерена вложить около $100 млн. Реконструкции будет подвергнута вся территория комбината (не работающего с 2002 г.) площадью 36,3 тыс. кв. м. Сейчас на выкупленной территории расположено 27 зданий складского, производственного и офисного назначений. Строительство будет производиться в четыре очереди: с 2007-го по 2011 г. ООО «Петрополь» построит многофункциональный разноэтажный комплекс (до 25 этажей), состоящий из жилых домов, бизнес-центра и досугово-развлекательного центра. Все постройки, за исключением главного корпуса Императорской карточной фабрики (так назывался комбинат, производящий игральные карты до революции), будут снесены. Главный корпус площадью 6,72 тыс. кв. м является памятником архитектуры, а потому будет реконструирован.

Описание микрорайона, в котором расположен объект оценки

Объект оценки расположен в микрорайоне «Щемиловка». Микрорайон лежит между промзоной вдоль Невы (завод «Большевик») и железной дорогой (объединение «Звезда»). Жилого фонда здесь немного. Дома в основном первых массовых серий, но есть и 9-ти этажные блочные и «даже» кирпичные точки. Обратите внимание, что многие 3-х комн. квартиры здесь в домах первых массовых серий — «распашенки», но есть и новые дома у «Речного вокзала».

Нежилой фонд района - это в основном объекты (здания или встроенно-пристроенные помещения) традиционной торговой и социальной инфраструктуры: магазины, предприятия общепита, школы, детские сады, больницы, различные административные службы района и т. д.

Микрорайон характеризуется хорошей транспортной сетью (три станции метро «Ломоносовская», «Пролетарская» и «Обухово», близостью к ж/д станции «Обухово» (близость дачных зон в районе Кировска и Петрокрепости) и компактностью района.

«Минус» данного микрорайона - экология (промзона вдоль Невы (завод «Большевик») и железная дорога (объединение «Звезда»). Однако, самым большим минусом Щемиловки, как и Обухова и Рыбацкого, является все-таки не экология (средний уровень ПДК в воздухе в 3-5 лучше, чем в среднем по городу), а малая престижность района. Щемиловка — не престижно для жителя СПб. Цены сравнительно низкие. Они до 10 % ниже цен на аналогичные квартиры в восточной части Невского района (улицы примыкающие к станции метро «пр. Большевиков» и «ул. Дыбенко»).

Выводы по анализу местоположения Объекта оценки:

1. Объект оценки расположен в Санкт-Петербурге, согласно существующему административно-территориальному делению – в Невском районе.

2. Невский район является одним из основных промышленных районов Санкт-Петербурга.

3. Несмотря на значительное присутствие промышленности, Невский район является довольно зеленым, благодаря сформировавшимся внутриквартальным зеленым зонам, а также имеющимся скверам и садам. Комплексная оценка состояния среды в районе – средняя (по шкале: хорошая - средняя - плохая).

4. Невский район имеет развитую транспортную инфраструктуру. Территория Невского района связана с центральными районами Санкт-Петербурга разными видами городского общественного транспорта. Вдоль всего Невского района проходят 2 ветки Октябрьской железной дороги с 8 станциями. Здесь находятся около 30 электро- и автотранспортных предприятий. Район пользуется услугами двух линий метрополитена с пятью станциями.

5. Невский район занимает третье место в городе по общей площади жилого фонда. Вместе с тем район в достаточной степени обеспечен объектами торговли и социального назначения: школы, детские сады, больницы, коммунальные службы района и т. д.

6. Основные перспективы развития Невского района связаны с Концепцией Генплана, которая предусматривает перепрофилирование промышленных предприятий, расположенных по берегам Невы, или вывод их за пределы города.

7. Объект оценки расположен в микрорайоне «Щемиловка». Микрорайон лежит между промзоной вдоль Невы (завод «Большевик») и железной дорогой (объединение «Звезда»). Жилого фонда здесь немного. Дома в основном первых массовых серий, но есть и 9-ти этажные блочные и «даже» кирпичные точки. Нежилой фонд района - это в основном объекты традиционной торговой и социальной инфраструктуры: магазины, предприятия общепита, школы, детские сады, больницы, различные административные службы района и т. д. Микрорайон характеризуется хорошей транспортной сетью (три станции метро «Ломоносовская», «Пролетарская» и «Обухово», близостью к ж/д станции «Обухово» (близость дачных зон в районе Кировска и Петрокрепости) и компактностью района.

«Минус» данного района - экология (промзона вдоль Невы (завод «Большевик») и железная дорога (объединение «Звезда»). Однако, самым большим минусом Щемиловки, как и Обухова и Рыбацкого, является все-таки не экология, а малая престижность района. Щемиловка — не престижно для жителя СПб. Цены сравнительно низкие. Они до 10 % ниже цен на аналогичные квартиры в восточной части Невского района (улицы примыкающие к станции метро «пр. Большевиков» и «ул. Дыбенко»).