Особые допущения

1. В соответствии с Техническим заданием на оценку объектов недвижимости, результат оценки представлен только в рублях с округлением не менее чем до десяти тысяч.

2. Согласно Техническому заданию на оценку объектов недвижимости, датой, по состоянию на которую определяется стоимость Объекта недвижимости, является дата осмотра – 27 ноября 2006 г.

3. Согласно Справке на помещение для расчета (пересчета) арендной платы от 19.05.2005 г., оцениваемое помещение обеспечено всеми элементами благоустройства, среди которых: электроснабжение, водоснабжение, отопление и канализация. Однако согласно визуальному осмотру, проведенному Оценщиками 27.11.2006 г., а также со слов Арендатора, Объект оценки не имеет канализации. Таким образом, в данном отчете расчет величины рыночной стоимости за оцениваемое помещение производился с учетом того, что Объект обеспечен коммуникациями частично.

4. Оценщикам не была предоставлена информация о площади доли земельного участка, приходящейся на оцениваемое встроенное помещение. Поскольку площадь оцениваемого помещения составляет малую долю в общей площади здания, арендные платежи, вносимые собственником за долю земельного участка, приходящуюся на оцениваемое помещение, будут сравнимы с погрешностью вычислений и погрешностью при округлении. Поэтому Оценщики приняли допущение не учитывать в расчетах величину арендных платежей за долю земельного участка. При этом оцениваемыми правами в данном случае будут:

§ на встроенное помещение – право собственности;

§ на долю земельного участка – право долгосрочной аренды (на 49 лет).

5. Все расчеты по определению величины рыночной стоимости прав на оцениваемый Объект недвижимости выполнены без учета налога на добавленную стоимость.

6. Для оценки величины рыночной стоимости Объекта были рассмотрены два подхода – доходный и сравнительный. Затратный подход не использовался, т.к. Объект оценки представляет собой нежилое встроенное помещение, расположенное в подвале жилого дома. Алгоритм определения величины рыночной стоимости затратным подходом применительно к Объекту оценки подразумевает расчет стоимости здания с земельным участком в целом и выделение величины рыночной стоимости оцениваемого помещения пропорционально его площади. Поскольку здание, в котором расположен Объект, состоит из помещений различного функционального назначения и с различными физическими характеристиками (в частности планировкой и высотой потолков), а также расположенных на различных этажах многоэтажного дома, подобное выделение стоимости Объекта оценки, по сути являющееся усреднением стоимости, не позволяет учесть данные особенности. Это может привести к значительному искажению искомой стоимости Объекта оценки. По данной причине, при определении стоимости встроенного помещения, а также исходя из существующей практики, затратный подход для определения величины рыночной стоимости помещения в данном отчете обоснованно не используется.

7. Согласно Постановлению Правительства РФ от 6 июля 2001 года № 519 «Об утверждении стандартов оценки», сравнительный подход определен как «совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними». Поскольку на дату проведения оценки необходимый объем достоверной рыночной информации о сделках с аналогичными объектами отсутствует, Оценщики вынуждены были воспользоваться данными о недавних предложениях к продаже сопоставимых объектов с оцениваемым объектом и путем проведения соответствующих корректировок перейти от цены предложения к цене сделки. Такое решение Оценщиков основано на многолетнем опыте изучения рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, на котором цены предложения коммерческой недвижимости отличаются на известную, достаточно определенную величину от цен сделок.

8. Результат, полученный в данном отчете, может быть использован только в соответствии с назначением, указанным в Техническом задании на оценку объектов недвижимости, в качестве формирования начальной цены продажи объекта недвижимости на аукционе.