Определение оцениваемой стоимости

Оценка проводилась в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. в редакции, действовавшей до вступления в силу закона №157-ФЗ от 27.07.2006 г.

Методологической основой данного исследования являются:

- Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (утверждены постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001 г.);

- Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждены распоряжением Минимущества РФ № 568-р от 06.03.2002 г. и Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утверждены распоряжением Минимущества РФ № 1102-р от 10.04.2003 г;

- Распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга № 113-р от 01.08.1996 г.

Определение рыночной стоимости

Оцениваемой стоимостью в данном отчете является рыночная стоимость.

В Федеральном Законе РФ № 135 «Об оценочной деятельности» (ст. 3) рыночная стоимость определяется следующим образом: «Наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

§ одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

§ стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

§ объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ);

§ цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

§ платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Величина рыночной стоимости Объекта определяется в соответствии с принципом наиболее эффективного использования (НЭИ). Это наиболее вероятное использование имущества, которое является физически возможным, надлежащим образом оправданным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого стоимость оцениваемого имущества является наивысшей.

Определение оцениваемых прав

В данном отчете оцениваемые права представляют собой право собственности на Объект недвижимости (встроенное помещение) и право долгосрочной аренды (на 49 лет) на долю земельного участка, приходящуюся на оцениваемое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бабушкина, д. Х, корп. 1, лит. А, пом. 12-Н.

Содержание права собственности:

§ Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом;

§ Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе, собственник вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставляя за собой право владения, пользования и распоряжения имуществом, а также отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом[2].

Право аренды:

Право аренды предполагает передачу принадлежащего собственнику имущества за плату во временное владение и пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использованного арендованного имущества, являются его собственностью[3].

Содержание права аренды:

§ Аренда – право временного возмездного владения и/или пользования чужим имуществом;

§ Арендная плата – за право пользования чужим имуществом;

§ Рыночная арендная плата – переменная арендная плата в период действия договора;

§ Рыночная ставка – размер арендной платы за один квадратный метр помещения в год (квартал, месяц), определенный методами оценки рыночной стоимости.