Техника общего физического коэффициента

Эта техника расчетов используется тогда, когда неизвестны величины стоимости ни земли, ни зданий, но зато известны приблизительные их доли в общей стоимости, то есть известен коэффициент улучшений. Как и в предыдущих случаях, будем считать известным доход (объем и характер поступления) и продолжительность экономически полезной жизни зданий. Пусть в общей стоимости объекта доля зданий (это будет коэффициент улучшений) и доля земли составляют соответственно 90% и 10%.

Если предполагается поступление дохода от недвижимости постепенно снижающимися суммами, следует использовать метод прямолинейного возмещения капитала.

Расчет при прямолинейном возмещении капитала:

доля коэффициент

капитализации

здания 0,90 х 0,14 = 0,126

земля 0,10 х 0,12 = 0,012

средневзвешенный коэффициент 0,126 + 0,012 = 0,138

Текущая стоимость объекта, рассчитанная по формуле PV = NOI / R

130 000 / 0,138 = 942 000 у.е.

Если предполагается поступление дохода от недвижимости равными периодическими платежами, следует использовать аннуитетный метод возмещения капитала.

Расчет при аннуитетном возмещении капитала:

доли коэффициент

капитализации

здания 0,90 х 0,120417 = 0,108375

земля 0,10 х 0,12 = 0,012

средневзвешенный коэффициент = 0,108375 + 0,012 = 0,120375

текущая стоимость объекта = 130 000 / 0,120375 = 1 080000 у.е.

♦ Итак, текущая стоимость объекта при использовании аннуитетного метода возмещения капитала получается больше, чем при использовании прямолинейного метода. И это вполне правомерно, так как во втором случае суммарная величина доходов больше, поэтому за них инвестор может заплатить и более высокую цену.

Техника общего коэффициента, как и техника физического остатка, может применяться не только при анализе инвестиций в недвижимость, но и во всех тех случаях, когда доход предстает как следствие разных частей капитала, с разными способами возмещения.