Сервитуты

Отказавшись от вынесения в название главы 32 ГК традиционно­го термина «сервитут», отечественные законодатели назвали ее «Пра­во пользования чужим имуществом». Возможно, по этим соображе­ниям в ГК отсутствует и определение сервитута, хотя в ст. 401 ГК понятия «сервитут» и «право пользования чужим имуществом» упот­ребляются как равнозначные.

Следовательно, сервитут — это право ограниченного пользова­ния чужими вещами (имуществом) с определенной целью и в уста­новленных пределах. Назначение сервитута — разрешить субъекту сервитутного права пользоваться естественными свойствами вещи, в отношении которой установлен сервитут.

Субъектами сервитутных правоотношений являются собственник или законный владелец вещи и субъект сервитутного права на эту вещь (сервитуарий). Владельцем в этом случае признается лицо, вла­дение которого возникло на основании договора с собственником или лицом, которому имущество было передано собственником, а также на иных основаниях, установленных законом, при наличии соответ­ствующих полномочий от собственника. Специальное правило содер­жится в законодательстве для такого объекта сервитута, как земель­ный участок: согласно ст. 100 ЗК сервитут на земельный участок ус­танавливается исключительно по договоренности между собственниками земельных участков или по решению суда. В отно-

тении другого недвижимого имущества обязанным лицом может быть как собственник, так и любой законный владелец этого иму­щества.

Объектом сервитута является недвижимость, принадлежащая на праве собственности другому (не тому, которое претендует на серви­тут) лицу.

Согласно ст. 401 ГК сервитут может быть установлен в отноше­нии земельного участка, других природных ресурсов (земельный сер­витут) или иного недвижимого имущества для удовлетворения по­требностей других лиц, которые не могут быть удовлетворены иным способом. Сервитут может также принадлежать собственнику (вла­дельцу) соседнего земельного участка, а также иному, конкретно оп­ределенному лицу (личный сервитут).

Следовательно,*ГК признает существование двух видов сервиту-тов — земельных (или предиальных) и личных (персональных). Основанием для деления здесь является способ определения серви-туария. Если сервитут устанавливается в отношении определенного имущества в пользу определенного лица, то он является личным (пер­сональным). Если сервитут устанавливается в отношении опреде­ленного имущества в пользу собственника (владельца) определенного имущества (но не конкретно определенного лица), то он является земельным (предиальным).

Характерные черты земельного сервитута:

1) наличие определенных «отношений между участками»;

2) такие отношения являются длительными — обычно сервиту­
ты устанавливаются на длительный срок или вообще без определе­
ния срока;

3) такой сервитут является неделимым: при разделе участка сер-
витутное право сохраняется в целом.

Владельцем по земельному сервитуту является собственник (вла­делец) земельного участка или иной недвижимости, для обеспечения пользования которой установлен сервитут (господствующая вещь) за счет установления ограничений в пользовании другим имуществом (обслуживающим). Потребность в земельном сервитуте связана с существованием двух земельных участков, которые находятся по соседству или связаны иным образом.

Типичным для отечественного гражданского законодательства зе­мельным сервитутом является предусмотренное ст. 404 ГК право пользования чужим земельным участком или иным недвижимым иму­ществом, которое заключается в возможности прохода, проезда через чужой земельный участок, прокладки и эксплуатации линий элект-^; ропередач, связи и трубопроводов, водоснабжения, мелиорации и т.п.

Характерные черты личного (персонального) сервитута:

1) он не только связан с определенным имуществом, но и принад­лежит определенному лицу;

2) ограничен сроком: пожизненно принадлежит определенному
лицу и прекращается его смертью, если самим сервитутом не был
установлен более короткий срок;

3) не имеет обязательственно-правового характера, поскольку
сервитуарий сохраняет права на чужое имущество и в случае перехо­
да его к третьему лицу, то есть сервитут «следует» за вещами.

Сервитуарием по личному сервитуту является определенное лицо, интересы которого обеспечиваются с помощью пользования обслу­живающим имуществом. Права, вытекающие из личного сервитута, принадлежат только определенному лицу и не могут быть переданы сервитуарием другому лицу, даже его наследникам.

Наиболее типичным личным сервитутом, установленным отече­ственным гражданским законодательством, является право членов семьи собственника жилья на пользование этим жильем. Согласно ст. 405 ГК члены семьи собственника жилья, проживающие вместе с ним, имеют право на пользование этим жильем в соответствии с за­коном.

Субъектами этого сервитутного правоотношения являются соб­ственник жилья и члены его семьи. Жилищное законодательг членам семьи собственника жилого помещения относит жену (м., собственника жилья (если в отношении этого жилья у супругов возникло право общей собственности), их детей и родителей, а так­же иных лиц, если они постоянно проживают совместно с собствен­ником жилья и ведут с ним общее хозяйство (ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 156 ЖК). Объектом этого сервитута является часть жилого помещения, определенная собственником жилья (жилой дом, квартира, иное по­мещение, предназначенные и пригодные для постоянного прожива­ния в них).

Установление сервитута возможно: 1) договором; 2) законом; 3) завещанием; 4) решением суда.

Наиболее распространенным основанием установления сервиту­та является договор, который заключается между лицом, нуждаю­щимся в установлении сервитута, и собственником (владельцем) об­служивающей вещи. Поскольку в главе 32 ГК нет общего требова­ния к форме договора на установление сервитута, она определяется по правилам стст. 205—208 ГК. Однако относительно договера об установлении земельного сервитута существует требование его обя­зательной государственной регистрации (ч. 2 ст. 402 ГК). Следова­тельно, он в любом случае не может совершаться устно, а должен быть заключен в письменной форме и считается действительным с момен­та государственной регистрации (ч. 1 ст. 2.10 ГК).

Существенными условиями договора об установлении сервитута являются указание на предмет сервитутного права, целевое назна­чение сервитута и размер платы за пользование чужим имуществом (или указание на то, что договор безвозмездный).

В случае возникновения спора основанием установления сервиту­та является судебное решение (ч. 3 ст: 402 ГК). На это основание установления сервитута указывает не только ГК, но и специальное законодательство. Например, ст. 100 ЗК предусматривает, что соб­ственник или землепользователь имеет право требовать установле­ния сервитута для обслуживания своего земельного участка. В слу­чае недостижения договоренности по этому вопросу он может обра­титься в суд. При этом истец должен доказать в суде, что нормальное хозяйственное использование его земельного участка или иной не­движимости невозможно без обременения сервитутом чужого недви­жимого имущества и что удовлетворение потребностей сервитуария невозможно осуществить иным способом.

Закон является отдельным основанием установления сервиту­та. Например, для возникновения сервитутного права пользова­ния жильем у членов семьи (ст. 405 ГК) достаточно наличия усло­вий, установленных законом: совместное проживание члена семьи и собственника жилья (сервитуария) и совместное пользование

этим жильем.

Сервитутное право может быть установлено в завещании путем прямого установления сервитута (ст. 1246 ГК) или путем соверше­ния в нем завещателем завещательного отказа: обязывания на­следников установить ограниченное вещное право в пользу отка-зополучателя и предоставить последнему право ограниченного пользования определенным имуществом, которое входит в состав на­следства (стст. 1237,1238 ГК). В таких случаях в завещании должно быть указано, в пользу кого устанавливается сервитут, сведения об обслуживающем имуществе, вид сервитута, срок и другие сведения. Содержание сервитута составляет совокупность прав и обязан­ностей сторон сервитутных отношений.

В частности, содержание сервитута могут составлять возможность прохода, проезда через соседний земельный участок, прокладка и эксплуатация линий электропередачи, связи и трубопроводов, обес­печения водоснабжения и мелиорации и т.п. (стст. 403, 404 ГК). Следовательно, содержание сервитута определяется, в первую оче­редь, объемом прав сервитуария относительно пользования чужим имуществом. В целом, такие права могут иметь или положительный, или отрицательный характер. То есть правомочия сервитуария мо­гут заключаться или в возможности совершения определенных дей­ствий (проход, проезд, прокладка линейных коммуникаций и т.п.), или в возможности требовать от собственника (владельца) обслужи­вающего имущества воздержания от такого его использования, на которое он при обычных условиях имел бы право (например, не ме­шать отводу воды с соседнего участка).

Вместе с тем сервитуарий имеет определенные обязанности: исполь­зовать имущество по целевому назначению, определенному в момент

установления сервитута; вносить собственнику (владельцу) плату за пользование имуществом и т.п.

При этом, как следует из самого понятия сервитута (ст. 401 ГК), он всегда заключается в праве пользования и никогда не является правом распоряжения.

Срок не является существенным элементом содержания сервиту­та, если он не определен договором или другим основанием предос­тавления сервитутного права. По общему правилу, сервитут счита­ется установленным на неопределенный срок. Фактически это озна­чает, что он является бессрочным (для земельного сервитута) или пожизненным (для личного сервитута). Земельный сервитут, уста­новленный без определения срока, в ст. 98 ЗК также называется «постоянным».

Собственник вещи имеет право, если иное не предусмотрено дого­вором или законом, требовать от сервитуария плату за пользование чужим имуществом. Размер платы определяют стороны сервитутных отношений. Безвозмездность пользования сервитутом должна быть прямо предусмотрена в договоре.

Сервитут не подлежит самостоятельному отчуждению отдельно от имущества, для обеспечения пользования которым он установлен (ч. 4 ст. 403 ГК). Следовательно, он не может быть самостоятель­ным предметом купли-продажи, залога и т.п. Но он может переда­ваться любым способом вместе с недвижимым имуществом, в отно­шении которого было установлено право на чужую вещь. Таким об­разом,'сервитут имеет акцессорный (дополнительный) характер в отношении первичного права собственности на вещь, на которую ус­тановлен сервитут.

Следует обратить внимание на то, что установление сервитута на определенное имущество не лишает собственника имущества права владеть, пользоваться, распоряжаться и т.п. указанным имуще­ством. Речь идет лишь об ограничении возможностей осуществления права собственности на имущество, относительно которого сущест­вует сервитут.

Характерной особенностью сервитутного права, как и каждого права на чужие вещи, является его следование за имуществом: он сохраняет действие в случае перехода права собственности на иму­щество, в отношении которого он установлен, к другому лицу (ч. 6 ст. 403 ГК). Это правило касается как личных, так и земельных сер-витутов.

Вещно-правовая природа сервитутных правоотношений делает возможным использование обязательственно-правовых средств за­щиты при возникновении споров между собственником вещи и сер-витуарием только в случаях, прямо указанных в законе или догово­ре. В частности, такое специальное правило установлено ч. 7 ст. 403, которая предусматривает возмещение ущерба, нанесенного собствен-

нику (владельцу) имущества, на которое установлен сервитут, на общих принципах, то есть по правилам главы 82 ГК. Основаниями прекращения сервитута являются:

1) объединение в одном лице того, в чьих интересах установлен
■ сервитут, и собственника имущества, обремененного сервитутом;

2) отказ от него лица, в пользу которого установлен сервитут;

3) окончание срока, на который был установлен сервитут;

4) прекращение обстоятельства, которое было основанием для

установления сервитута;

5) неиспользование сервитута на протяжении 3 лет подряд. Час­
тью 2 ст. 405 ГК установлен сокращенный срок неиспользования лич­
ного сервитута: член семьи собственника жилья, который не использу­
ет свое право пользования жильем более 1 года, утрачивает сервитут;

6) смерть лица, в пояьзу которого был установлен личный сервитут.
Сервитут может быть также прекращен на основании решения

суда по требованию собственника имущества при наличии обстоя­тельств, имеющих существенное значение. В частности, собственник земельного участка имеет право требовать прекращения сервитута, если он препятствует использованию этого земельного участка по его

целевому назначению.

Этот перечень, установленный в ст. 406 ГК, должен быть допол­нен общими основаниями прекращения вещных прав: уничтожение имущества, пользование которым является содержанием сервитут­ного права, отказ от права, сочетание в одном лице сервитуария и собственника имущества, обремененного сервитутом, и т.п. Призна­ние недействительной сделки или расторжение договора, который служил основанием установления сервитута, естественно, аннули­рует сервитут. Например, признание недействительным завещания, в котором предусмотрено установление сервитута, является основа­нием прекращения и самого сервитута.

-

§ 4. Право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис)

Эмфитевзис — это долгосрочное, отчуждаемое и наследуемое вещ­ное право на чужое имущество, которое заключается в предоставле­нии лицу права владения и пользования чужим земельным участком Для сельскохозяйственных нужд с целью получения плодов и дохо­дов от него с обязанностью эффективно его использовать в соответ­ствии с целевым назначением.

Субъектами эмфитевзиса является собственник земельного участ­ка и лицо, которое выразило желание пользоваться этим земельным Участком для сельскохозяйственных нужд (землепользователь,

эмфитевт). Стороной отношений эмфитевзиса не может быть лицо которому земельный участок предоставлен на условиях постоянно­го пользования или на условиях аренды.

Объектом эмфитевтичного права является пользование земель­ным участком сельскохозяйственного назначения, находящимся в частной, коммунальной или государственной собственности. К зем­лям сельскохозяйственного назначения относятся сельскохозяй­ственные угодья — пашня, многолетние насаждения, сенокосы, паст­бища и т.д., а также несельскохозяйственные угодья (ст. 22 ЗК). Такое пользование имеет ограниченный характер, поскольку соб­ственник передает эмфитевту право владения и право целевого пользо­вания земельным участком, сохраняя за собой право распоряжения им. Стороны могут сузить границы целевого использования земель­ного участка (например, отметив, что он должен использоваться под пашню или многолетние насаждения и т.п.).

Основаниемустановления эмфитевзиса является договор о пре­доставлении права пользования чужим земельным участком для сель­скохозяйственных нужд (договор об эмфитевзисе). По договору об эмфитевзисе собственник земельного участка возмездно или безвоз­мездно передает другому лицу право пользования земельным участ­ком, сохраняя право собственности на него. Договор об установле­нии эмфитевзиса формально является консенсуальным, поскольку для возникновения эмфитевтичного права не требуется передача зе­мельного участка. Вместе с тем реализовать это право ранее, чем бу­дут установлены границы участка на местности, невозможно, по­скольку до этого приступать к использованию земельного участка запрещается законом (ст. 125 ЗК). Следовательно, эта ситуация подобна той, которая имеет место при переходе права собственности по договору: момент заключения договора и переход вещного права не совпадают во времени (ст. 334 ГК).

Эмфитевзис может быть передан другому лицу на основании до­говора между прежним и следующим землепользователем или на ос­новании наследования (ч. 2 ст. 407 ГК). В частности, эмфитевтич-ное право может быть предметом договора купли-продажи, дарения, мены, в том числе предметом залога, а также может передаваться любым другим, не запрещенным законом способом другому физичес­кому или юридическому лицу. При отчуждении эмфитевзиса речь идет не о передаче права собственности на земельный участок, а исключи­тельно об отчуждении права пользования им.

Срок договора об эмфитевзисе устанавливается по договоренности его сторонами. При этом собственник участка и емфитевт могут за­ключить такой договор на определенный или на неопределенный срок.

Если договор о предоставлении права пользования чужим земель­ным участком для сельскохозяйственных нужд заключен на неопре­деленный срок¹, каждая из сторон может отказаться от договора,

предупредив об этом другую сторону не менее чем за 1 год (ст. 408 ГК). Предупреждение об отказе от договора является сделкой, поэтому его содержание и форма определяются общими правилами для сделок, установленными главой 16 ГК.

Собственник земельного участка имеет право:

— требовать от землепользователя использования участка по
назначению, установленному в договоре. При этом в самом договоре
должно быть учтено целевое назначение участка (ст. 409 ГК);

— на получение платы за пользование участком. Плата за пользо­
вание, подлежащая уплате землепользователем собственнику зем­
ли, не охватывает другие обязательные платежи, которые устанав­
ливаются отдельным законом (ч. 2 ст. 410 ГК). ГК не устанавливает
размеры платы за пользование, ее формы, условия, порядок и сроки
выплаты: эти вопросы решаются по усмотрению сторон и должны
быть закреплены в договоре об эмфитевзисе;

—на преимущественное перед другими лицами приобретение пра­
ва пользования земельным участком в случае продажи этого права
другому лицу (ч. 2 ст. 411 ГК);

—на получение процентов от цены продажи эмфитевзиса друго­
му лицу — так называемой «лаудемии» (ч. 5 ст. 411 ГК).

Собственник земельного участка обязан:

— предоставить земельный участок в пользование.

— не препятствовать землепользователю в осуществлении его

прав.

Даже в случае нарушения эмфитевтом условий осуществления права пользования, собственник не имеет права самовольно препят­ствовать ему в совершении таких действий, а должен обратиться в суд. Против нарушения собственником его прав землепользователь защищен теми же средствами защиты, что и собственник имущества

(ст. 396 ГК).

Землепользователь имеет право:

— пользоваться земельным участком в полном объеме в соответ­
ствии с договором и удерживать его за собой (ч. 1 ст. 410 ГК);

— приобретать право собственности на плоды и доходы от экс­
плуатации предоставленного в пользование участка. Это право сле­
дует из права пользования земельным участком для собственных

нужд;

— отчуждать право пользования земельным участком для сельско­
хозяйственных нужд, если иное не установлено законом (ст. 411 ГК).

Следует отметить, что последнее правомочие землепользователя в некоторых случаях сопровождается существенными ограничениями, установленными в пользу собственника земли. В частности, в случае продажи права пользования земельным участком, собственник этого земельного участка имеет преимущественное перед другими лицами право на его приобретение, по цен^, объявленной для продажи, и на

прочих равных условиях. Для обеспечения этого права землевладель­ца реализация эмфитевзиса путем продажи сопровождается услож. ценной процедурой. Продавец эмфитевзиса обязан в письменном виде известить собственника земельного участка, предоставленного в пользование, о намерении продать свое право пользования посторон­нему лицу с указанием цены, объявленной для продажи, и иных ус­ловий продажи. Собственник, который на протяжении одного меся­ца в письменном виде заявит о своем намерении выкупить эмфитев­зис, обязан купить его по цене и на условиях, объявленных для продажи. Если собственник земли откажется от реализации своего преимущественного права на покупку эмфитевзиса, или не сообщит в письменном виде о согласии на покупку, или направит согласие о возможной покупке по другой цене, землепользователь вправе про­дать свое право любому лицу, но на условиях, предварительно объяв­ленных для продажи. Если собственник участка, дав согласие на покупку эмфитевзиса, впоследствии откажется от своего намерения, землепользователь может требовать от него возмещения вреда, при­чиненного таким отказом (стст. 22, 23 ГК).

В случае продажи землепользователем эмфитевзиса с нарушени­ем: права собственника на преимущественную покупку, последний моэкет на протяжении 1 года обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей приобретателя права с внесением на депо­зитный счет суда денежной суммы, которую по договору должен уп­латить покупатель эмфитевзиса (ст. 362, ч. 4 ст. 411 ГК). Землепользователь обязан:

— вносить плату за пользование земельным участком, а также иньїе платежи, установленные законом. Плата за пользование, ко­торая выплачивается собственнику участка, не включает иные пла­тежки, подлежащие уплате землепользователем в соответствии с по­ложениями закона, а также обязанность пользователя уплатить соб­ственнику земли лаудемию(ч. 5 ст. 411 ГК);

— эффективно использовать земельный участок в соответствии с
его целевым назначением;

— повышать плодородие земельного участка, применять приро­
доохранные технологии производства, воздерживаться от действий,
которые могут привести к ухудшению экологической ситуации;

— сообщить собственнику земли о намерении продать право
пользования земельным участком.

Эмфитевзис прекращается в случае:

1) совладения в одном лице собственника земельного участка и зем­
лепользователя. В этом случае субъекты права собственности и вещно­
го права на чужую вещь совпадают, а следовательно, действует прави­
ло о преимуществе более полного права, то есть права собственности;

2) истечения срока, на который был предоставлен эмфитевзис,
если срок был указан в договоре об установлении этого права. В ГК

_ве установлена обязанность собственника участка продлить по тре­бованию землепользователя срок действия эмфитевзиса. Такая обя­занность может быть закреплена в договоре об установлении эмфи­тевзиса. В случае достижения сторонами договоренности о продле­нии срока происходит установление нового эмфитевзиса;

3) выкупа земельного участка в связи с общественной необходи­
мостью. В этом случае речь идет о выкупе именно земельного участ­
ка, а не права пользования им (ст. 350 ГК);

4) уничтожения земельного участка или такого его повреждения,
которое исключает возможность использования его для сельскохо­
зяйственных нужд;

5) признания недействительной сделки, которая является осно­
ванием установления эмфитевзиса;

6) использования земельного участка не по целевому назначению
(п. «а» ст. 143 ЗК);

7) договоренности собственника участка и землепользователя о
прекращении эмфитевзиса. Такая договоренность должна совершать­
ся в такой же форме, как и договор об установлении эмфитевзиса.

По решению суда эмфитевзис может быть прекращен также в иных случаях, установленных законом (ст. 412 ГК).

§ 5. Право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций)

Суперфиций — это долгосрочное, отчуждаемое и наследуемое право пользования земельным участком, переданное возмездно или безвоз^ мездно лицу для строительства и эксплуатации на нем зданий и соору жений, на которые у этого лица возникает право собственности.

Субъектами суперфициарных отношений является собственник земельного участка, предоставляемого под застройку, и лицо, имекг Щее право пользования указанным участком для осуществления за' стройки (суперфициарий).

На здания (сооружения), возведенные суперфициарием, у нетО возникает право собственности. Это обусловливает независимости этих прав от субъектного состава, поскольку действует принцип¹ вещное право следует за вещами, относительно которых оно установ" лено и не связано с носителями этих прав. Отнесение суперфиция # вещным правам предоставляет суперфициарию абсолютную защиту его прав.

Суперфиций может принадлежать одновременно двум и боле^е лицам. При этом, безусловно, именно суперфициарное право разде­лу не подлежит, а лишь предусматривается возможность общег^ пользования земельным участком, предоставленным под застройку

4Q9

одновременно двум и более лицам, например, в случае возникнове­ния на основаниях, предусмотренных законодательством, права об­щей собственности на возведенное здание (сооружение).

Объектом суперфиция является право пользования земельным участком для строительства определенных видов сооружений или зданий с возможностью для суперфициария приобрести право соб­ственности на них. При предоставлении земельного участка в пользо­вание с целью застройки необходимо, чтобы его последующее исполь­зование отвечало целевому назначению земельного участка. Уста­новление целевого назначения земель происходит путем отнесения земель к той или иной категории, которое осуществляется на осно­вании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления в соответствии с их полномочиями (ч. 1 ст. 20 ЗК). Основаниями установления суперфиция являются договор меж­ду собственником участка и будущим застройщиком об установле­нии суперфиция и завещание.

К существенным условиям договора относятся: сведения о земель­ном участке, цель его предоставления, вид предполагаемого строи­тельства, условия платного пользования участком (размер п? ее форма, условия, порядок и сроки ее выплаты). В ГК не предус. рена обязательная форма договора об установлении суперфиция. Ь учитывая то обстоятельство, что договор об установлении суперфи ция не может быть выполнен сторонами в момент его совершения, можно сделать вывод, что такой договор должен быть только пись­менным.

Завещание также может быть основанием установления суперфи­ция при наличии в нем завещательного отказа, которым завещатель обязывает наследника предоставить другому лицу право пользования для застройки земельным участком, входящим в состав наследства. Существующий суперфиций, в свою очередь, может быть передан суперфициарием другому лицу по любому гражданско-правовому договору, который будет отвечать природе этих отношений. Такой договор может быть как возмездным, так и безвозмездным. Заклю­чение такого договора не требует согласования (или согласования его условий) с собственником земельного участка и является для него обязательным. Суперфициарий не обязан сообщать собственнику земельного участка о последующем отчуждении суперфиция, по­скольку в ГК (в отличие от правил об отчуждении эмфитевзиса) не закреплено преимущественное право собственника перед другими лицами на покупку права пользования им. Собственник участка обя­зан сохранять тот характер отношений с новым суперфициарием, который существовал с его предшественником в соответствии с ус­ловиями, которые имели место при установлении суперфиция.

Существующий суперфиций может также переходить по наслед­ству как на основании завещания, так и путем наследования по за

кону. При этом, поскольку право пользования земельным участком для застройки и право собственности на возведенные на нем сооруже­ния, входящие в состав наследства, являются связанными между со­бой вещными правами, указанные права в случае раздела наследства между разными наследниками не могут быть переданы отдельно.

Срок суперфиция может быть определенным или неопределенным. Минимальный и максимальный срок суперфиция в ГК не указан. Но при его определении стороны должны учитывать, что суперфиций является вещным правом, которое устанавливается с целью застрой­ки, поэтому слишком короткий срок суперфициарного права не от­вечает природе этого института, потому что не дает возможности су-перфициарию реализовать предоставленное право застройки.

Если суперфиций установлен на неопределенный срок, то он счи­тается бессрочным и может быть прекращен по желанию сторон в

любое время.

Собственник земельного участка, предоставленного для застрой­ки, имеет право:

— на получение платы за пользование им для застройки. Эта плата не является арендной платой, и не является платой за землю, кото­рая платится отдельно в бюджет и не включается в состав указанной платы за пользование. Стороны сами определяют размер платы за пользование, периодичность внесения этой платы (ее разовый или периодический характер), ее форму, условия, порядок, сроки ее вы­платы и другие вопросы. Невнесение платы за пользование не явля­ется основанием прекращения суперфиция, но предоставляет соб­ственнику земли право требовать взыскания с суперфициария задол­женности в принудительном порядке;

— на получение в случаях, установленных договором, доли от
дохода землепользователя от построенных на земельном участке

промышленных объектов;

— на владение и пользование участком в объеме, установленном

договором с землепользователем;

— на распоряжение участком, в том числе путем отчуждения его
другим лицам. При этом собственник должен предупредить приобре­
тателя участка о праве суперфициария на застройку. Суперфиций
остается в силе и для нового собственника участка, в том числе для
лица, которое приобрело землю с публичных торгов. Переход права
собственности на земельный участок к другому лицу не влияет на
объем права собственника здания (сооружения) относительно пользо­
вания земельным участком (ст. 414 ГК).

На собственника земельного участка возлагаются такие обязан­ности:

— предоставить определенный участок под застройку в сроки, определенные договором об установлении суперфиция или завеща­нием;

— не препятствовать землепользователю в осуществлении им пра­
ва пользования участком и т.п. В случае нарушения собственником
его прав суперфициарий может защищаться теми же средствами граж­
данско-правовой защиты, что и собственник имущества (ст. 396 ГК).

Суперфициарий (землепользователь) имеет право:

— использовать участок для застройки (строительства промыш­
ленных, бытовых, социально-культурных, жилищных сооруже­
ний) в соответствии с договором о суперфиции и требованиями за­
кона (ст. 413 ГК);

— пользоваться земельным участком в объеме, установленном
договором (ст. 415 ГК). При этом происходит использование участ­
ка не только непосредственно для строительства, но и для обслужи­
вания таких работ (организации подъездных путей, сооружения вре­
менного жилья для строителей);

— приобретать право собственности на здания (сооружения), по­
строенные на земельном участке, переданном ему для застройки;

— передавать суперфиции другим лицам путем договора или за­
вещания. При этом лицо, к которому перешло право собственности
на здания (сооружения), приобретает право пользования земельным
участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний соб­
ственник здания (сооружения). Суперфициарий не обязан сообщать
собственнику участка о намерении передать суперфиции другому
лицу. Отсутствие такого сообщения не дает собственнику участка
права оспаривать действительность сделки отчуждения суперфиция
и требовать платы за такое отчуждение, как это предусмотрено в слу­
чае продажи эмфитевзиса. Землепользователь должен лишь сооб­
щить собственнику земельного участка о замене его другим лицом в
обязательстве оплаты пользования участком (ч. 4 ст. 415 ГК).

Суперфициарий (землепользователь) обязан:

— вносить плату за пользование земельным участком, предостав­
ленным ему для застройки. Поскольку ГК не устанавливает порядок
внесения указанной платы, ее периодичность и размеры, эти вопро­
сы должны решаться по договоренности сторон при установлении
суперфиция. Плата, ее размеры и сроки внесения являются суще­
ственными условиями договора о суперфиции. Из содержания ст. 415
ГК, где речь идет об обязанности «вносить плату», а не «внести пла­
ту», вытекает, что платежи собственнику участка должны быть не
разовыми, а скорее периодическими;

— вносить другие платежи, установленные законом. Указанные
обязательные платежи определяются отдельными актами законода­
тельства и не включаются в суммы платы за пользование, которая
причитается собственнику участка. Виды, размеры и периодичность
указанных обязательных платежей устанавливаются специальным
законом (ст. 415 ГК);

— начать использовать земельный участок для застройки до ис-
.течения 3-летнего срока с момента установления суперфиция. Ина­
че возможно прекращение суперфиция (ст. 416 ГК);

— использовать земельный участок в соответствии с его целевым
назначением (ч. 5 ст. 415 ГК). Назначение земельного участка опре­
деляется в соответствии с нормами земельного законодательства и
договором о предоставлении суперфиция, который содержит цель, для
которой он ему предоставлен. В частности, нарушением этого требо­
вания будет строительство сооружений промышленного назначения,
если суперфиции предоставлялся для жилищного строительства;

— в случае прекращения суперфиция по требованию собственни­ка земельного участка снести здания и привести участок в состояние, в котором он находился до предоставления его в пользование (ч. 1

ст. 417 ГК).

Суперфиции прекращается в случае:

1) совладения в одном лице собственника земельного участка и су-
перфициария. В этом случае субъекты права собственности и вещно­
го права на чужую вещь совпадают;

2) истечения срока права пользования. Обязанность собственни­
ка участка продлить по требованию землепользователя срок действия
суперфиция может быть предусмотрена в договоре об установлении

суперфиция;

3) отказа землепользователя от права пользования;

4) неиспользования земельного участка для застройки на протя­
жении 3 лет подряд;

5) выкупа земельного участка в связи с общественной необходи­
мостью. В этом случае речь идет о выкупе именно земельного участ­
ка, а не права пользования им (ст. 350 ГК);

6) невозможности использования земельного участка для застрой­
ки (например, в результате его загрязнения токсичными, радиоак­
тивными веществами и т.п.);

7) признания недействительной сделки, которая была основани­
ем установления суперфиция;

8) использования земельного участка не по целевому назначению
(ч. 5 ст. 415 ГК, п. «а» ст. 143 ЗК);

9) договоренности собственника участка и землепользователя о
прекращении суперфиция, совершенной в такой же форме, как и до­
говор об установлении суперфиция.

По решению суда суперфиции может быть прекращен и в иных случаях, установленных законом (ст. 416 ГК).

Прекращение суперфиция по основаниям, указанным в ст. 416 ГК, кроме случая совпадения в одном лице собственника участка и зем­лепользователя, влечет необходимость решения судьбы возведенных на участке зданий (сооружений), что должно быть осуществлено в со­ответствии с положениями ст. 41.7 ГК.

Правовые последствия прекращения суперфиция по желанию сторон (совпадение собственника и суперфициария, отказ суперфц. циария от права пользования и т.п.) или в результате истечения сро­ка пользования, определяются договоренностью между собственни­ком земельного участка и суперфициарием.

Такая договоренность может иметь место уже при заключении договора.об установлении суперфиция. В таком случае она должна быть включена в этот договор как его существенное условие.

Вместе с тем правовые последствия прекращения суперфиция могут быть определены по договоренности сторон договора уже во время прекращения отношений суперфиция.

Если сторонам не удалось достичь договоренности, собственник земельного участка имеет право требовать от собственника здания (сооружения) его сноса и приведения земельного участка в состояние, в котором он находился до предоставления его в пользование.

Если снос здания (сооружения), размещенного на земельном участ­ке, запрещен законом (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) или является нецелесообразным в связи с явным превышени­ем стоимости здания (сооружения) стоимости земельного участка, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным уча­стком может избрать один из таких вариантов:

1) вынести решение о выкупе собственником здания (сооружения)
земельного участка, на котором оно размещено;

2) вынести решение о выкупе собственником земельного участка
здания (сооружения);

3) вынести решение об определении условий пользования земель­
ным участком собственником здания (сооружения) на новый срок
(ст. 417 ГК). В этом случае фактически имеет место установление
права пользования чужим земельным участком вместо суперфиция,
который по ст. 416 ГК уже был прекращен.

При выборе варианта решения спора суд учитывает: ценность зе­мельного участка, стоимость построенных на нем сооружений, осно­вания прекращения суперфиция (ч. 2 ст. 417 ГК), требования спра­ведливости, добросовестности и разумности гражданского законода­тельства (ст. 3 ГК) и т.п.

6.1. Владение как

§ 6. Владение и право владения чужим имуществом

самостоятельное вещное право

Говоря о владении как о правовой категории, следует различать «право владения» как элемент права собственности и как вид права на чужие вещи {s соответствии с концепцией ГК), и «владение» как особое (отделы::--) вещное право.

Владение как самостоятельное вещное право представляет собой фактическое владение вещами, объединенное с намерением владения этими вещами для себя.

Таким образом, владение включает два элемента: объективный (фактическое владение имуществом) и субъективный (намерение владеть ими для себя).

При этом фактическое владение вещами должно быть стабиль­ным (то есть существовать на протяжении достаточно длительного времени) и непрерывным. Следует отметить, что это понятие пони­мается весьма широко. В частности, в цивилистике со времен римс­кого права традиционно считается, что фактическое владение веща­ми имеет место не только тогда, когда вещь непосредственно нахо-• дится у собственника, но и в любом случае, когда собственник не теряет контроль н*ад объектом владения.

Намерение владеть вещью для себя выражает посессионную волю лица (его волю как посессора, собственника).

Вместе с тем неверно отождествление отношения посессионного и собственнического¹. Посессионное отношение (отношение лица как собственника к вещи) характеризуется, как уже отмечалось, намере­нием «владеть вещью для себя», но не намерением «считать ее своей собственностью». Во втором случае лицо считает себя не просто владель­цем, но собственником вещи. В совокупности с законным владением вещью намерение (воля) считать себя собственником вещи должно да­вать в результате не владение (завладение), а право собственности.

Кроме того, следует отметить, что оценивается (или должно оце­ниваться) отношение лица не к любому, а лишь к законному владе­нию вещами.

Для того чтобы определить значение этого факта, обратимся к

характеристике видов владения.

Прежде всего, владение делится на законное и незаконное. Закон­ное владение — то, которое имеет правовое основание (титул). Неза­конное владение не имеет под собой достаточной правовой основы. В свою очередь оно делится на добросовестное и недобросовестное.

Добросовестный незаконный владелец не знает и не должен знать о незаконности владения вещью. Недобросовестный незаконный вла­делец знает или должен знать о том, что владеет вещью незаконно.

Собственно говоря, лишь законное и незаконное добросовестное владение подпадают под понятие «владения» как института вещно­го права.

Незаконное недобросовестное владение вещью является не пра­вовым институтом, а всего лишь фиксацией факта нарушения права собственности (попытки присвоения чужого имущества).

¹ См., например: Гражданское право Украины. — Ч. I. / Под ред. А.А. Пуш­кина, В.М. Самойленко. — Харьков, 1996. — С. 315.

По своим основным характеристикам владение напоминает пра­во собственности: субъектами владения могут быть те же лица, ко­торые могут быть собственниками; его объектом является имуще­ство, которое может стать объектом права собственности.

Вместе с тем эти две категории нельзя путать. Право собственно­сти представляет собой вид прав на вещи, выражает состояние при­своения имущества. Владение — отражает фактическое положение вещей, а не право на вещи.

Подчеркивая эти отличия, римские юристы вывели короткие, но точные формулы для характеристики этих понятий: право собствен­ности — <<я имею право на вещь», владение — «я имею вещь ». Соот­ветственно отличается и их содержание, а также основания возник­новения.

Содержанием права собственности являются правомочия владе­ния, пользования, распоряжения имуществом. Содержание владе­ния заключается в возможности владения, пользования и распоря­жения вещью. При этом все указанные возможности толкуются как фактические состояния и не оцениваются как субъективные права.

Владение может возникнуть:

1) в результате завладения имуществом (первичное установление
владения, установления владения впервые);

2) в результате передачи владения имуществом одним лицом дру­
гому (производное владение).

Владение прекращается утратой одного из элементов — объектив­ного (потеря фактического владения имуществом) или субъективного (отказ от владения, то есть прекращение намерения владеть имуще­ством для себя).

Защита законного владения осуществляется таким же образом, с помощью тех же исков, что и право собственности.

Защита незаконного добросовестного владения от третьих лиц осуществляется таким же образом, как защита права собственнос­ти, а от собственника — возможностью противопоставления иску возражения о добросовестности и возмездности приобретения владе­ния.

Специальные возможности защиты законного владения от недо­бросовестного незаконного владельца установлены ст. 400 ГК, ко­торая предусматривает, что недобросовестный владелец обязан не­медленно вернуть имущество не только собственнику, но любому лицу, которое имеет на него иное право в соответствии с договором или законом, или является добросовестным владельцем этого иму­щества. В случае невыполнения недобросовестным владельцем этой обязанности заинтересованное лицо имеет право предъявить иск об истребовании этого имущества.

Следовательно, каждое лицо, не являющееся собственником иму­щества, но его законным или незаконным, но добросовестным вла-

дельцем, может защитить свое право владения путем истребования имущества от незаконного недобросовестного владельца. Право на истребование имущества сохраняется на протяжении исковой дав­ности, если ранее не прекратилось правовое основание (титул) для предъявления таких требований.