Підготовка та проведення прилюдних торгів із реалізації нерухомого майна

Спеціалізована організація проводить прилюдні торги за заявкою державного виконавця, у якій зазначається початкова вартість майна за експертною оцінкою, що виставляється на торги.

До заявки додаються:

– копія виконавчого документа;

– копія акта арешту майна;

– документи, що характеризують об’єкт нерухомості;

– копії документів, що підтверджують право власності або право користування нерухомим майном;

– копія рішення про відведення земельної ділянки.

У разі продажу об’єкта незавершеного будівництва державний виконавець додає до заявки також копію рішення про відведення земельної ділянки та копію дозволу місцевого органу виконавчої влади і (чи) органу місцевого самоврядування на будівництво.

До речі, реалізація об’єктів незавершеного будівництва ускладнена певними правовими колізіями. За нормами статті 331 ЦК України, право власності на нерухоме майно виникає із моменту його створення (завершення будівництва), а в певних випадках – із моменту прийняття цього майна до експлуатації або його державної реєстрації. Таким чином, звернення стягнення на сам об’єкт нерухомого майна є неможливим через те, що він ще не належить боржникові.

Звернення стягнення на цей об’єкт незавершеного будівництва можливе, якщо визнати незавершену споруду сукупністю будівельних матеріалів та обладнання. Разом із тим, за умовами договору підряду матеріали та обладнання до моменту завершення будівництва можуть належати не лише боржникові, але й підрядчику, і третім особами, що поставляють матеріали та обладнання для будівництва. Тому встановлення права власності на матеріали та обладнання, з яких споруджується об’єкт незавершеного будівництва, є основною задачею державного виконавця при реалізації цього виду майна.

А оскільки об’єкт незавершеного будівництва (який за ЦК України не є нерухомістю) фактично носить всі ознаки нерухомого майна – вони розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення, то проблеми з реалізацією об’єкту незавершеного будівництва існуватимуть і у спеціалізованої торгівельної організації, яка безпосередньо провадить реалізацію, тому що процедура реалізації нерухомого та рухомого майна значно різняться.

Акт про проведення прилюдних торгів нерухомого майна затверджується начальником відповідного відділу державної виконавчої служби і є підставою для видачі відповідним органом свідоцтва про право власності.

Це свідоцтво є підставою для видачі відповідним органом акта про право власності на земельну ділянку в порядку, передбаченому законодавством.

Порядок проведення прилюдних торгів із продажу арештованого державними виконавцями нерухомого майна боржників визначається Міністерством юстиції України.

Зокрема, порядок реалізації арештованого майна затверджено наказом Міністерства юстиції України від 15 липня 1999 р. за № 42/5, зареєстровано в Міністерстві юстиції України 19 липня 1999 р. № 480/3773, зі змінами і доповненнями, внесеними наказом Міністерства юстиції України від 27 жовтня 1999 р. № 67/5, зареєстрованими в Міністерстві юстиції України 2 листопада 1999 р. за № 746/4039.

Якщо передане торговельним організаціям майно не буде продано протягом двох місяців, то воно підлягає переоцінці у термін не більше 10 днів. Державний виконавець переоцінює майно за участю представника торговельної організації у присутності стягувача і боржника чи їх представників, та в строк не більше 5 днів передає акт переоцінки майна торговельній організації. Неявка стягувача або боржника не є підставою для припинення дії державного виконавця з переоцінки майна.

Якщо в місячний строк після переоцінки майно не буде продано торговельною організацією, то державний виконавець повідомляє про це стягувача і пропонує йому визначитися щодо залишення за собою непроданого майна. Продаж нерухомого майна здійснюється шляхом проведення торгів спеціалізованими організаціями, які мають право здійснювати операції з нерухомістю в порядку, передбаченому законодавством України, і визначеними на тендерній (конкурсній) основі. Міністерство юстиції України зі спеціалізованими організаціями укладає генеральні договори про реалізацію арештованого майна, на яке звернено стягнення державними виконавцями при примусовому виконанні рішень

Передача арештованого майна на реалізацію спеціалізованим організаціям здійснюється на конкурсній основі після його вилучення у боржника та проведення його оцінки.

Після завершення оцінки майна та доведення її до відома сторін виконавчого провадження державний виконавець у п’ятиденний строк, після закінчення строку оскарження оцінки, повідомляє відповідний відділ державної виконавчої служби Головного управління юстиції Міністерства юстиції України в Автономній Республіці Крим, обласних, Київського та Севастопольського міських управлінь юстиції та спеціалізовані організації, із якими укладено договори, про наявність арештованого майна, місцезнаходження (зберігання), оцінку, за якою воно виставляється на продаж, установлює дату огляду арештованого майна та строк (не більше п’яти робочих днів із дати огляду арештованого майна), до якого спеціалізовані організації подають заяву про участь у конкурсі до відповідного регіонального відділу державної виконавчої служби стосовно його реалізації.

Спеціалізовані організації про прийняте рішення повідомляють державного виконавця. У заяві про участь у конкурсі зазначаються назва спеціалізованої організації та реквізити (адреса, телефон тощо).

Спеціалізовані організації, які не бажають взяти участь у конкурсі, зобов’язані в зазначений державним виконавцем термін письмово повідомити регіональні відділи державної виконавчої служби та державного виконавця про таку відмову.

Щотижня відповідним регіональним відділом державної виконавчої служби проводиться конкурс між спеціалізованими організаціями, із якими укладено договори, стосовно передачі на реалізацію арештованого державними виконавцями майна, про що обов’язково, не пізніше, ніж за один день до проведення, інформуються зазначені спеціалізовані організації.

Для організації та проведення конкурсу начальник Головного управління юстиції Міністерства юстиції України в Автономній Республіці Крим, начальники обласних, Київського та Севастопольського міських управлінь юстиції не рідше, ніж один раз на рік своїми наказами затверджують комісію в складі голови та двох членів – із числа працівників відповідного регіонального відділу державної виконавчої служби. Секретарем комісії призначається один із членів комісії.

У визначені день та час у ході засідання конкурсної комісії, після оголошення інформації про арештоване майно, що буде передано на реалізацію, спеціалізовані організації, які виявили бажання взяти участь у конкурсі, безпосередньо голові конкурсної комісії подають пропозиції щодо реалізації арештованого майна в опечатаному конверті.

У пропозиціях зазначаються:

1) обґрунтована інформація щодо технічних можливостей для забезпечення організації реалізації арештованого майна та виконання взятих зобов’язань, зокрема: наявність відповідних приміщень, які забезпечують необхідні умови для проведення аукціонів чи прилюдних торгів (або їх оренди); наявність складських приміщень та їх технічні характеристики; наявність технічних можливостей для транспортування арештованого майна тощо;

2) у разі необхідності, наявність ліцензій чи інших дозволів на реалізацію окремих видів майна відповідно до вимог чинного законодавства;

3) розмір комісійної винагороди;

4) інша необхідна інформація щодо можливостей спеціалізованої організації із забезпечення належної реалізації арештованого майна та виконання взятих зобов’язань.

Засідання комісії є відкритим. За результатами розкриття конвертів із конкурсними пропозиціями комісія шляхом голосування визначає переможця, який здійснюватиме реалізацію арештованого майна. Рішення про визначення переможця приймається простою більшістю голосів. Майно передається на реалізацію тій спеціалізованій організації, яка запропонувала найбільш привабливі умови продажу арештованого майна, однак розмір комісійної винагороди не є визначальним при оголошенні переможця, оскільки комісія приймає рішення щодо переможця конкурсу на підставі всієї сукупності умов реалізації. Після закінчення засідання комісії складається протокол про результати проведення конкурсу, в якому зазначаються: відомості про учасників конкурсу; результати голосування; обґрунтування визначення переможця.

Протокол про результати проведення конкурсу підписується всіма членами комісії, які брали участь у голосуванні. Якщо спеціалізованими організаціями запропоновано однакові умови або всі спеціалізовані організації відмовилися від прийняття на реалізацію запропонованого арештованого майна, воно за рішенням конкурсної комісії передається на реалізацію до спеціалізованої організації за алфавітом у порядку черговості.

Результати проведеного конкурсу оголошуються відразу після його проведення та підписання протоколу. Представники спеціалізованих організацій, які були присутні при проведенні конкурсу, ознайомлюються з протоколом під підпис.

Вилучення арештованого майна з передачею його для реалізації провадиться у строк, установлений державним виконавцем, але не раніше, ніж через 5 днів після накладення арешту. У разі накладення арешту при відкритті виконавчого провадження майно передається на реалізацію не раніше, ніж через 10 днів, тобто після закінчення строку для оскарження постанови державного виконавця про відкриття виконавчого провадження.

Якщо вартість майна перевищує 20000 грн., то документи на реалізацію такого майна передаються державним виконавцем до спеціалізованої торговельної організації через відповідний відділ державної виконавчої служби Головного управління юстиції Міністерства юстиції України в Автономній Республіці Крим, обласних, Київського та Севастопольського міських управлінь юстиції.

Державний виконавець подає до відповідного відділу державної виконавчої служби всі необхідні документи на реалізацію майна. Вказаний відділ державної виконавчої служби в 3-денний термін із моменту надходження зазначених документів, у разі відповідності їх чинному законодавству України, надсилає їх до відповідної спеціалізованої торговельної організації для укладення із відділом державної виконавчої служби договору про надання послуг із реалізації арештованого майна. У разі виявлення невідповідності матеріалів вимогам чинного законодавства України відповідний відділ державної виконавчої служби Головного управління юстиції Міністерства юстиції України в Автономній Республіці Крим, обласного, Київського чи Севастопольського міського управління юстиції у 3-денний термін повертає дані документи до відділу державної виконавчої служби, що їх надав, для приведення їх у відповідність до вимог чинного законодавства України.

Якщо вартість майна перевищує 200 000 грн., то документи на реалізацію такого майна передаються державним виконавцем до спеціалізованої торговельної організації після погодження Міністерством юстиції України у такому порядку:

а) державний виконавець подає до відповідного відділу державної виконавчої служби Головного управління юстиції Міністерства юстиції України в Автономній Республіці Крим, обласних, Київського та Севастопольського міських управлінь юстиції всі необхідні документи на реалізацію арештованого майна;

б) зазначений відділ державної виконавчої служби в 3-денний термін із моменту надходження зазначених документів, у разі відповідності їх чинному законодавству України, надсилає їх копії до Департаменту державної виконавчої служби Міністерства юстиції України;

в) Мін’юст України в 5-денний термін із моменту надходження зазначених документів, у разі відповідності їх чинному законодавству України, надає погодження на укладення договору про надання послуг із реалізації арештованого майна, про що письмово повідомляє відповідний відділ державної виконавчої служби Головного управління юстиції Міністерства юстиції України в Автономній Республіці Крим, обласних, Київського та Севастопольського міських управлінь юстиції;

г) відповідний відділ державної виконавчої служби у 3-денний термін із моменту їх надходження надсилає зазначені документи до спеціалізованої торговельної організації для укладення з відділом державної виконавчої служби договору про надання послуг із реалізації арештованого майна;

д) у разі виявлення невідповідності матеріалів вимогам чинного законодавства України відповідний відділ державної виконавчої служби Головного управління юстиції Міністерства юстиції України в Автономній Республіці Крим, обласних, Київського та Севастопольського міських управлінь юстиції у 3-денний термін повертає зазначені документи до відділу державної виконавчої служби, що їх надав, а Мін’юст України у 5-денний термін – до відділу державної виконавчої служби Головного управління юстиції Міністерства юстиції України в Автономній Республіці Крим, обласних, Київського та Севастопольського міських управлінь юстиції для приведення їх у відповідність до вимог чинного законодавства України.

Продукти та інші речі, що швидко псуються, передаються на реалізацію негайно після накладення на них арешту. Між спеціалізованою торговельною організацією та відділом державної виконавчої служби, від імені якого договір підписує начальник цього відділу державної виконавчої служби, укладається договір про надання послуг із реалізації арештованого майна. При передачі арештованого майна (за винятком нерухомого) складається акт приймання-передавання, який є невід’ємною частиною договору про надання послуг із реалізації арештованого майна.

Кошти, отримані від реалізації арештованого майна, вносяться на депозитний рахунок відділу, після чого державним виконавцем здійснюється їх розподіл відповідно до вимог Закону України «Про виконавче провадження».

Після реалізації арештованого майна або закінчення терміну реалізації майна після його переоцінки, спеціалізованою торговельною організацією складається акт про виконання робіт, у якому зазначено понесені цією організацією витрати, що підлягають відшкодуванню, із доданням копій підтверджувальних документів. Акт про виконання робіт у 3-денний строк із дня надходження коштів від покупця майна або закінчення терміну реалізації майна після його переоцінки (разом із копіями підтверджувальних документів) передається на затвердження начальнику відповідного відділу державної виконавчої служби.

Не пізніше наступного дня після надходження акта виконаних робіт він підписується державним виконавцем, затверджується начальником відповідного відділу державної виконавчої служби і повертається спеціалізованій торговельній організації. У випадку, коли майно не реалізоване у встановленому порядку, і в разі потреби його подальшого зберігання державний виконавець не пізніше п’яти днів із моменту закінчення строку реалізації майна після його переоцінки укладає договір відповідального зберігання.