ТЕМА 7. Напрями і особливості державного регулювання ринку нерухомості

Державне регулювання виражається у встановленні норм і правил поведінки для учасників ринку нерухомості, а також цілеспрямованій дії на ринок в цілому. У загальному вигляді державне регулювання полягає в постановці цілей і виборі стратегії розвитку, прогнозуванні, плануванні і проектуванні, будівництві і реконструкції, реєстрації, обліку і оцінці, експлуатації і оподаткуванні, контролі і розпорядженні.

Основні цілі регулювання:

- реалізація конституційних прав громадян на нерухоме майно;

- встановлення норм і умов роботи на ринку нерухомості, що відповідають інтересам учасників ринку нерухомості;

- забезпечення вільного ціноутворення;

- створення умов для інвестування в нерухомість;

- захист учасників ринку від шахрайства і злочинних дій;

- оздоровлення екологічного середовища, вирішення житлової проблеми;

- справедливе оподаткування.

Основные функции, выполняемые государством:

– разработка концепции развития рынка недвижимости и ее законодательное оформление;

– инвестирование в инфраструктуру рынка, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

– профессиональный участник рынка при торговле государственными объектами недвижимости и жилищными сертификатами;

- емітент державних і муніципальних цінних паперів під заставу нерухомості;

- верховний арбітр в спорах між учасниками ринку нерухомості через систему судових органів;

- гарант стійкості і безпеки ринку через реєстрацію прав і угод з нерухомістю.

У організаційному плані державне регулювання здійснюється в наступних формах.

Адміністративні методи, які використовують силу державної влади і які включають заборону, примус або дозвіл. Усе це відбувається за допомогою наступних прийомів:

- створення нормативної бази: закони, постанови, інструкції, правила і тому подібне;

- ліцензування, реєстрація, надання прав професійним учасникам ринку нерухомості;

- контроль за дотриманням учасниками ринку встановлених норм і правил;

- введення заборон і санкцій за відступ від норм і правил при здійсненні угод;

- підтримка правопорядку на ринку нерухомості.

Економічні методи реалізуються за допомогою:

- встановлення ставки оподаткування і пільг;

- регулювання облікової ставки Центрального банку;

- випуску і звернення житлових сертифікатів;

- надання окремим категоріям громадян безвідплатних або пільгових субсидій для житлобудівництва;

- амортизаційної політики;

- розробки і реалізації державних цільових програм: житло, розвиток малих і середніх міст РФ, приватизація державного і муніципального майна, приватизація житла і так далі

Управління об'єктами нерухомості розподілене між різними гілками державної влади (законодавчою, виконавчою і судовою), а також по рівнях повноважень – дежавному, регіональному, муніципальному.

Закон України від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», яким передбачено створення єдиної системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Система державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, яка започаткована вказаним Законом, передбачає проведення державної реєстрації всіх речових прав на нерухоме майно одним державним органом в єдиному державному реєстрі.

Конституцією України визначено, що саме держава покликана гарантувати громадянам захист права власності, а тому офіційне визнання і підтвердження фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (в чому і полягає зміст державної реєстрації речових прав на нерухоме майно) має бути функцією виключно держави.

ІІ. Відповідно до статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон) обов’язковій державній реєстрації підлягають речові права та/абоїх обтяження як на земельні ділянки, так і на об’єкти нерухомого майна, розташованих на них, зокрема право власності, право володіння, право користування (сервітут), право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, іпотека, інші речові права відповідно до Закону.

Статтею 3 Закону визначені наступні засади державної реєстрації прав:

· обов’язковість державної реєстрації прав;

· гарантування державою достовірності зареєстрованих прав на нерухоме майно;

· виникнення права на нерухоме майно, яке підлягає державній реєстрації відповідно до цього Закону, з моменту такої реєстрації;

· можливість укладення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна (відчуження, управління, іпотека тощо) за умови державної реєстрації прав на це майно згідно з вимогами Закону;

· визнання дійсності права на нерухоме майно, що виникло до набрання чинності цим Законом, за умов, що ним визначені;

· публічність державної реєстрації прав;

· проведення державної реєстрації прав за місцем розташування об’єкта нерухомого майна в межах території, на якій діє відповідний орган державної реєстрації прав.

ІІІ. Згідно з частиною четвертою статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за таких умов:

· якщо реєстрація прав та їх обтяжень була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або

· якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, що не передбачало обов’язкової реєстрації таких прав та їх обтяжень.

При цьому відповідно до частини шостої статті 3 Закону будь-які правочини щодо нерухомого майна (відчуження, управління, іпотека тощо) укладаються, якщо право власності чи інше речове право на таке майно зареєстровано згідно з вимогами цього Закону, крім випадків, передбачених частиною 4 цієї статті.

IV. Пунктом 2 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» (зі змінами, внесеними згідно із Законом України від 09.12.2011 № 4152-VI) визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно в порядку, визначеному цим Законом, буде здійснюватись з 01.01.2013.

Відповідно до пункту 3 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» вказаного Закону (із змінами, внесеними згідно із Законом України від 04.07.2012 року № 5037-VI) до 01.01.2013 державна реєстрація:

· права власності та права користування (сервітут) на об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельних ділянках; права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; права власності на об’єкти незавершеного будівництва, а також облік безхазяйного нерухомого майна, довірче управління нерухомим майном проводиться реєстраторами бюро технічної інвентаризації, створеними до набрання чинності цим Законом та підключеними до Реєстру прав власності на нерухоме майно;

· права власності, права користування (сервітут) земельними ділянками, права постійного користування земельними ділянками, договорів оренди земельних ділянок; права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); права забудови земельної ділянки (суперфіцій) проводиться територіальними органами земельних ресурсів у державному реєстрі земель;

· правочинів, іпотек, відомостей про обтяження нерухомого майна проводиться нотаріусами, реєстраторами юридичної особи, яка належить до сфери управління Міністерства юстиції України, відповідно у Державному реєстрі правочинів, Державному реєстрі іпотек, Єдиному реєстрі заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, Державному реєстрі обтяжень рухомого майна.

· Встановити, що державна реєстрація в Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Єдиному реєстрі заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, Державному реєстрі іпотек, надання інформації із зазначених реєстрів здійснються до 1 січня 2013 року. Заяви чи повідомлення, подані у зв’язку з державною реєстрацією в Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Єдиному реєстрі заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, Державному реєстрі іпотек, а також заяви чи запити, подані у зв’язку з отриманням інформації із зазначених реєстрів, розглядаються до 30 грудня 2012 року.Державний реєстратор, нотаріус як спеціальний суб’єкт, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", починаючи з 1 січня 2013 року мають доступ до Реєстру прав власності на нерухоме майно, Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, Державного реєстру іпотек і використовують під час проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень реєстраційні дані зазначених реєстрів.Порядок використання даних Реєстру прав власності на нерухоме майно, Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна та Державного реєстру іпотек визначається Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

· Встановити, що фізичні та юридичні особи звільняються від сплати державного мита під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та зареєстровані до проведення державної реєстрації прав у порядку, визначеному Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

V. Відомості про державну реєстрацію правочинів, іпотек, обтяження нерухомого майна, що містяться у відповідних реєстрах, не будуть втрачені: концепція системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно передбачає використання цих відомостей.

Так, реєстраційні дані Реєстру прав власності на нерухоме майно, Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, Державного реєстру іпотек та Державного реєстру обтяжень рухомого майна будуть використовуватись державним реєстратором прав під час розгляду заяви про державну реєстрацію, відповідно до якої державну реєстрацію права власності або іншого речового права на нерухоме майно у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно заявлено вперше (пункт 92 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22.06.2011 № 703).