Право общей долевой собственности

Право долевой собственности является таким правом общей собственности, в котором каждому из сособственников принадлежит определенная доля в праве на общее имущество.

По общему правилу доли сособственников считаются равными, если они не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников долевой собственности (п. 1 ст. 245 ГК РФ). Таким образом, размер долей определяется либо законом (например, при наследовании по закону доли наследников одной очереди признаются равными в соответствии с п. 2 ст. 1141 ГК РФ), либо их соглашением (например, условиями договора простого товарищества в соответствии с п. 1 ст. 1043 ГК РФ).

Содержание права общей долевой собственности составляют: 1) принадлежащие сособственникам правомочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом (по соглашению всех участников); 2) правомочия сособственников по использованию и распоряжению своими долями в праве на общее имущество.

Ранее уже отмечалось, что при не достижении соглашения по поводу владения и пользования общим имуществом порядок осуществления указанных правомочий устанавливает суд (п. 1. ст. 247 ГК РФ). Что же касается правомочия распоряжения общим имуществом, то судебное решение по распоряжению общим имуществом исключается[614].

Иной позиции по этому вопросу придерживается К.И.Скловский: «Для устранения возникающих разногласий при распоряжении общим имуществом участники общей собственности вправе обратиться в суд. Очевидно, что при большом числе сособственников может сложиться ситуация, когда получить согласие всех участников практически невозможно. В этом случае обращение в суд остается единственным способом реализации права на распоряжение объектом общей собственности»[615]. Судебная практика отдает приоритет нормам закона (в данном случае – правилу, сформулированному в п.1 ст. 246 ГК РФ)[616].

Правомочия сособственников по использованию и распоряжению своими долями в праве на общее имущество. Суть правомочий сособственников по использованию и распоряжению своими долями в праве на общее имущество, исходя из предписаний законодателя, можно свести к следующему.

1. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерного его доли (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

Имущество, выделенное во владение и пользование участнику, может быть больше или меньше размера его доли, если, например, ценность или площадь конкретной части строения, находящегося в общей собственности, не соответствует точно размеру доли. Если выделенное во владение и пользование помещение превышает размер доли, в пользу других участников может быть взыскана компенсация[617].

При невозможности предоставления части имущества, соразмерной его доли, сособственник вправе требовать от других сособственников соответствующей компенсации (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

2. Участник долевой собственности имеет право на увеличение своей доли, если он осуществил за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества (п. 3 ст. 245 ГК РФ).

При этом надо иметь в виду, что улучшениями являются не любые изменения имущества, а лишь те, которые повышают его потребительские качества, увеличивают стоимость. Если участник долевой собственности производит без согласия других участников неотложные работы, направленные на поддержание общего имущества в исправном состоянии или на устранение причин, угрожающих его сохранности (срочный ремонт сантехнического оборудования или замена кровли, и т.п.), то затраты на такие работы могут повлечь обязательства других участников по их компенсации в соответствии с правилами о внедоговорных обязательствах (гл. 60 ГК РФ). В этом случае участник не увеличивает свою долю, но может приобретать право требования к другим участникам как кредитор, вплоть до обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности (ст. 255 ГК РФ).

Не дает права на увеличение доли и участие в расходах на содержание общего имущества (ст. 249 ГК РФ), в том числе, если один из участников возмещает ту часть расходов, которую должен оплатить другой участник.

3. Каждый участник долевой собственности, как уже отмечалось ранее, имеет право распорядиться своей долей: продать, подарить, завещать, отдать свою долю в залог (п. 2 ст. 246 ГК РФ). При возмездном отчуждении доли необходимо соблюдать правила о преимущественном праве покупки, предусмотренные в ст. 250 ГК РФ.

Это означает, что преимущественным правом покупки охватываются только сделки купли-продажи и мены доли. Иные сделки по отчуждению доли в праве общей собственности, в частности, дарение, внесение в уставный капитал хозяйственного общества, передача в качестве отступного, не дают права другим сособственникам на получение доли в порядке, установленном ст. 250 ГК РФ.

Нарушением преимущественного права покупки является не только продажа доли помимо иных участников, без их уведомления, но и продажа доли на иных, более выгодных условиях, чем было сообщено участникам, например, по более низкой цене либо по той же цене, но с предоставлением рассрочки платежа, и т.п.

При продаже своей доли постороннему лицу, сособственник подчиняется установленному законом порядку (п. 2 и п. 3 ст. 250 ГК РФ):

- продавец доли обязан в письменной форме известить остальных сособственников о намерении продать свою долю с указанием цены и иных условий, на которых продает ее;

- если остальные сособственники отказываются от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу;

- при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки (например, извещение сособственников было в устной форме, не выдержан срок для преимущественного права покупки) любой сособственник имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя[618].

4. Каждый сособственник имеет право на выдел своей доли в натуре из общего имущества (ст. 252 ГК РФ).

Согласно абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК РФ, если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими сособственниками.

В тех случаях, когда в результате выдела сособственнику передается часть помещения, превышающая по размеру его долю, суд взыскивает с него соответствующую денежную компенсацию и указывает в решении об изменении долей в праве собственности на общее имущество[619].

По общему правилу выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия (абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ).

При неделимости вещи (например, автомобиля, компьютера, бытовой техники и т.п.) в исключительных случаях суд может передать ее в собственность одного из сособственников, имеющего существенный интерес в ее использовании, причем независимо от размера долей остальных участников долевой собственности, но с компенсацией им стоимости их долей.[620]

В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию в соответствии с правилом п. 4 ст. 252[621]. Очевидно, что применение этого правила возможно в том случае, если суд не принял иного решения – не передал неделимую вещь одному из участников либо не отказал в иске участнику, требующему выдела своей доли из общего имущества, по мотиву невозможности выдела в натуре. Как показывает судебная практика, решение о выплате компенсации истцу, требующему выдела доли, без его согласия следует считать крайним средством разрешения возникшего спора.

Получение компенсации в счет выделяемой доли влечет для сособственника утрату права на долю в общем имуществе (п.5 ст. 252 ГК РФ).

5. Каждый сособственник имеет право на раздел общего имущества, которое может быть осуществлено по соглашению между участниками долевой собственности.

При не достижении соглашения о способе и условиях раздела общего имущества, раздел общего имущества осуществляется в судебном порядке.

Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, означает прекращение отношений общей собственности.

Нести бремя содержания имущества, находящегося в долевой собственности, невозможно без обязанностей сособственников, суть которых можно свести к следующему.

Обязанности участников долевой собственности. Каждый сособственник обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

Это правило является императивным и не может быть изменено соглашением между участниками долевой собственности. Но на практике часто встречаются случаи, что один из участников несет расходы по содержанию общего имущества сверх своей доли. В этом случае у него возникает право требования к другим сособственникам о компенсации понесенных расходов в соответствии с правилами ст. 1102 ГК РФ. Расходы на содержание общего имущества сверх размера, установленного ст. 249 ГК РФ, не дают участнику права на увеличение его доли в соответствии с п. 3 ст. 245 ГК РФ.

Каждый участник долевой собственности обязан также соразмерно со своей долей возмещать убытки, связанные с содержанием общего имущества.