Вопрос 32 Структура аналитических баз данных (АБД) и способы их формирования, понятие верификации информации

Идеальная структура аналитических баз данных

Опыт и здравый смысл подсказывает, что оценочные компании не могут ориентироваться на создание собственных аналитических баз данных и выделение персонала для аналитической деятельности. Но в последние годы на рынке недвижимости РФ появились специализированные аналитические консалтинговые компании. Кроме того, в национальных ассоциациях профессиональных участников рынка недвижимости (в том числе оценочных), в крупных многопрофильных компаниях для проведения анализа рынка недвижимости в полном объеме начали создаваться аналитические подразделении. В небольших компаниях, где работают один-два аналитика, возможно лишь частичное воспроизведение этого опыта. Тем не менее, основные методические подходы могут быть полезны и для этих компаний. Подробно содержание и форматы необходимых аналитику баз данных рассмотрены в главе 12 Монографии (стр. 514-536).

Ниже на схеме приведена принципиальная модель информационной системы в Компании. Модель включает три составляющие:

- «Информационное пространство» (базы данных и блоки их обработки);

- «Потребители» (функциональные подразделения, которым эта информация необходима: Аналитический центр - АЦ, Управление маркетинга - УМ, Финансово-экономическое управление - ФЭУ);- «Заказчики» (менеджеры производственных Управлений и Топ-менеджеры Компании, которые получают и используют отчеты функциональных подразделений для

принятия стратегических и оперативных решений).

В модели предусматривается наличие в Компании баз данных, используемых не только в брокерской, инвестиционной, девелоперской деятельности и иных видах операций с объектами недвижимости, но и специализированных аналитических баз данных (АБД).

Верификация информации

Собранная база данных еще не готова к проведению расчетов показателей рынка недвижимости. В первую очередь это касается базы предложений.

Подготовка базы предложений к обработке включает ряд операций, состав которых, алгоритм каждой из них и конечные результаты зависят от особенностей формата базы данных, содержания полей описания предложения. Каждый аналитик применяет свои приемы предварительной подготовки и формирования выборки для обработки. Вместе с тем, существуют общие, обязательные этапы подготовки. При этом, если база предложений формируется совместно с базой объектов существующего фонда, то многие вопросы решаются просто и не требуют специальных пояснений. Если же она формируется автономно, без привязки к базе объектов существующего фонда, возникают значительные трудности в подготовке и очистке базы.

Актуализация текущего листинга. По мере приема и учета информации о предложении объектов недвижимости в базе риэлторской (брокерской) фирмы, с определенной периодичностью (раз в день, раз в два дня) производится отбор заявок для актуализации. Как правило, актуализация производится методом прозвона. По результатам переговоров с владельцем недвижимости (или лицом, его представляющим) заявка может быть скорректирована по текущей цене предложения, перемещена в архив (снята с продажи) или проставлена последняя дата актуализации, свидетельствующая о достоверности информации. При этом, естественно, нужно всячески стимулировать брокеров на более активное участие в коррекции своей же базы данных.

Чистка от артефактов (пропусков и ошибок). Содержание этапа заключается в проверке ключевых параметров объекта и предложения, без которых невозможна обработка БД: проверка на нуль цены, общей и полезной площади объекта, проверка соотношения общей и полезной площади, и т.д. Если запись об объекте не соответствует предъявленным требованиям, он исключается из БД.

Выделение «уникальных объектов» (очистка от «повторов» и «дублей»). При сборе данных из различных источников возможно появление в АБД т.н. «повторов» (записей предложения одного и того же объекта от различных фирм) и «дублей» (нескольких записей предложения одного и того же объекта в течение одного заданного для анализа периода). «Дубли» появляются при несовпадении периода актуализации информации (например, неделя) с периодом, заданным для анализа (например, месяц).

При этом возможны некоторые отличия в параметрах объекта (площадь, высота потолка и т.п.), цене предложения (зависящие от ценовой политики различных фирм, а также возникающих вследствие корректировки цены предложения продавцом). Кроме того, даже при совпадении всех параметров нескольких записей (например, при объединении четырех недельных баз данных в общую месячную) возникает искусственное увеличение объема выборки и несоответствие этой величины реальному объему предложения на рынке.

Сущность этапа состоит в выделении уникального объекта для последующей замены нескольких записей о его предложении на продажу (сдачу в аренду) на одно предложение. В зависимости от формата описания объекта применяются различные варианты алгоритма: «строгая» (при наличии в базе точного адреса) и «мягкая» очистка.

Исключение объектов по «выскакивающим» значениям цены. Одним из способов очистки БД от артефактов, привлекательных по легкости автоматизации, является дополнительная проверка записи цены предложения (или удельной цены), даже если она не равна нулю. Необходимо исключить из БД предложения с заведомо неверной записью цены, или заведомо заниженной или завышенной ценой. Для этого применяются различные приемы: вводятся ограничения на минимум и максимум удельной цены (самый простой, но грубый способ), производится принудительное исключение по одному объекту с самой малой и самой большой удельной ценой, наконец, на основе применения методов математической статистики производят исключение по правилу трех сигм.

Вопрос 33 Порядок построения дискретной числовой пространственно-параметрической модели ранка (ДППМ)

Расчленение совокупности объектов в соответствии с принятой классификацией и построение Предварительной ДППМ. На первой стадии построения ДППМ рекомендуется провести расчленение общей выборки на предельно детализированные кластеры. Такая ДППМ названа Предварительной. Далее проверяется объем выборок в каждом кластере и исключаются (желательно – путем объединения со смежными) кластеры со сверхмалыми выборками (объемом менее 6-8 единиц).

Статистическая обработка выборок в каждом кластере и построение Исходной ДППМ. Переход от Предварительной к Исходной ДППМ состоит в том, что именно на этой стадии производится проверка и исключение выскакивающих значений в каждой малой выборке. Далее производится расчет статистических показателей каждой выборки.

Построение Оптимизированной ДППМ. Следующей операцией при построении дискретной пространственно-параметрической модели рынка (ДППМ) является ее оптимизация.

Оптимизация модели начинается с проверки размаха выборок и их дисперсий. Уменьшение размаха выборки можно получить за счет ее разделения на две путем введения дополнительного признака или разбиения диапазона какого-либо признака.

Например, если выборка квартир в пятиэтажных панельных домах имеет слишком большой размах варьирования (значительно отличающийся от выборок квартир других типов), то рекомендуется разделить ее на два подтипа, включающие квартиры на первом/последнем и крайних этажах.

Второй пример: разделение каждого из типов (за исключением домов новой постройки) на два-три по признаку наличия ремонта различного качества.

Третий пример: разделение совокупности квартир в пятиэтажных панельных домах одного района на квартиры в сериях домов, объявленных к сносу (что может повысить их привлекательность и цену) и в несносимых сериях.

Аналогично могут быть разбиты выборки по признаку местоположения: в заданных границах района выделяются 2-3 зоны с отличающимся уровнем цен, и вместо одной образуется 2-3 выборки квартир одного типа с изменившимися средними и уменьшимся размахом варьирования. Результат разбиения принимается, если погрешности уменьшились.

Следующая процедура оптимизации модели имеет обратный характер – она направлена на проверку целесообразности объединения выборок. Для этого производится попарная проверка значимости различия выборок по типам, по размерам, по смежным районам.

По результатам проверки выборки с незначимыми различиями объединяются, и значения параметров объединенных выборок пересчитываются.

Вопрос 34 Цель, задачи и структура государственной программы города Москвы «Градостроительная политика»

Государственная программа города Москвы на среднесрочный период (2012-2016 гг.) "Градостроительная политика " утверждена постановлением Правительства Москвы № 460-ПП от 03.10.2011 г

1.Разработка основных положений градостроительной политики и обеспечение на их основе взаимоувязки разработки и реализации государственных программ города Москвы.

2.Взаимосвязанное развитие Москвы и Московской области.

3.Комплексное обустройство исторического центра, реконструкция, реновация и реорганизация городских территорий, комплексная городская застройка на периферии города.

4.Разработка экономических механизмов реализации градостроительной политики для создания благоприятного инвестиционного климата.

5.Нормативно-правовое и нормативно-техническое обеспечение градостроительной деятельности (включая мероприятия по снижению административных барьеров).

6.Совершенствование системы планирования градостроительной деятельности и архитектурно-строительного проектирования в городе Москве.

7.Обеспечение инновационного развития строительного комплекса.

8.Научно-методическое и информационно-аналитическое обеспечение градостроительной деятельности.

9.Развитие единого геоинформационного пространства города Москвы.

10.Подготовка инфраструктуры для проведения в Москве спортивных соревнований мирового уровня (включая ЧМ-2018 по футболу).

Цель Программы:

Формирование благоприятной городской среды жизнедеятельности. Исходя из важнейших функций, осуществляемых Москвой, и существующего положения Программа решает следующие основные задачи:

Определение и утверждение приоритетов градостроительного развития города как столицы Российской Федерации, центра Московского региона, международного финансового, научного, образовательного, культурного и спортивного центра.

Сохранение историко-архитектурного облика центра города и реализация программы комплексного благоустройства.

Формирование благоприятных условий для инвестиционной деятельности в Москве.

Совершенствование системы градостроительной деятельности в Москве (территориальное планирование, градостроительное зонирование, планировка территории, архитектурно-строительное проектирование, строительство, капитальный ремонт, реконструкция объектов капитального строительства).

Опережающее развитие общественного транспорта и улично-дорожной сети.

Сроки реализации мероприятий программы: 2012-2016 гг.