Вопрос 30 Рынок недвижимости: понятия и свойства рынка, основные показатели

Рынок недвижимости (Realty Market) - сектор национальной экономики, объединяющий в сложную социально-экономическую систему

элементы «субъекты рынка», «объекты недвижимости», «процессы функционирования рынка» и «функцию управления ими» при создании, развитии и обороте недвижимости в интересах общественного потребления,

при условии, когда хотя бы один из субъектов рынка ставит целью накопление благ путем предпринимательской деятельности, а государство обладает правом и обязанностью регулирования рынка и частичного перераспределения благ от субъектов-предпринимателей к субъектам, не являющимся таковыми.

Свойства рынка:

ценовая ситуация на рынке;

предложение;

спрос;

размер объектов;

объем операций (натуральный оборот рынка, объем поглощения);

емкость, денежный оборот рынка;

доходность сегмента рынка;

ликвидность объектов;

доступность объектов;

портрет и предпочтения потребителей на рынке;

состояние инфраструктуры рынка, его субъектов;

состояние законодательной, нормативной, методической базы рынка;

внешние условия функционирования рынка.

Показатели

Все показатели определяются дискретно – за выбранный в соответствии с задачами исследования за период: неделя, месяц, квартал, полугодие, год.

По ценовой ситуации:

мин., макс., средние полные цены предложения и сделок и объем выборки,

мин., макс., средневзвешенные удельные цены предложения и сделок и объем выборки,

мин., макс., средневзвешенные ставки аренды (в предложениях вакантных площадей, действующие в занятых площадях, реализованные в сделках) и объем выборки,

мин., макс., средняя арендная плата и объем выборки,

мода, медиана, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок,

частотное распределение цен (ставок) в выборках (гистограмма),

погрешности в определении средних значений;

по конъюнктуре предложения:

объем ввода в строй объектов, помещений, площадей,

объем строительства объектов, помещений, площадей,

объем общего предложения объектов, помещений, площадей,

объем вновь поступившего предложения объектов, помещений, площадей;

по конъюнктуре спроса:

количество обращений в компанию по поводу покупки/аренды объектов,

объем платежеспособного денежного спроса, потенциального и предъявленного спроса населения города, нерезидентов, инвесторов на объекты, помещения, площади;

по размерам помещений:

мин., макс., средняя площадь объектов в строительстве, предложении, спросе (площадь земельных участков, общая площадь квартир с различным числом комнат, полезная площадь блоков некоммерческих помещений);

по оборотам рынка:

число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды объектов, помещений,

в том числе с использованием ипотечного кредитования,

объем поглощенных рынком площадей;

по емкости рынка:

объем сделок в денежном выражении;

по доходности объектов:

среднерыночная доходность в сегменте рынка от рентных, дилерских, девелоперских операций;

по ликвидности объектов:

минимальное, максимальное, среднее за период время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непроданных объектов/помещений на вторичном рынке,

размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок,

частотное распределение времени в выборках (гистограмма),

погрешности в определении средних значений;

темп поглощения помещений/площадей в новостройках на первичном рынке (доля проданных или сданных в аренду помещений/площадей за период);

по доступности объектов:

коэффициент доступности жилья для населения,

в т.ч. жилья различного класса для различных групп населения по доходности,

в т.ч. с учетом возможности ипотечного кредитования и господдержки;

по предпочтениям потребителей на рынке: доля потребителей в спросе, предпочитающих приобрести объекты недвижимости с заданным диапазоном характеристик (распределение характеристик по предпочтительности в спросе);

по инфраструктуре рынка: число общественных, в т.ч. саморегулируемых объединений специалистов различного профиля, число зарегистрированных, лицензированных, сертифицированных риэлторских, оценочных, девелоперских, юридических, информационных агентств, специализированных СМИ, фирм, представляющих услуги по управлению недвижимостью, консалтинговые, страховые, образовательные и иные услуги на рынке недвижимости; распределение их по размеру, количеству квалифицированных специалистов, оборотам, доле рынка (в натуральном и денежном выражении);

по состоянию правовой среды: состояние законодательной и нормативной базы на федеральном, региональном, муниципальном уровне по различным сегментам рынка (видам недвижимости, видам операций с ними) и аспектам его регулирования, административные условия входа на рынок и работы на рынке, налоговое регулирование и его влияние на рынок, влияние пробелов и коллизий в законодательстве на активность рынка и ценовую ситуацию на нем;

по внешним условиям функционирования рынка: макроэкономические показатели, политические, географические, социально-экономические условия в регионе, состав и состояние фонда существующих и строящихся объектов, территориальная структура города и тенденции ее развития, федеральные и региональные нормативы землепользования, градостроительства, затрат на девелопмент.

Приведенные показатели являются в основном именованными (измеряются в штуках, метрах, рублях и т.д.) либо процентными (доли).

Они дают характеристику состояния рынка в статике – в заданном периоде времени. Для анализа динамики рынка показатели статики накапливаются для получения динамического ряда значений.

Далее все средние значения именованных показателей переводятся в относительные безразмерные величины – индексы и темпы роста (параметрические и динамические).

Применительно к ценовым показателям индексы могут быть номинальные и реальные, рассчитанные при фактической и при постоянной структуре объектов, с исключенной сезонностью и т.д.