Раскройте принципы оценки объектов недвижимости, связанные с представлениями пользователя

принципы, основанные на представлениях потенциального собственника, включают в себя три принципа:

1.1 принцип полезности, – которая означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворять потребность собственника, тем выше его полезность, а значит и стоимость.

С точки зрения сравнительного подхода этот принцип раскрывается следующим образом, рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего той же полезностью. С точки зрения затратного подхода за продаваемый объект недвижимость не целесообразно платить больше, чем стоит новое строительство аналогичного объекта в приемлемые сроки. С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно такой же доход.

1.2 принцип замещения – он означает, что при наличии определенного количества однородных по полезности и доходности объекты недвижимости, самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Этот принцип связан с установлением верхней границей стоимости объекта недвижимости, которая будет обусловлена затратами на строительство заменяющие собственности в приемлемые сроки.

1.3 принцип ожидания – определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства, от использования объекта включая выручку, от последующей перепродажи ожидает получить потенциальный собственник.

Раскройте смысл и содержание градостроителльного зонирования территории города как инструмента управления городскими территориями.

Зонир-ие – деление тер-рии на зоны при градостр. планир-ии развития тер-рий и посел-ий с определением видов градостр. исп-ния установленных зон и ограничений на их исп-ние.

Целями зонир-ия явл-ся обеспеч-е градостр. средствами благоприятных условий для проживания нас-я, в т.ч. ограничение вредного воздействия хоз. и иной деят-ти на окружающ. прир. среду и ее рац-ое исп-ние в интересах настоящего и будущего поколений.

Функцион. зонир-ие – деление всей тер-рии города на спец. зоны, при котором за каждой зоной закрепл-ся определенные приоритетные ф-ции и соотв-щие режимы хоз. и градостр. исп-ия, закрепляемые в законодат. порядке. В практи-ческой деят-ти органов местн. самоупр-ия функц. зонир-ие будет способствовать: 1) повышению эффект-ти ЗП-ия и застройки гор. тер-рий; 2) привлеч-ию инвестиций в жилищное строит-во, инж. инфраструктуру, иное обустройство тер-рий; 3)развитию гор. рынка недв-ти (зем. уч-ов, зд, сооруж-й); 4)обоснованности налогооблож-ия недв-ти и платежей за польз-ие гор. инфра-структурой и, соотв-но, увелич-ю поступлений в муницип. бюджет. Осн. цель функц. зонир-ия - выделение в пределах города относительно однородных по природн. особенностям и техногенной нагрузке уч-ов на предмет рац-го хоз-го исп-ия земель с учетом геоэкологической ситуации. Границы территор. зон определ-ся с учетом красных линий, естественных природн. объектов, границ зем. уч-ов и иных границ. Правов. режим, установленный для кажд. территор. зоны градостроит. регламентом, примен-ся в равной мере ко всем расположенным в ней зем. уч-ам, иным объектам недв-ти. На тер-риях гор. поселений, согласно Град. кодексу РФ, могут устан-ся территор. зоны следующ. видов:

1)жилые зоны;

2)общественно-дел. зоны;

3)произв. зоны;

4)зоны инж. и трансп. инфраструктур;

5)рекреационные зоны;

6)зоны с/х использования;

7)зоны спец-го назначения;

8)зоны военных объектов, иные зоны режимных тер-рий.

Органы местн. самоупр-ия гор. поселений в соотв-ии с местными условиями могут устанавливать иные территор. зоны. Территор. зоны могут включать в себя тер-рии общего польз-ия, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами, бульварами и другими объектами.