Расскажите о методе капитализации земельной ренты, его сущности и этапах реализации

Метод применяют для оценки застроенных и незастроенных ЗУ.

Условия применения метода: возможность получения дохода (земельной ренты) от оцениваемого объекта (ЗУ).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. расчет ЧОД (земельной ренты), создаваемый ЗУ (объектом);

2. установление соответствующего коэффициента капитализации;

3. выявление рыночной стоимости объекта недвижимости (ЗУ) путем капитализации дохода (земельной ренты).

Под капитализацией земельной ренты понимают определение (на дату проведения оценки) всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени.

В рамках данного метода величину земельной ренты можно рассчитать как доход от сдачи в аренду на условиях сложившихся на рынке земли.

Основными способами установления коэффициента капитализации являются:

1. деление величины земельной ренты по аналогичным ЗУ на цену их продаж и называется метод рыночной выжимки или экстракции;

2. увеличение безрисковой ставки отдачей на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый ЗУ и называется метод кумулятивного построения.

При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимают ставку отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала, как правила, оценщики берут ставку доходности по депозитам банков высшей категории надежностей или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам (облигации, векселя, акции).

Как правило, для ЗУ рассчитывают следующие виды рисков:

1. риск ликвидности объектов недвижимости – риск, связанный, на сколько быстро вы сможете получить деньги, т.е. продать ЗУ. Он рассчитывается по формуле:

, где

-риск ликвидации;

-безрисковая ставка;

- срок ликвидации.

2. риск, связанный с управлением объектом недвижимости – связан с объектом недвижимости и его доходом и обозначается ;

3. региональный риск и обозначается .

Раскройте содержание землеустройства как метода управления земельными ресурсами.

Зем-во проводят при изменении, при определении границ, предоставлении и изъятии ЗУ, выявления нарушенных земель, проведения мероприятий по восстановлению земель

Зем-во – система мероприятий по изучению состоянию зем, планированию и организации рационального использования зем и охраны зем образовании новых и упорядочивание существующих обектов зем-ва и упорядочивание их границ на местности, организация рационального использования гражданами, юрид. лицами зем уч для осуществления с\х производства, а также по организации территорий.

Зем-во проводят при изменении, при определении границ, предоставлении и изъятии ЗУ, выявления нарушенных земель, проведения мероприятий по восстановлению земель

Объектом зем-ва является тер-я субъектов РФ, терр-и мун образований, территориальные зоны, з участки, а так же части указанных территор зон и участков. Зем мероприятия осуществляется по ходатайству заинтересованных лиц либо по согласованию с ними в обязательном порядке:

1. Предоставление и изъятие зем уч-ов

2. Определение ограниченных частей в использовании объектов зем-ва.

3. Перераспред исп гражданам и юр лиц зем уч-ов для осуществления с/х пр-ва.

4. Выявление случаев нарушения з, а так же подверж водной и ветровой эрозией, подтоплению, забол, засол.

5. Для проведение мероприятий по восстановлению и консервации зем, рекультивации нарушенных зем.

6.измениение границ объектов зем-ва

Правовые основы для проведения зем-ва:

1. Решение фед. органов гос. власти субъекта, местного самоуправления.

2. Ходатайство физ. и юр лиц о проведении тех или иных видов работ

3. Во исполнении судебных решений