Тема 7. Основы ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций в недвижимость

Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций в недвижимость. Понятие ипотеки. Классификация, функции и преимущества ипотечных кредитов. Риски ипотечного кредитования. Основные модели погашения долга. Расчеты по ипотечным обязательствам с постоянными выплатами. Условия финансирования и цена недвижимости. Финансовый леверидж.

Тема 8. Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости

Определение инвестиций, инвестиционной привлекательности. Показатели инвестиционной привлекательности объектов недвижимости без учета фактора времени. Показатели инвестиционной привлекательности объектов недвижимости, рассчитанные на дисконтированной основе: период окупаемости проекта, чистая текущая стоимость, внутренняя ставка дохода, модифицированная внутренняя ставка дохода, ставка дохода финансового менеджмента, индекс доходности. Формирование портфеля недвижимости.

Вопросы для подготовки к экзамену (зачету)

1. Понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество».

2. Рынок недвижимости: классификация, сегментирование, участники.

3. Правовые основы оценки стоимости недвижимости.

4. Оценка стоимости недвижимости в международных, европейских, национальных и российских стандартах оценки.

5. Понятие «стоимость» и условия ее возникновения. Классификация оценочных стоимостей.

6. Принципы оценки стоимости недвижимости.

7. Взаимосвязь между функцией оценки и видами стоимости, используемыми в оценке недвижимости.

8. Факторы, влияющие на величину стоимости недвижимости.

9. Технология оценки стоимости недвижимости: основные этапы.

10. Информационное обеспечение оценки стоимости недвижимости.

11. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

12. Сравнительный анализ подходов и методов оценки стоимости недвижимости.

13. Затратный подход к оценке стоимости недвижимости: сущность, методы, информационное обеспечение, преимущества и недостатки.

14. Оценка стоимости земельного участка.

15. Оценка стоимости восстановления (замещения) улучшений.

16. Износ и устаревания улучшений и методы их оценки.

17. Сравнительный подход к оценке стоимости бизнеса: сущность, методы, информационное обеспечение, преимущества и недостатки.

18. Метод прямого сравнительного анализа продаж: сфера применения и технология реализации.

19. Методы проведения корректировок при оценке недвижимости сравнительным подходом.

20. Метод валового рентного мультипликатора и метод общего коэффициента капитализации.

21. Доходный подход к оценке стоимости недвижимости: сущность, методы, информационное обеспечение, преимущества и недостатки.

22. Виды доходов от недвижимости.

23. Ставки капитализации и дисконтирования: сущность, виды, методы расчета.

24. Методы капитализации доходов: прямая капитализация, капитализация по модели бесконечного потока; капитализация методом Инвуда; капитализация методом Хоскольда.

25. Сущность и основные этапы массовой оценки недвижимости.

26. Методы массовой оценки стоимости недвижимости.

27. Сущность ипотечного кредитования.

28. Основные модели погашения долга.

29. Сущность инвестиционной привлекательности недвижимости.

30. Показатели инвестиционной привлекательности объектов недвижимости.

Темы контрольных работ

1. Шесть функций денежной единицы (стандартные функции сложного процента).
2. Методы проведения анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
3. Методы согласования результатов оценки, полученных различными подходами: метод экспертных оценок, метод анализа иерархий.
4. Методы доходного подхода для оценки стоимости земельного участка: метод капитализации дохода (земельной ренты), метод остатка (техника остатка дохода для земли) и метод предполагаемого использования (определения затрат на освоение).
5. Методы сравнительного подхода для оценки стоимости земельного участка: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения (переноса).
6. Методы определения стоимости нового строительства при оценке стоимости недвижимости затратным подходом.
7. Методы расчета износа объектов недвижимости.
8. Метод прямого сравнительного анализа продаж.
9. Методы оценки стоимости недвижимости на основе показателей дохода и цены продажи.
10. Метод дисконтированных денежных потоков: расчет показателей дохода и ставки дисконта.
11. Методы рекапитализации (возмещения инвестированного капитала): метод Ринга, Инвуда, Хоскольда.

12. Методы расчета коэффициента капитализации: рыночной экстракции, кумулятивный, связанных инвестиций.

13. Методы массовой оценки недвижимости.

14. Методы расчета показателей по ипотечному кредиту.

1. Методы расчета показателей инвестиционной привлекательности недвижимости.

Список рекомендуемой литературы

Нормативно-правовые документы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации.
2. Налоговый кодекс Российской Федерации.
3. Земельный кодекс Российской Федерации.
4. Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп.).
5. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256.
6. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255.
7. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254.
8. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508.
9. Федеральный закон от 27.06. 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
10. Федеральный закон от 16.07. 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
11. Федеральный закон от 11.11. 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».
12. Методические указания по определению рыночной стоимости земельных участков. Распоряжение Министерства имущественных отношений РФ № 568-р от 07.03. 2002 г.

Основная литература

1. Горемыкин В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет. Учебник / В.А. Горемыкин. – М.: КноРус, 2006. – 663 с.
2. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. М.А. Федотовой. – М.: КНОРУС, 2007. – 344с.
3. Коростелев С.П. Теория и практика оценки для целей девелопмента и управления недвижимостью. – М. Маросейка, 2009. – 416 с.
4. Новикова И.Я., Ромашкина Р.К. Теория и практика оценочной деятельности: учебное пособие. – Новосибирск: САФБД, 2012. – 276 с.
5. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2003. – 422 с.
6. Оценка недвижимости: учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2007. – 560 с.
7. Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. – М.: КНОРУС, 2010. – 752 с.
8. Петров В.И. Оценка рыночной стоимости земельных участков: учеб. пособие – М.; КНОРУС, 2007. – 208с.
9. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учеб. пособие. – СПб.: Питер, 2005. – 208 с.

Дополнительная литература

1. Александров В.Т. Оценка устаревания и наиболее эффективного использования недвижимости: Учебно-практическое пособие. – СПб.: Стройиздат, 2010. – 328 с.
2. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. – М.: Финансы и статистика, 1999. – 264 с.
3. Воронцов А.П. Кадастровая оценка земли. Учебное пособие. – ИКФ «ЭКМОС», 2002.–240 с.
4. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. СПб.: Питер, 2001.
5. Дамодаран Асват. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов./ Пер. с англ. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2005. – 1341с.
6. Ермаченков С.Г. Стоимость имущества и срок его реализации. – М.: Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков». – 2010. – 140 с.
7. Кадастровая регистрация и оценка земель и земельных участков. – М. Бюро печати, 2007. – 208с.
8. Калинин В.М., Сокова С.Д. Оценка технического состояния зданий: Учебник. – М.: ИНФРА-М, 2005. – 268 с.
9. Каминский А.В. Анализ практики оценки недвижимости: Учебно-практ. пособие: Международная академия оценки и консалтинга. – М., 2005. – 237с.
10. Международные стандарты оценки. 7-е изд. (МСО-2005). Аутентичный перевод на русский язык/ Пер. с англ. И.Л Артеменкова, Г.И. Микерина, В.Н. Павлова – М., 2005.
11. Наназашвили И.Х., Литовченко В.А. Оценка недвижимости: Учебное пособие – М.: Архитектура-С, 2005. – 200 с.

1. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации/ М.А. Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н. Щербакова, А.И. Мышанов. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 380 с.

1. Оценка недвижимости. – 11-е изд. / Пер. с англ. под общ. Ред. И.Л. Артеменкова. – 2-е изд., испр. и доп. – М.: ОО «Российское общество оценщиков», 2007. – 944 с.
2. Оценка урбанизированных земель/ под ред. В.А. Прорвича. М.: Экономика, 2004.–775с.
3. Прорвич В.А. Стандартизация оценки недвижимого имущества. М.: Экономика, 2006.
4. Симионова Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. Учеб. пособие. – М.; Ростов н/Д МарТ, 2006. – 447с.
5. Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. – М.: ГУ ВШЭ, 2002.
6. Справочник агроклиматического оценочного зонирования субъектов Российской Федерации: Учебно-практическое пособие / Под ред. С.И. Носова. – М.: Маросейка, 2010. – 192 с.
7. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие /Под ред. В.А. Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006. – 463с.
8. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. – М.: Дело, 1997.
9. Шевчук Д. Оценка недвижимости и управление собственностью. Ростов н/Д: Феникс, 2007. – 156 с.

Журналы и бюллетени

1. Журнал «Вопросы оценки»
2. Журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации»
3. Журнал «Регистр оценщиков»
4. Журнал «Рынок ценных бумаг»
5. Журнал «Слияния и поглощения»
6. Журнал «Экономические стратегии»
7. Журнал «Эксперт»
8. Бюллетень «Оценочная деятельность»
9. Бюллетень «Российский оценщик»
10. Бюллетень «Рынок слияний и поглощений»
11. Информационно-аналитический Бюллетень RWAY

Ресурсы сети Интернет

Комитет по международным стандартам оценки	http://www.ivsc.org/
Сайт Американского общества оценщиков	http://www.appraisers.org/
Европейская группа ассоциаций оценщиков	http://www.tegova.org/
Сайт СМАО	http://www.smao.ru/
Сайт Российского общества оценщиков	http://www.mrsa.ru/
Портал «APPRAISER.RU. Вестник оценщика»	http://www.appraiser.ru/
Все для оценки и оценщика. Оценщик.ру	http://www.ocenchik.ru/
Портал российских оценщиков	www.valuer.ru
Международная академия оценки и консалтинга	www.maok.ru

ТЕСТЫ ПО ДИСЦИПЛИНЕ «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ»

Тема 1. Основные понятия и правовые основы оценки недвижимости

1. Согласно старой редакции ГК РФ к недвижимости относятся:

а) земельные участки;

б) участки недр;

в) обособленные водные объекты;

г) объекты, прочно связанные с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения);

д) подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

е) предприятие в целом как имущественный комплекс.

Ответы:

I) а – г II) а – д III) а, б, г, е IV) а – е

2. Что из перечисленного не относится к недвижимому имуществу?

А) Земельный участок;

Б) Морское судно;

В) Предприятие как имущественный комплекс;

Г) Саженец многолетнего полодово-ягодного дерева.

3. Согласно ГК РФ в состав предприятия как имущественного комплекса входит:

а) земельные участки;

б) здания, сооружения;

в) оборудование, инвентарь, сырье, продукция;

г) права требования, долги;

д) права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;

е) другие исключительные права

Ответы: I) а – е II) а – д III) а, б, в IV) а, б, г, е

4. В международной практике недвижимость – это:

А) определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования;

Б) физический участок земли и прочно связанные с ним объекты;

В) права, интересы и выгоды, связанные с собственностью.

Г) активы, которые проявляются благодаря своим экономическим свойствам.

5. В международной практике недвижимое имущество – это

А) определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования;

Б) физический участок земли и прочно связанные с ним объекты;

В) права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость;

Г) активы, предполагающие использование в течение длительного времени.

6. Рынок недвижимости – это

А) определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования;

Б) физические участки земли и прочно связанные с ним объекты;

В) совокупность прав, интересов и выгод, связанных с собственностью на недвижимость;

Г) совокупность активов, которые проявляются благодаря своим экономическим свойствам.

7. К особенностям рынка недвижимости не следует относить?

А) Локальный характер рынка недвижимости

Б) Несистематичность сделок с недвижимостью

В) Неэластичность предложения

Г) Открытость информации о сделках с недвижимостью

8. Согласно Земельному кодексу РФ формами платы за землю являются:

а) роялти;

б) земельный налог;

в) арендная плата;

г) сервитут

Ответы: I) а, б, в, г II) только б III) а, б, в IV) б, в

9. Согласно новой редакции ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

а) земельные участки;

б) участки недр;

в) обособленные водные объекты;

г) все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;

д) леса, многолетние насаждения,

е) подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

ж) предприятие в целом как имущественный комплекс.

Ответы:

I) а – д II) а – ж III) а, б, г, е IV) а, б, г, е, ж

10. К особенностям рынка недвижимости следует отнести:

А) Отсутствие централизации

Б) Нерегулярность сделок

В) Конфиденциальность информации

Г) обилие сегментов

Д) несбалансированность

Ответы:

I) а – д II) а, в, г III) а, б, г, е IV) а, б, в, г

11. В ГК РФ выделяются:

а) частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности;

б) собственность граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований;

в) общая долевая и общая совместная собственность;

г) собственность на материальные ценности и на нематериальные ценности.

Ответы: I) а, в, г II) а, б, г III) а, б, в IV) а, б, в, г

12. Что не может служить основанием возникновения права собственности на недвижимость?

А) Приватизация

Б) Открытое и непрерывное владение в течение 10 лет

В) Дарение

Г) Сделка купли-продажи

13. Основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются:

а) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления;

б) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества;

в) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений;

г) свидетельства о праве на наследство;

д) вступившие в законную силу судебные решения.

Ответы: I) а, в, г II) а, б, г III) а, б, д IV) а, б, в, г, д

14. Основаниями для прекращения права собственности являются:

а) добровольные сделки по отчуждению имущества;

б) приватизация;

в) обращение взыскания на имущество по обязательствам;

г) конфискация;

д) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу;

е) нерациональное использование земли;

ж) реквизиция при стихийных бедствиях с возмещением стоимости;

з) прекращение деятельности предприятия.

Ответы: I) а – з II) а – ж III) а, б, д, ж IV) а, в, г, е, ж, з

15. Возможность производить со своим имуществом физические действия, в том числе изменение профиля пользования и смену пользователя, обеспечивает собственнику:

а) Право владения

б) Право пользования

в) Право распоряжения.

16. Возможность удовлетворения личных потребностей и получения выгоды путем использования свойств объекта обеспечивает собственнику:

а) Право владения

б) Право пользования

в) Право распоряжения.

17. Возможность назначения и изменения юридической судьбы объекта, обеспечивает собственнику:

а) Право владения

б) Право пользования

в) Право распоряжения.

18. Залог недвижимого имущества с целью получения кредита для финансирования сделок с ним – это:

а) сервитут,

б) ипотека,

в) институт доверительного управления,

г) аренда.

19. Что не подлежит государственной регистрации?

А) право собственности

Б) право хозяйственного ведения

В) договор аренды сроком до одного года

Г) договор аренды сроком более одного года

20. Что имеет право собственник недвижимости?

А) Владеть недвижимостью

Б) Распоряжаться недвижимостью

В) Пользоваться недвижимостью

Г) Все вышеперечисленное

21. Владеть недвижимостью не может?

А) Собственник

Б) Арендатор

В) Лицо, в пользу которого установлен сервитут

Г) Нет правильного ответа

22. Что не имеет права делать владелец недвижимости?

А) Продать на рынке недвижимость

Б) Использовать в хозяйстве недвижимость

В) Иметь при себе недвижимость

Г) Выполнить ремонт недвижимости

23. Что не относится к вещным правам?

А) право хозяйственного ведения

Б) право оперативного управления

В) право пожизненного наследуемого владения

Г) право аренды

24. Сервитут – это право:

а) временного пользования земельным участком,

б) ограниченного пользования чужим земельным участком,

в) выкупа земельного участка для публичных нужд.

25. Свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим собственнику имуществом без перехода права собственности, позволяет передавать другим лицам:

а) сервитут,

б) ипотека,

в) институт доверительного управления,

г) институт доверительной собственности.

26. К вещным правам ограниченного содержания не относится:

А) право хозяйственного ведения

Б) право оперативного управления

В) право пожизненного наследуемого владения

Г) доверительное управление имуществом

27. Что не относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками:

А) право постоянного (бессрочного) пользования

Б) право оперативного управления

В) право пожизненного наследуемого владения

Г) сервитут