Понятие недвижимого имущества, его основные типы

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Учебное пособие

К недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат обязательной государственной регистрации.

Объект недвижимости включает в себя следующие элементы: земельный участок и улучшения земли. Улучшениями земли являются любые произведенные изменения, включающие как строительство на земле зданий и сооружений, так и усовершенствования земли в результате произведенных работ.

Недвижимая собственность – это объект недвижимости и возникающие по поводу его правоотношения.

Субъекты рынка недвижимости:

– предприниматель (девелопер) – соединяет вместе все факторы производства для преобразования неосвоенной земли в приносящий доход объект недвижимости;

– подрядчик – обеспечивает осуществление строительных услуг;

– управляющий объектом недвижимости – определяет экономически наиболее эффективное использование объекта недвижимости при его эксплуатации;

– риэлтер – выполняет функции агента на рынке недвижимости, то есть является посредником между покупателем и продавцом;

– оценщик объекта недвижимости – юридическое или физическое лицо, имеющее лицензию на осуществление оценки стоимости недвижимого имущества;

– регистратор – учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

– страховщик – для страхования гражданской ответственности оценщиков объектов недвижимости.

Типы недвижимости:

– жилая;

– коммерческая;

– промышленная;

– сельскохозяйственная;

– недвижимость специального назначения.

2.2. Правовые основы регулирования рынка недвижимости
и его специфика

Имущественные правоотношения по поводу объектов недвижимости делятся на следующие группы.

Вещные:

– право собственности;

– право хозяйственного ведения;

– право оперативного управления;

– право пожизненного наследуемого владения;

– право бессрочного пользования;

– сервитут.

Обязательственные:

– аренда;

– залог;

– траст (доверительное управление).

Право собственности предусматривает одновременную реализацию трех правоотношений: права владения, права пользования и права распоряжения.

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления предусмотрены для унитарных и казенных предприятий.

Право пожизненного наследуемого владения, право бессрочного пользования и право сервитута установлены для земельных участков.

Сервитут – это юридически закрепленное право ограниченного пользования земельным участком другого владельца. Сервитут может быть частным или публичным. Частный сервитут устанавливается договором между сторонами и носит добровольный характер. Публичный сервитут устанавливается законодательством, решением органов власти либо судебных органов.

Аренда – право временного пользования имуществом за плату в течение определенного периода времени.

Залог – это способ обеспечения обязательства, при котором в случае неисполнения должником этого обязательства кредитор получает удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Существует два вида залога: твердый залог (заклад), при котором объект залога передается на хранение кредитору, и ипотека, как форма залога без передачи имущества на хранение кредитору. Залог объектов недвижимости возможен только в форме ипотеки.

Доверительное управление (траст) – это осуществление юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем от своего имени и за определенное вознаграждение в течение ограниченного срока доверительного управления имуществом в интересах собственника этого имущества.

Рынок недвижимости – это рынок несовершенной конкуренции по следующим причинам:

– уникальность объектов недвижимости;

– низкая ликвидность объектов недвижимости;

– объекты недвижимости фиксированы по местоположению;

– несбалансированность спроса и предложения на рынке недвижимости;

– закрытость информации о ценах на рынке недвижимости;

– возможность контроля цен, как со стороны покупателя, так и со стороны продавца.