Обоснование выбора аналогов

При выборе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки получено, что оцениваемый объект, а именно офисное здание будет иметь максимальную стоимость при использовании его в качестве офисных помещений.

В результате проведенного исследования рынка был выделен для сравнительного анализа ряд объектов аналогичного назначения. Информация о характеристиках данных объектов получена из риэлтерских агентств г. Вологда, газеты «Из рук в руки», а также из сайтов риэлтерских агентств в Интернете. В результате отбора наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом, после проверки достоверности информации оценщик остановился на шести объектах – аналогах.

При выборе объектов-аналогов была использована информация как о состоявшихся сделках купли-продажи (аналоги №1, №2, №3), так и данные по публичным предложениям о продаже аналогичных объектов, которые были выставлены на публичную оферту (аналоги №4, №5, №6). Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке какого-либо объекта, проанализирует текущее состояние рынка и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно других объектов.

В таблице ниже представлены исходные данные для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта методом анализа сравнительных продаж (все цены с учетом НДС).

Таблица №14

Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объекту

Характеристики	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты - аналоги
Аналог №1	Аналог№2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5	Аналог №6
Право собственности	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Условия финансирования	Ед.платеж	Ед.платеж	Ед.платеж	Ед.платеж	Ед.платеж	Ед.платеж	Ед.платеж
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Время продажи/предложения	1 января 2013	декабрь 2012	декабрь 2012	декабрь 2012	декабрь 2012	декабрь 2012	декабрь 2012
Продажа/предложение	продажа	продажа	продажа	продажа	предложение	предложение	предложение
Местоположение	Г. Вологда	Г. Вологда	Г. Вологда	Г. Вологда	Г. Вологда	Г. Вологда	Г. Вологда
Транспортная доступность	Хорошая	Хорошая	Удовлетворительная	Хорошая	Удовлетворительная	Хорошая	Хорошая
Общая площадь, м2
Телефон, интернет	есть	есть	есть	есть	есть	есть	есть
Наличие отопления	Отапливаемое	Отапливаемое	Отапливаемое	Отапливаемое	Отапливаемое	Отапливаемое	Отапливаемое
Состояние помещения	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Требует косметического ремонта	После ремонта
Наличие свободного въезда (входа)	Свободный въезд	Территория предприятия, пропускная система	Свободный въезд	Свободный въезд	Свободный въезд	Свободный въезд	Свободный въезд
Цена продажи/предложения, руб. (с учетом НДС)	-
Цена продажи/предложения, руб./м2 (с учетом НДС)
Источник информации	Заказчик

Таблица №15

Таблица выявленных различий

Характеристики	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты - аналоги
Аналог №1	Аналог№2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5	Аналог №6
Местоположение	Г. Вологда	Г. Вологда	Г. Вологда	Г. Вологда	Г. Вологда	Г. Вологда	Г. Вологда
различия
Транспортная доступность	Хорошая	Хорошая	Удовлетворительная	Хорошая	Удовлетворительная	Хорошая	Хорошая
различия
Состояние помещения	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Требует косметического ремонта	После ремонта
различия
Наличие свободного въезда (входа)	Свободный въезд	Территория предприятия, пропускная система	Свободный въезд	Свободный въезд	Свободный въезд	Свободный въезд	Свободный въезд
различия
Цена продажи/предложения, руб./м2 (с учетом НДС)
Количество различий

Пояснения к таблице.

На время продажи/предложения Оценщик принял различие для всех аналогов равное 0, так как из анализа рынка продаж и предложений офисных помещений было выявлено, что существенного изменения цен не произошло.

Из предыдущей таблицы видно, что меньше всего количество различий у объектов-аналогов №1, №2 и №3. Именно эти аналоги были выбраны для дальнейших расчетов. Расчет величины поправок для объектов-аналогов приведен далее.

Таблица №16

Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж

Характеристика сравнения	Оцениваемый объект	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Цена продажи/предложения, руб./м2 (с учетом НДС)	-
Транспортная доступность	Хорошая	Хорошая	Удовлетворительная	Хорошая
Корректировка, %			+8,6%
Наличие свободного въезда (входа)	Свободный въезд	Территория предприятия, пропускная система	Свободный въезд	Свободный въезд
Корректировка, %		14,25%
Скорректированная цена, руб./м2 (с учетом НДС)
Удельный вес значения		0,25	0,25	0,5
Средневзвешенная цена, руб./м2 (с учетом НДС)
Рыночная стоимость объекта оценки, руб. (с учетом НДС)

Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата:

1. Первыми вносятся стоимостные корректировки, вносимые к цене аналога в целом (например, поправка на наличие движимого имущества).

2. Затем вносятся процентные поправки.

3. Затем вносятся денежные поправки, вносимые к единице сравнения аналога.

В ходе расчетов в цены объектов-аналогов были внесены поправки по следующим характеристикам сравнения:

- транспортная доступность (у аналога №2 транспортная доступность хуже, чем у объекта оценки);

- наличие свободного въезда (входа) (объект оценки имеет свободный подъезд, а у объекта №1 свободный въезд ограничен пропускной системой предприятия).

Для расчета и внесения поправок используется метод парных продаж. Формула для определения поправки была приведена при расчете земельного участка.

Расчет поправки на транспортную доступность для аналога №2.

Для расчета поправки использовался метод парных продаж. Из таблицы №14 были выявлены объекты парных продаж аналогов №2 и №3, все характеристики которых близки, кроме транспортной доступности.

П_АН2= (28087/25863) - 1 = 0,085991571 (или 8,6%)

Расчет поправки на наличие свободного въезда (входа) для аналога №1.

Для расчета поправки использовался метод парных продаж. Из таблицы №14 были выявлены объекты парных продаж аналогов №1 и №2, все характеристики которых близки, кроме наличия свободного въезда.

П_АН1= (28087/24584) - 1 = 0,142491 (или 14,25%)

После внесения необходимых корректировок в цены сопоставимых объектов-аналогов определяется средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов. Но в данном расчете все скорректированные цены аналогов получились одинаковые, поэтому для определения стоимости 1 кв.м. объекта оценки рассчитывалось среднеарифметическое значение 1 кв.м. скорректированных цен аналогов.

Чтобы найти стоимость всего объекта, умножаем скорректированную стоимость 1 кв.м. на площадь объекта, которая равна 950 м2.

Рассчитанная величина является итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая округлена в допустимых пределах.

Рыночная стоимость оцениваемого имущества, принадлежащего ООО «Заказчик», полученная с помощью сравнительного подхода по состоянию на 01 января 2013 г. года (с учетом НДС), составляет:

26682702 руб.