Главная Случайная страница Контакты | Мы поможем в написании вашей работы! | ||
|
Чистый операционный доход (сокращенно или ЧОД) – годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР).
ЧОД = ДВД – ОР, где (15)
Операционные расходы – это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.
Операционные расходы принято делить на:
• условно-постоянные;
• условно-переменные, или эксплуатационные;
• расходы на замещение, или резервы.
К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:
- Налог на имущество
- Страховые взносы
- Платежи за земельный участок
- Некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.
К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:
- Коммунальные;
- На текущие ремонтные работы;
- Заработная плата обслуживающего персонала;
- Налоги на заработную плату;
- На рекламу и заключение договоров;
- На управление;
- Прочие расходы.
Расходы на замещение – расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания.
Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.
Данные по расходам были частично предоставлены Собственником, частично рассчитаны Оценщиком. Расчет операционных расходов представлен в сводной таблице ниже.
Таблица №18
Расчет операционных расходов
№, п/п | Показатели | Величина показателя, (без учета НДС) руб. |
1. | Условно-постоянные расходы, руб. в год: | |
1.1. | Налог на имущество, руб. в год - составляет 2,2% от остаточной стоимости (данные предоставлены собственником) | =11410265*0,022=251026 |
1.2. | Налог на землю, руб. в год – ставка земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости (данные предоставлены собственником) | =2560465*0,015=38407 |
2. | Условно-переменные расходы, руб. в год: | |
2.1. | Расходы на текущие ремонтные работы, руб. в год. (250 руб. кв. м в год) | =250*950=237500 |
3. | Итого: |
Дата публикования: 2014-11-29; Прочитано: 610 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!