Оценка стоимости замещения недвижимого имущества

Расчет стоимости замещения оцениваемого недвижимого имущества (без учета НДС, без учета износа) выполнен методом сравнительной единицы. Для определения удельных затрат на строительство недвижимого имущества используются показатели справочника «Общественные здания» выпущенного в 2005 году в целях оценки и сборники укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС).

Стоимость замещения определяется как текущая стоимость нового аналогичного объекта, эквивалентного по основным параметрам оцениваемому объекту. Объектами оценки могут выступать как эксплуатируемые объекты, так и объекты, незавершенные строительством.

Определение полной восстановительной стоимости зданий и сооружений производилось на основе проектно-сметной документации, собранной специалистами компании «КО-ИНВЕСТ» на протяжении пятнадцатилетнего опыта работы в области оценки недвижимости во всех регионах Российской Федерации и укрупненных показателях стоимости строительства. Показатели справочника включают всю номенклатуру затрат, которые предусматриваются действующей методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 с учетом непредвиденных работ и затрат. Все показатели рассчитаны в соответствии с новой сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве, сформированной и введенной в действие в уровне цен по состоянию на 01.01.2000г. Пересчет в текущие цены на 01.01.2005г. производился с применением индексов «КО-ИНВЕСТ».

В справочнике «КО-ИНВЕСТ» приводится стоимость строительства единицы измерения объекта исходя из класса конструктивных систем зданий и сооружений в ценах на дату 01.01.2005 года. Она включает прямые затраты, накладные расходы, прибыль в строительстве, средняя величина затрат для условий точечной застройки объектов, прочие затраты, связанные с условиями строительства, а также непредвиденные расходы и ряд местных налогов. Единицей измерения может выступать 1м3, 1м2 или иной проектный параметр. Показатели приведены на единицу измерения по сооружениям – в целом в рублях, по зданиям – в целом и в разрезе основных конструктивных элементов в рублях и в процентах.

При оценке конкретного здания или сооружения предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих неполное соответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкций, типам инженерных систем, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства. Предусматривается введение поправок как в абсолютном (рублевом) выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов, что позволяет скорректировать величину стоимости как в целом по зданию, так и в разрезе основных конструктивных элементов, видов работ и инженерных систем зданий.

При использовании данных справочника «КО-ИНВЕСТ» подбирается здание (сооружение) в наибольшей степени соответствующее оцениваемому. Для него по таблицам находится справочная стоимость строительства единицы измерения объекта и рассчитываются поправки на отличия. Стоимость оцениваемого здания (сооружения) без износа на дату оценки определяется умножением его единицы измерения на стоимость строительства замещающего здания с внесением соответствующих поправок.

Таким образом, стоимость замещения без износа на дату оценки определяется по формуле:

, где (5)

- стоимость оцениваемого здания или сооружения без износа на дату оценки;

- единица измерения оцениваемого здания или сооружения;

- скорректированный показатель стоимости строительства;

Скорректированный показатель стоимости строительства рассчитывается по формуле

, где (6)

- справочная стоимость единицы измерения объекта-аналога на дату 01.01.2005 года, руб;

- сумма поправок на отличия оцениваемого объекта от объекта-аналога по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, руб.;

- общий корректирующий коэффициент, учитывающий регионально-экономические, природно-климатические условия осуществления строительства.

Общий корректирующий коэффициент рассчитывается по формуле:

, где (7)

- коэффициент, учитывающий различие в объеме здания оцениваемого объекта от выбранного в справочнике «КО-ИНВЕСТ», принимается равным единице в случае отсутствия информации об отличиях;

– коэффициент на различие в сейсмичности, = 1 (Рекомендации по использованию справочника «КО-ИНВЕСТ»);

- коэффициент, учитывающий величину прочих и непредвиденных затрат, принимается равным единице в случае отсутствия информации об отличиях;

– коэффициент, учитывающий уровень стоимости строительства здания (сооружения) в конкретном населенном пункте;

– коэффициент, учитывающий изменение цен в строительстве после 01.01.2005 года для справочника «Общественные здания».

- не учтенная в справочнике часть прибыли предпринимателя, принимается 1,30

Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%.

Поправка на разницу в объеме () или площади () между оцениваемым зданием и ближайшим параметром из справочника () определяется с помощью коэффициентов по данным таблицы ниже.

Таблица №11

Определение корректирующего коэффициента, учитывающего различие в объеме

На разницу в объеме	На разницу в площади
< 0,10	1,24	< 0,25	1,25
0,29 - 0,10	1,22	0,49 – 0,25	1,2
0,49 – 0,30	1,2	0,86 – 0,50	1,1
0,71 – 0,50	1,16	0,85 – 1,15
0,70 - 1,30		1,16 – 1,50	0,95
1,31 – 2,00	0,87	> 1,50	0,93
> 2,00	0,86

Территориально-экономический корректирующий коэффициент рассчитывается по формуле:

, где (8)

- регионально-экономический коэффициент, приведенный к справочной стоимости строительства в Московской области, определяется на основании данных сборника «КО-ИНВЕСТ» в разделе «Регионально-экономические коэффициенты по классам конструктивных систем зданий и сооружений»;

- зонально-экономический коэффициент к среднему уровню стоимости в регионе, = 1 (для г. Вологда).

Корректирующий коэффициент, учитывающий изменение цен в строительстве рассчитывается по формуле:

, где (9)

, - индексы цен соответственно на дату оценки и на 01.01.2005г, определяются на основании данных ежеквартальных информационно аналитических бюллетеней «КО-ИНВЕСТ» в разделе «Строительно-монтажные работы» (бюллетень «КО-ИНВЕСТ» №54, №58, №60 – коэффициенты пересчета для КС-1, определенные по бюллетеням для разных лет перемножаются.)

Коэффициенты , , – величины постоянные для расчетов производимых в рамках данного отчета.

Расчет стоимости замещения оцениваемого недвижимого имущества (без учета НДС, без учета износа) выполнен методом сравнительной единицы.

Расчет полной восстановительной стоимости оцениваемого объекта приведен в таблице ниже.

Таблица №12

Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки

Наименование объекта	Таблица справочника «КО-Инвест»	, руб./ м2							S, м2	, на дату оценки (без учета НДС), руб.
Офисы от 2-х до 4-х этажей, площадью 500 - 2000 кв. м, высота этажа до 3,5 м	3.3.3.050	15 913,21		1,0	1,0	1,334	0,9	1,30		23595168,91

Таким образом, стоимость замещения объекта оценки составляет:

=23595168,91*1,18 = 27842299,31 руб. с НДС