Оценка стоимости земельного участка методом сравнения продаж

При применении метода сравнения продаж рыночные данные анализируются с точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемой собственности. Как правило, нельзя найти точно такой же проданный объект, поэтому в данные о сравнимой продаже необходимо вносить корректировки, чтобы устранить различия между проданным и оцениваемым объектом. Следует подчеркнуть, что корректируются данные по сравниваемому, а не по оцениваемому объекту.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Формирование выборки объектов-аналогов

2. Определения элементов сравнения.

3. Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.

4. Определение корректировок по каждому из элементов.

5. Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.

6. Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

Для расчета рыночной стоимости по методу сравнения продаж была получена информация по состоявшимся сделкам купли-продажи земельных участков в г. Вологда, максимально схожих с оцениваемым. Описание сравнимых участков представлено в таблице ниже.

Таблица №8

Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объекту

Характеристики	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты-аналоги
Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Назначение объекта	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
Разрешенное использование	Для содержания офисного здания	Для содержания офисного здания	Для содержания административного здания	Для содержания офисного здания
Право собственности на землю	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Условия финансирования	Ед.платеж	Ед.платеж	Ед.платеж	Ед.платеж
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Площадь участка, кв.м.
Условия рынка (время продажи/предложения)	01 января 2013 г.г	01 августа 2012г Сделка состоялась	01 июля 2012г Сделка состоялась	01 мая 2012г Сделка состоялась
Местоположение участка	Г. Вологда	Г. Вологда	Г. Вологда	Г. Вологда
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Наличие свободного въезда	пропускная система	пропускная система	Въезд свободный	пропускная система
Наличие электроснабжения	есть	есть	есть	есть
Наличие водопровода и канализации	есть	есть	есть	есть
Интернет, телефон	есть	есть	есть	есть
Цена продажи всего участка, руб.
Цена продажи единицы площади участка, руб./ кв.м.
Источник информации	Заказчик

Таблица №9

Таблица выявленных различий

Характеристики	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты-аналоги
Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Назначение объекта	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
различия
Разрешенное использование	Для содержания офисного здания	Для содержания офисного здания	Для содержания административного здания	Для содержания офисного здания
различия
Право собственности на землю	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
различия
Условия финансирования	Ед.платеж	Ед.платеж	Ед.платеж	Ед.платеж
различия
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
различия
Площадь участка, кв.м.
различия
Условия рынка (время продажи/предложения)	01 января 2013 г.г	01 августа 2012г Сделка состоялась	01 июля 2012г Сделка состоялась	01 мая 2012г Сделка состоялась
различия
Местоположение участка	Г. Вологда	Г. Вологда	Г. Вологда	Г. Вологда
различия
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
различия
Наличие свободного въезда	пропускная система	пропускная система	Въезд свободный	Въезд свободный
различия
Наличие электроснабжения	есть	есть	есть	есть
различия
Наличие водопровода и канализации	есть	есть	есть	есть
различия
Интернет, телефон	есть	есть	есть	есть
различия
Цена продажи всего участка, руб.
различия
Цена продажи единицы площади участка, руб./ кв.м.
различия
Количество различий

Из предыдущей таблицы видно, что меньше всего количество различий у объекта-аналога №1. Но так как сравнивать только один аналог с оцениваемым объектом некорректно, поэтому все аналоги были выбраны для дальнейших расчетов. Расчет величины поправок для объектов-аналогов приведен далее. Все цены даны без учета НДС (земельные участки НДС не облагаются).

В ходе расчетов в цены объектов-аналогов были внесены поправки по следующим характеристикам сравнения:

- условия рынка (время продажи/предложения) (все аналоги уже проданы, сделки состоялись);

- на наличие свободного въезда (у аналогов №2,№3 пропускная система, которая дает преимущество в цене).

Таблица №10

Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Характеристики	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты-аналоги
Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Цена продажи единицы площади участка, руб./ кв.м.
Условия рынка (время продажи/предложения)	01 января 2013 г.г	01 августа 2012г Сделка состоялась	01 июля 2012г Сделка состоялась	01 мая 2012г Сделка состоялась
Корректировка, %		4%	5,7%	6,6%
Наличие свободного въезда	пропускная система	пропускная система	Въезд свободный	Въезд свободный
Корректировка, %		0,00%	21,8%	21,8%
Скорректированная цена, руб./кв.м.
Количество внесенных поправок
Удельный вес значения		0,5	0,25	0,25
Средневзвешенная цена, руб./кв.м.
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.

Расчет поправки на время продажи:

П_{вр пр} = (1 + ∆I_цен)^{(tоц – tан)} – 1,где (2)

П_{вр пр} – поправка на время продажи;

∆I_цен – годовой темп прироста цен на данном сегменте рынка;

tоц – tан – промежуток времени в годах, который прошел с момента продажи аналога до даты проведения оценки. Можно получить и положительное и отрицательное значение данного промежутка, что и будет являться показателем степени в формуле.

В данном сегменте рынка цены растут на 10% в год (из анализа рынка продажи земельных участков):

Поправка для аналога №1:

П_{вр пр} = (1+0,1)^{^5/12} – 1 = 0,040512 или + 4%

Поправка для аналога №2:

П_{вр пр} = (1+0,1)^{^7/12} – 1 = 0,057172 или + 5,7%

Поправка для аналога №3

П_{вр пр} = (1+0,1)^^8/12 – 1 = 0,065602 или + 6,6%

Для расчета и внесения поправки на наличие дополнительных коммуникаций используется метод парных продаж.

Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра.

Чтобы получить величину поправки (корректировки) в процентном выражении методом парных продаж, необходимо применить следующую формулу:

, где (3)

– поправка (корректировка) в процентном выражении;

– цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует оцениваемому объекту;

– цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует аналогичному объекту.

Расчет поправки на наличие свободного въезда.

Для расчета поправки для аналогов №2 и №3, использовался метод парных продаж. Из таблицы №8 были выявлены объекты парных продаж аналогов №1 и №2, все характеристики которых идентичны, кроме свободного въезда.

= (2583 * (1+0,1)^{^(2/12)} / 2154) - 1 = 0,218365 (или + 21,8%)

После внесения необходимых корректировок в цены сопоставимых объектов-аналогов определяется средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов.

Удельный вес может быть рассчитан на основании количества внесенных поправок, так как каждая внесенная поправка снижает точность расчетов. Поэтому наиболее близким аналогам, к которым было внесено минимальное значение поправок, нужно присваивать наибольший удельный вес.

Удельные веса могут быть рассчитаны по формуле:

, где (4)

- удельный вес полученного значения скорректированной цены единицы сравнения аналога;

- количество внесенных поправок в стоимость i-того сопоставимого объекта, изменивших его стоимость.

Умножив скорректированную стоимость 1 кв.м. аналога на его вес и сложив полученные результаты, получаем скорректированную стоимость 1 кв.м. оцениваемого земельного участка. Чтобы найти стоимость всего объекта, умножаем скорректированную стоимость 1 кв.м. на площадь участка, которая равна 1120 м2.

Рассчитанная величина является итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая округлена в допустимых пределах.

Рыночная стоимость оцениваемого участка, принадлежащего ООО «Заказчик» полученная с помощью метода сравнения продаж по состоянию на 01 января 2013 г.г (без учета НДС), составляет:

2886847 руб.