Расчет ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

Ставка капитализации с учетом возмещения капитальных затрат рассчитывается по формуле:

, где (16)

– ставка капитализации;

– ставка доходности на собственный капитал;

– норма возврата капитала;

– доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Ставка доходности на собственный капитал определяется способом кумулятивного построения – последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента. Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

, где (17)

– безрисковая ставка дохода, %;

– премия за риск вложения в недвижимость, %;

– премия за низкую ликвидность недвижимости, %;

– премия за инвестиционный менеджмент, %.

Суть расчета ставки дисконтирования методом кумулятивного построения заключается в следующем. Инвестор может получить доход либо вложив деньги в ценные бумаги, либо в имущество. Очевидно, что второй вариант вложения денежных средств более рискованный, и, следовательно, инвестор вправе ожидать дополнительного дохода. Риск вложения в объект связан с будущим качеством управления им, а также с возможностью оперативной реализации его в случае изменения экономической ситуации.

Безрисковая ставка дохода в данном отчете принята на основе кривой бескупонной доходности государственных ценных бумаг со сроком до погашения 30 лет в размере 7,47% по состоянию на 28 декабря 2012 г. (рис. 1)^[1]. Кривая бескупонной доходности – это индикативный показатель. Расчеты бескупонной доходности осуществляются ММВБ на основании результатов торгов ОФЗ по методике, разработанной совместно с Банком России. В расчете кривой бескупонной доходности участвуют все государственные облигации обращающиеся на рынке.

Рис. 1. Кривая бескупонной доходности на 01.01.2013

Премия за риск вложения в недвижимость рассчитывалась, как премия за риск вложений в регионе путем сопоставления индекса инвестиционного риска региона с индексом инвестиционного риска наименее рискованного региона. Поправка (прирост) безрисковой ставки рассчитывается по формуле:

, где (18)

– индекс инвестиционного риска для региона, в котором расположен оцениваемый объект (Вологодская область);

– индекс инвестиционного риска для наименее рискованного региона (Белгородская область)[2]..

Средневзвешенный индекс риска Вологодской области = 0,321;

Средневзвешенный индекс риска Белгородской области = 0,164.

Премия за риск вложения в недвижимость будет равна:

p₁ = (0,321/0,164-1)*7,47=7,15%

Премия на низкую ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта, на практике приблизительный расчет данной премии по формуле:

, где (19)

– безрисковая ставка дохода, %

– срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).

Офисные помещения аналогичные оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют срок экспозиции в среднем 3-6 месяцев. При расчетах принимается средняя величина – 4,5 месяца, соответственно = 4,5/12 = 0,375 лет.

Премия на низкую ликвидность будет равна: %=2,8

Премия за качество менеджмента учитывает зависимость деятельности компании от ключевой фигуры в управлении, а также от квалификации и опыта управляющего персонала. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

На практике риск за качество менеджмента находится в пределах от 0% до 5%, принимаем среднюю величину премии равной 2,5%.

Норма возврата капитала определяется по методу Хоскольда.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке и определяется по формуле:

,где (20)

– норма возврата капитала;

– безрисковая ставка дохода, %;

sff (п, )– фактор фонда возмещения.

Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности. Таким образом, образом, изменение стоимости недвижимости через 30 лет = 30 %.

Норма возврата капитала будет равна: =0,0747/((1+0,0747)^³⁰-1)= 0,00972 (≈1%)

Расчет коэффициента капитализации (R) приведен в таблице ниже.

Таблица №19

Расчет ставки капитализации

№, п/п	Наименование	Величина
1.	– безрисковая ставка процента, %	7,47
2.	–премия за риск вложения в недвижимость	7,15
3.	– премия на низкую ликвидность, %	2,8
4.	- премия за инвестиционный менеджмент, %	2,5
5.	– ставка доходности на собственный капитал, %	19,92
6.	Доля снижения стоимости недвижимости через n лет	0,3
7.	Норма возврата капитала, %
8.	- ставка капитализации для объекта оценки, %	=0,1992+0,3*0,01= =0,2022 или 20,22%

Расчет рыночной стоимости оцениваемого имущества с помощью доходного подхода приведен в таблице ниже.

Таблица №20

Расчет рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода

№, п/п	Наименование показателя	Величина
1.	Площадь помещений, сдаваемая в аренду (), м2
2.	Рыночная арендная плата () с учетом НДС, руб./м2 в год	=600*12=7200
3.	Потенциальный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год	7200*950=6840000
4.	Коэффициент потерь от недозагрузки арендных площадей КНДЗ, % от ПВД	2,50%
	Коэффициент потерь от недополучения арендных площадей КНАР, % от ПВД	1%
5.	Действительный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год
6.	Операционные расходы (с учетом НДС), руб. в год
7.	Расходы на управление объектом, 3% от ДВД
8.	Величина прочих расходов 2 % от ДВД
9.	Чистый операционный доход, руб. в год
10.	Ставка капитализации	0,2022
11.	Рыночная стоимость объекта оценки (с учетом НДС), руб.

Рыночная стоимость оцениваемого имущества, принадлежащего ООО «Заказчик», полученная с помощью доходного подхода (с учетом НДС) по состоянию на 01 января 2013 г.г. составляет:

28413759 руб.