Расчет потенциального и действительного валового дохода

Потенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:

, где (13)

– площадь, сдаваемая в аренду, м²;

– рыночная арендная ставка за 1 м² в год.

Действительный валовой доход (ДВД) – это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

, где (14)

- коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);

- коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.

На основании анализа рынка аренды помещений г. Вологда была выявлена средняя арендная ставка 1 кв.м. общей площади для аналогичных помещений (для расчетов использовалась информация, размещенная в газете «Из рук в руки», а также у агентств недвижимости города).

Среднерыночная арендная ставка 1 кв.м. помещений определялась методом сравнения продаж.

В распоряжении оценщика на дату оценки имеется в наличии достоверная информация о предложениях по аренде объектов-аналогов. В таком развитом сегменте рынка как аренда помещений, данные по публичным предложениям сдачи в аренду помещений, являются достаточно достоверными (часто более достоверными, чем данные из зарегистрированных договоров) и пригодными для расчетов.

Ставка арендной платы приведена за 1 кв.м помещения в месяц. Все цены приведены с учетом НДС и без учета коммунальных услуг. Данные по объектам- аналогам приведены в таблице ниже.

Таблица №17

Данные по объектам-аналогам и расчет арендной платы

Показатель	Оцениваемый объект	Объект №2	Объект №3	Объект №5
Источник информации	Заказчик
Назначение объекта	офисы	офисы	офисы	офисы
Адрес местонахождения	Г. Вологда	Г. Вологда	Г. Вологда	Г. Вологда
Площадь объекта, кв.м.
Рассматриваемые права, условие договора	Аренда с ежемесячными платежами	Аренда с ежемесячными платежами	Аренда с ежемесячными платежами	Аренда с ежемесячными платежами
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Наличие отопления и электроснабжения	есть	есть	есть	есть
Текущее физическое состояние	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Стоимость аренды 1м2, руб/ м2.
Скорректированная стоимость аренды 1м2 в месяц, руб/ м2.
Стоимость арендной платы объекта оценки в год, руб.	10830000

При анализе и сравнении объектов-аналогов установлено, что условия рынка (время предложения), рассматриваемые права (условия договора - аренда с ежемесячными платежами), местоположение, а также физические характеристики аналогичны оцениваемому объекту. Поэтому внесение поправок по вышеуказанным факторам не требуется.

Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около К_НДЗ=2,5%.

Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет К_НАР = 1%.