Проводники» инвестиций в недвижимость

«Проводники» инвестиций в недвижимость (Real Estate Mortgage Investment Conduits (REM 1С) стали возможными благодаря специ­альным положениям Закона о налоговой реформе 1986 г. Структура REMIC почти идентична структуре СМО, и в этом смысле REMIC могут рассматриваться как расширение СМО. REMIC с выгодой ис­пользуют положения налогового законодательства, по которым муль-тиклассовые ценные бумаги подпадают под действие правила «сквоз­ных потоков» без необходимости создания траста владельцев (owner trust). Операции по ценным бумагам REMIC являются забалансовы­ми для целей бухгалтерской отчетности, что дает значительные эко­номические выгоды эмитентам, включая пониженные требования к уровню собственных средств.

Законодательство по REMIC также прояснило правила налого­обложения по расчету дисконтов для исходного выпуска — этой давнишней проблемы СМО. Это законодательство также впервые установило правила для рыночных дисконтов и премий, развеяв тем самым «тучи», которые нависали над рынком MB.

REMIC (и СМО) можно разрабатывать по-разному. Один способ подходит для финансовых учреждений (таких, как инвестиционные банки). Он состоит в покупке «целых» ипотек, или переходных сер­тификатов, с последующим использованием их для создания собствен­ных продуктов REMIC или СМО. Другой способ, альтернативный, — ипотечные банки, сберегательные учреждения и коммерческие бан­ки, которые предоставляют ипотечные кредиты, а также могут разра­батывать свои собственные REMIC или СМО. В этом последнем сце­нарии ценные бумаги выпускаются и размещаются с помощью инве­стиционных банков, выступающих в своей традиционной роли ан­деррайтеров. Некоторые из крупных ипотечных банков уже прошли этот путь. Кроме того, более мелкие эмитенты, у которых нет доста­точных объемов для эффективного создания своих собственных цен­ных бумаг MB, могут «арендовать» существующий «проводник» (conduit), т. е. продать свои ипотеки другой организации с устояв­шимся положением на рынке и объемом, достаточным для того, что­бы использовать экономию на масштабах. В результате относительно небольшое количество эмитентов получили регистрацию, но это бы­ли те, кто мог работать с большими объемами операций.

Выпуск СМО и REMIC требует представления документов и ре­гистрации в SEC (Комиссии по ценным бумагам и биржам). Это вле­чет за собой существенную задержку любой эмиссии и значительные расходы на необходимое тщательное и всестороннее исследование. Процесс регистрации, однако, был упрощен в последние годы благо­даря появлению другого продукта финансовой инженерии — «реги­страции на полке» (shelf registration). Мы кратко рассмотрим этот вопрос.