Основные методы оценки стоимости недвижимости

Сравнительный, доходный и затратный подходы к оценке стоимости недвижимости. Технология оценки стоимости недвижимости. Согласование различных результатов оценки. Варианты реализации сравнительного, доходного и затратного методов.

«Европейские стандарты оценки 2000» (ЕСО 2000; п.п А1.04, А1.05), для определения стоимости недвижимости рекомендуют использовать три основных подхода – сравнительный, доходный и затратный,– в рамках которых и разработаны специальные методы «для того, чтобы «подстроить» процедуру оценки к оценочной ситуации, виду имущества, к имеющимся данным, к цели оценки, клиенту и т.п.».

Каждый из подходов имеет свою преимущественную область применения, но рекомендуется использовать все три и лишь в отдельных случаях, из–за нехватки информации или других важных причин, можно ограничиться двумя.

Использование разных подходов имеет то основание, что каждый из них односторонен и уделяет внимание лишь факторам ему органически присущим, тем самым сокращая сектор обзора всей информации и порождая системную ошибку в оценке стоимости даже при точных исходных данных и надежных расчетах. Так, в сравнительном подходе в центре внимания находится текущая рыночная ситуация, соотношение спроса и предложения и цены на аналогичные объекты недвижимости; в доходном – акцент смещен в сторону перспективы использования недвижимости, предпринимательского риска и прогноза будущего дохода; в затратном – главным является оценка затрат на простое воспроизводство недвижимости или ее замещение.

Сопоставление оценок, получаемых по разным методикам, улучшает понимание оценочного процесса, делает его более прозрачным, а окончательный результат объективнее и достовернее. «Процедура согласования» полученных разных результатов не сводится к вычислению среднеарифметического, а требует взвешивания смыслового соответствия каждого подхода конкретной ситуации, целям оценки, виду имущества и другим обстоятельствам.