Пример 1. При сумме ипотечного кредита И = 2800 тыс

При сумме ипотечного кредита И = 2800 тыс. руб., который взят на 7 лет по процентной ставке ипотечного кредита СИК = 15 % годовых, годовые платежи по обслуживанию долга ПОД = 560 тыс. руб. Ипотечная постоянная будет:

ИП = годовых

Поскольку ИП = 20 % > СИК = 15 %, то ПОД обеспечивает выплату основной суммы долга, (но не обязательно процента). Если ИП = СИК, то погашение первоначальной суммы кредита должно осуществиться «шаровым», т.е. разовым платежом в конце срока кредита. При ИП < СИК, выплаты по кредиту (ПОД) не покроют даже процентов по нему. В этом случае невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой долга и его остаток будет расти.

Ставка доходности собственного капитала (ДСК) показывает работает ли ипотечный кредит на заемщика или нет. Это достигается сравнением доходности собственного капитала и доходности недвижимости (ДН). Если ДСК > ДН, то эффект финансового рычага/левериджа положителен, в противном случае нет. Расчет ДСК выполняется по простой формуле, справедливой правда только, когда в течении срока кредитования уплачивается лишь сумма начисленных процентов, а основной долг гасится в конце общим платежом.

ДСК = ¹/_год,

где ДН – доходность недвижимости ¹/_год;

СИК – ставка ипотечного кредита ¹/_год;

КИЗ – коэффициент ипотечной задолженности, ^б/_разм.