Пример 3. Ставка доходности недвижимости ДН = 25 %, ставка ипотечного процента СИП = 15 %, коэффициент ипотечной задолженности КИЗ = 0,7

Ставка доходности недвижимости ДН = 25 %, ставка ипотечного процента СИП = 15 %, коэффициент ипотечной задолженности КИЗ = 0,7. Кроме того, по условиям кредитного договора в течение срока его действия уплачиваются только проценты, а основной долг – в конце одноразовым (шаровая ипотека) платежом. Тогда:

ДСК = (33 % годовых)

Поскольку ДСК = 33 % > ДН = 25 %, то эффект финансового рычага положительный.

Все виды заемного финансирования можно разделить по срокам кредитования на три больших группы:

1. Краткосрочное финансирование (до года), которое осуществляется коммерческими банками. При этом предполагается, что когда объект будет построен девелопером (на его средства и средства коммерческого банка) или возможно по ходу строительства и тем более будет находиться в процессе реализации, под него будет получен долгосрочный ипотечный кредит, который позволит вернуть краткосрочный кредит.

2. Долгосрочное кредитование (более года) заключается в том, что за счет одного инвестора осуществляются и краткосрочное и долгосрочное финансирование. В качестве такого кредитора может выступать коммерческий банк, но, как правило, им является «институциональный инвестор» – ипотечный банк, пенсионный фонд, страховая компания и т.п.

3. Сочетание краткосрочного и долгосрочного финансирования – смешанное финансирование. Начинает кредитовать коммерческий банк, а потом подключается ипотечный. Вариант наименее рискованный, т.к. ипотечный банк обязуется предоставить долгосрочный кредит под залог созданного объекта недвижимости, либо обязуется выкупить объект недвижимости. Такое соглашение называется «выводящим обязательством», поскольку выводит коммерческий банк из зоны риска, гарантируя ему возврат выданного кредита.

В современных условиях в РФ ежегодный рыночный оборот недвижимости находится на уровне около 3 % от общего фонда недвижимости и, конечно, названные выше способы финансирования только создаются. Основными механизмами мобилизации финансовых ресурсов в России сегодня являются:

– «долевое» участие будущих потребителей недвижимости в формах: стопроцентной единовременной оплаты, оплаты по мере строительства объекта, оплаты с зачетом имеющегося жилья;

– выпуск «ценных бумаг» (частных и муниципальных «облигаций» или сертификатов) для привлечения инвесторов и финансирования строительства;

– товарное кредитование и «зачеты» с подрядчиками. Эта форма финансирования является одной из основных. Товарный кредит предполагает поставку стройматериалов, выполнение строительных работ подрядными организациями с их оплатой по мере поступления средств от дольщиков по данному объекту застройки. «Зачетная схема» предполагает расчет с подрядчиками «натуральным» способом – квартирами в новом жилье;

– краткосрочное банковское кредитование, занимающее незначительную долю в общем финансировании из-за высоких ссудных процентов и отсутствия надежного обеспечения кредита. Применяется лишь на завершающих стадиях строительства и на срок от 3 до 6 месяцев.

Использование заменителей денег в форме разнообразных зачетных схем искажает рыночные отношения, создает многообразие цен на одинаковые объекты, затрудняет учет затрат, не позволяет застройщикам оценивать конкурентоспособность своей продукции, а покупателям рациональность своих приобретений, заметно удлиняет сроки строительства и реализации недвижимости.