Экономический оборот недвижимости и его особенности

Жизненный цикл недвижимости как экономического объекта. Экономические особенности недвижимости, вызывающие цикличность движения. Понятие о сроках физической, экономической жизни, эффективном возрасте недвижимости. Износ и амортизация недвижимости. Жизненный цикл недвижимости как объекта собственности. Государственная регистрация прав на недвижимость.

Рассмотрим экономический оборот недвижимости для искусственных (воспроизводимых) объектов, у которых есть моменты ввода в эксплуатацию и вывода. Между этими моментами времени недвижимость проходит через несколько характерных этапов, образующих жизненный цикл (рис. 1.3).

Цикличность жизни недвижимости связана с ее экономическими особенностями, к которым относятся:

1) непостоянство денежных потоков, обусловленных деловым циклом – возникновение, подъем, зрелость, спад, конец экономической жизни. В результате денежные потоки не только разные по величине, но обязательно отрицательные на начальных и конечных стадиях делового цикла, и положительные хотя и переменные, на промежуточных;

Рис. 1.3. Жизненный цикл искусственной недвижимости как материального объекта

2) различие в налогообложении недвижимости, которая связана с качеством и местоположением земель, с льготами по налогообложению помещений, используемых инвалидами, пенсионерами и др.;

3) многообразие комбинаций вещных прав собственности и распределения доходов. Одни элементы могут находиться в полной собственности, другие - в аренде, третьи – во временном пользовании, четвертые – в залоге, пятые – в государственной собственности и т.д. По оценкам специалистов возможно порядка 1500 различных комбинаций прав на недвижимое имущество;

4) жесткая регламентация совершения сделок с недвижимостью, которая предусматривает письменную форму и государственную регистрацию, проверку юридической чистоты объекта недвижимости, оценку, прием-сдачу и другие процедуры, защищающие интересы физических и юридических лиц, общества, органов местной власти и иных субъектов права.

5) широкий диапазон ликвидности, т.е. возможности быстро и без потерь стоимости превратить недвижимость в деньги. Уровень ликвидности обратно пропорционален времени продажи. В конце 90-х годов в Москве офисные площади в пределах Садового кольца продавались или сдавались в аренду за 7–10 дней, ликвидность квартир за пределами МКАД в среднем составляла 4–5 месяцев, а земельных участков в дальнем Подмосковье 2–3 года.

Эти и некоторые другие особенности обуславливают высокие различия в длительности жизненного цикла, в пределах которого этапы со 2-го по 5-й (внутренний цикл) могут многократно и на разном уровне доходности повторяться пока не подойдут этапы 6 и 7.

Смена собственника объекта недвижимости происходит не только в результате купли-продажи, но и в результате приватизации, банкротства, перехода контрольного пакета акций (для коммерческих организаций) в другие руки и сопровождается изменениями организационной структуры, структуры управления, смены технологий и т.д. В результате ценность недвижимости или экономического актива может существенно изменяться. Но все равно для воспроизводимой недвижимости наступает момент ее окончательного устаревания.

Для объектов недвижимости, тесно связанных с землей – природные, историко-культурные комплексы и др. – срок окончания существования может и не наступить. Посредством восстановительных и реставрационных работ их пригодность может неограниченно продляться.

Последние два этапа связаны с понятием экономического и физического сроков жизни, предложенными для недвижимости Харрисоном (Харрисон Г. Оценка недвижимости. – Пер. с англ. – М., 1994). Смысл этих понятий поясняется на
рис. 1.4.

Рис. 1.4. Срок жизни искусственного объекта недвижимости

Срок экономической жизни (Тэж) показывает время прибыльного использования объекта недвижимости, в течение которого вносимые через модернизацию улучшения увеличивают стоимость недвижимости.

Срок физической жизни (Тфж) показывает время реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до сноса или естественного разрушения. Он может быть нормативным, заданным в нормах амортизации основных фондов, и фактическим, который может быть больше нормативного из-за внесенных улучшений.

Эффективный возраст (Тэ) основывается на экспертной оценке внешнего вида и технического состояния. Например, если 30-летний дом выглядит и имеет техническое состояние 20-летнего дома, то его эффективный возраст равен 20 годам.

Оставшийся срок экономической жизни (Тоэ) исчисляется от даты экспертной оценки до окончания возможного срока экономической жизни, которая продляется, до известного предела, ремонтами и улучшениями.

Физический срок жизни определяется усиливающимися процессами естественного (физического) старения, которое не может быть полностью компенсировано никакими улучшениями, и которое после определенного предела приводит к полной утрате недвижимостью полезных свойств.

Конец физической жизни недвижимости не означает конца ее экономической жизни. Через механизм амортизации недвижимость сохраняется в стоимостной форме (недвижимость как капитал) и затем возрождается в новой материальной оболочке. Для этого рассмотрим понятие износа недвижимости и амортизации ее стоимости.

Износ – это потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимости по ряду причин (рис. 1.5).

Потеря стоимости капитала, помещенного в недвижимость, в связи с износом последней, компенсируется посредством механизма амортизации, суть которого в том, что стоимость изношенной части недвижимости в виде амортизационных отчислений переносится на стоимость выработанной продукции или оказанных услуг и после получения выручки за продукцию или услуги отделяется и направляется в амортизационный фонд. Через время, равное сроку использования недвижимости, в нем накопятся денежные средства в размере равном стоимости, прекратившей свою материальную жизнь недвижимости. Далее возвратившийся через механизм амортизации капитал по желанию собственника может снова материализоваться в товарной форме такой же или другой недвижимости, и даже товара совершенно другого рода, чем недвижимость.

Рис. 1.5. Причины износа недвижимости и потери ее пригодности

Для расчета размера годовых амортизационных отчислений используется понятие нормативного срока службы объекта недвижимости. Его задает государство в виде обязательных для исполнения норм амортизационных отчислений по основным фондам РФ, которые обратно пропорциональны нормативному сроку службы. Амортизация равна

, руб./год, (1)

где Т_н – нормативный срок службы, год;

С_б – балансовая стоимость объекта недвижимости, руб.;

Н_а – норма амортизации, равная 100/Т_н, % в год.

Амортизация является стоимостной мерой износа в течение одного года. А общий износ пропорционален фактическому сроку использования недвижимости и равен:

, руб., (2)

где Т_ф – фактический срок использования недвижимости.