Краткая классификация объектов недвижимости

Таблица 1.1

Объекты недвижимости
Признаки	Виды недвижимости
1. Происхождение	Невоспроизводимые (естественные): земельные участки, недра, природные водные бассейны и комплексы. Воспроизводимые (искусственные): здания, сооружения, многолетние насаждения.
2. Функциональное назначение	Производственные: предприятия, магазины, склады, рестораны, офисы и т.п. Непроизводственные: жилье, школы, больница, театры, церкви, спортивные сооружения
3. Форма собственности	Частные Государственные Смешанные Общественных организаций
4. Отраслевая принадлежность	Промышленные Строительные Транспортные Сельскохозяйственные Жилищно-коммунальные и т. д.
5. Возможность приватизации	Запрещенные По разрешению правительства Свободно приватизируемые

Предварительно заметим, что «недвижимость» как экономический объект может быть и товаром и капиталом. Недвижимость как товар – это объект сделок (купли-продажи, залога, дарения и др.), удовлетворяющий реальные и потенциальные потребности сторон сделок. Недвижимость как капитал (от лат. Capitalis – главный) – это ее способность приносить доход. Как правило, капитал принимает форму ресурсов для производства товаров и услуг1.

С недвижимостью связано понятие собственности (рис. 1.2). Термин «собственность» обозначает правовое (в отличие от физического) господство над материальным объектом физического или юридического лица. Собственник может получать от материального объекта экономическую выгоду в форме ренты, прибыли, арендной платы или просто удовлетворять личные потребности. В юридическом плане собственность обозначает комплекс прав, которые могут быть распределены между разными лицами.

Право собственности определяет отношение физических и юридических лиц к недвижимости, как к своей или как к чужой (рис. 1.2).

Право собственности на недвижимость включает в себя три основных полномочия:

– право владения как предоставленная законом возможность физического контроля над объектом, обладания им. Можно владеть объектом, но не пользоваться им. Это редко бывает разумным и противоречит принципу рационального экономического поведения хозяйствующего субъекта;

– право пользования является основанием для законной эксплуатации объекта по усмотрению или желанию собственника или другого пользователя (например, объект сдан в аренду) с целью получения прибыли или иных результатов или полезных свойств;

– право распоряжения дает возможность собственнику совершать действия, юридически определяющие судьбу имущества, т.е. продавать, сдавать в аренду, закладывать, завещать и даже уничтожать.

Рис. 1.2. Права собственности и вещные права на недвижимое имущество

Основными видами собственности являются (ст. 212 ГК РФ): частная (физических и юридических лиц), государственная (федеральная и субъектов РФ), смешанная, муниципальная, иных форм (членов семьи, совместная, долевая и др.).

Наряду с правом собственности в ГК РФ выделяются следующие вещные права: пожизненного наследуемого владения земельным участком, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, хозяйственного ведения имуществом, оперативного управления имуществом, сервитуты.

Легко понять, что это позволяет собственнику выделить из «пучка правомочий» некоторую часть и наделить ею субъектов, которые за определенную компенсацию на основе полученного правомочия смогут заниматься предпринимательской деятельностью. Например, собственник здания может одну ее часть использовать в личных интересах (жилье, зимний сад и др.), другую часть здания использовать для собственной коммерческой деятельности (юридическая консультация, ателье и пр.), еще одну часть сдавать в аренду под офисы, объекты питания, торговли и т.д. Часть земельного участка, где расположено здание, и которое взято у муниципалитета в аренду, можно сдать в субаренду для организаций платной автостоянки и т.д. Рациональное распределение прав на недвижимость между различными пользователями, может существенно (иногда в разы) поднять стоимость недвижимости, повысить ценность этого экономического актива.

Базовым материальным объектом для всех видов недвижимости является земля, на ней размещаются другие составляющие недвижимости, она является и предметом труда, и средством производства и местом проживания людей.

Объектом экономических отношений служат отдельные земельные участки. Земельный участок – это часть поверхности земли, имеющая четко обозначенные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Земельные участки различны по потребительским свойствам (назначению). В РФ на начало 2001 г. они разделялись на:

– сельскохозяйственные земли (≈ 24 % общего земельного фонда);

– леса (≈ 64 %);

– природоохранные и т.п. земли (≈ 2 %);

– земли промышленности, транспорта и т.п. (≈ 1 %);

– земли населенных пунктов (≈ 1 %);

– земли водного (водоемы, болота, ледники и пр.) фонда (≈ 2 %);

– земли запаса (≈ 6 %).

Относительно небольшая доля сельскохозяйственных земель в общем фонде объясняется тем, что 65 % земли находится в зоне вечной мерзлоты.

С правом собственности на землю связано понятие сервитута (от лат. servitus – подчинение, рабство). Сервитут является признанным законом правом пользования чужим имуществом в определенных пределах, например, право прокладывать муниципальными службами через частный земельный участок необходимые коммуникации, черпать воду на соседнем земельном участке, если ее нет в близких окрестностях, или проезжать через соседний участок, если иной вариант невозможен, и т.п. Одновременно сервитут ограничивает кое в чем и собственника – нельзя, например, прорубать из дома окно в соседний двор. Сервитут является обременением земли и вместе с ней переходит к новому собственнику (ст. 275 ГК РФ).

Подробнее с правами собственности можно познакомиться в ГК РФ: раздел II «Право собственности и другие вещные права», ст. 209 – 306.

Земельные участки являются невоспроизводимой недвижимостью. С ней тесно связана воспроизводимая (рис. 1.2). В экономическом плане и та, и другая недвижимость является экономическим ресурсом, способным либо удовлетворять потребность людей, или служить источником получения дохода.

В этом случае, если недвижимость удовлетворяет личные потребности (например, в жилье), она не является капиталом, приносящим прибыль. Как только недвижимость приобретается для производительного использования, она становится капиталом. Она может приносить доход непосредственно, например, через сдачу в аренду или продажу. Тогда она называется инвестиционной недвижимостью.

Если недвижимость становиться частью реальных активов предприятия и создает условия для производства товаров, приносящих прибыль, то такая недвижимость называется операционной.

Разумеется, и инвестиционная недвижимость и операционная являются экономическим активом, приносящим собственнику доход.