Главная Случайная страница Контакты | Мы поможем в написании вашей работы! | ||
|
Если документы отвечают установленным требованиям, указанные органы в месячный срок со дня подачи заявления принимают решение о переоформлении права постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения на земельный участок на право аренды или право собственности. Это решение является основанием для выдачи гражданину и садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению свидетельств, удостоверяющих их право на землю, которое подлежит государственной регистрации.
Собственник объекта недвижимости вправе требовать от собственника другого участка предоставления права ограниченного пользования соседним земельным участком (участками), в частности для прохода и проезда через него к своему участку, прокладки и эксплуатации различных коммуникаций, а также для иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Таким образом, сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком.
Сервитута подразделяются на частные и публичные. Оба вида сервитута могут быть срочными и постоянными (без установления срока действия).
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка права владения, пользования и распоряжения им.
Частный сервитут устанавливается по соглашению (сделке) между собственниками соседних участков, один из которых требует установления сервитута.
Если стороны не приходят к соглашению, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе (если иное не предусмотрено Федеральным законом) требовать соразмерную плату за пользование участком.1 Сервитут сохраняется в случае перехода прав на обремененный им земельный участок к другому лицу.2 Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи. Частными сервитутами могут обременяться и другие объекты недвижимости.3
Частные сервитута прекращаются по требованию собственника обремененного им земельного участка в двух случаях:
• при отпадении оснований, по которым был установлен сервитут;
• при невозможности использовать участок по назначению в связи с обременением его сервитутом.4
Публичный сервитут может быть установлен Федеральным законом или иными нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления в случаях, когда это необходимо в интересах государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.5
Для продаваемых застроенных земельных участков устанавливаются публичные сервитута, в соответствии с которыми собственники должны обеспечить:
• безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходных и автомобильных дорог, объектов инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;
• возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
• возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.
Изменить названные и ввести новые публичные сервитута возможно лишь Федеральным законом или принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами.
ЗК РФ6 определен закрытый перечень целей, которые могут служить основанием для установления публичного сервитута:
• проход или проезд через земельный участок;
• ремонт коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
• размещение на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
• проведение дренажных работ;
• забор воды и водопой;
• прогон скота через земельный участок;
'Ст. 23 п. 6 ЗК РФ. 2 Ст. 275 ГК РФ. 3Ст.277ГКРФ.
А Ст. 48 п. 1 ЗК РФ и ст. 276 ГК РФ.
Л Например, порядок установления публичных сервитутов в области градостроительства определен в ст. 64 п. 2 ГК РФ. (i Ст. 23 п. 3 ЗК РФ.
сенокос или пастьба скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;
• использование земельного участка для охоты, ловли рыбы в расположенном на участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;
• временное пользование участком для проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
• обеспечение свободного доступа к прибрежной полосе.
Согласно закону,1 если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, его собственник, землевладелец или землепользователь вправе требовать изъятия (в том числе и путем выкупа) у него данного участка с возмещением органом государственной власти или местного самоуправления, установившим публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного участка с возмещением убытков. Если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органов государственной власти или местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.
Лица,2 права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, пользуются судебной защитой.
Публичный сервитут может быть отменен актом государственного или муниципального органа, установившего публичный сервитут.3
Частные и публичные сервитута подлежат государственной регистрации как обременение земельных участков.
Для осуществления регистрации сервитута необходимо подготовить следующий пакет документов:
1.Заявление о государственной регистрации сервитута.
2.Документ об уплате государственной пошлины.
3.Документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя — документ, подтверждающий его полномочия (доверенность).
4.Правоустанавливающий документ:
♦ соглашение об установлении частного сервитута — оригинал;
♦ нормативно-правовой акт органа исполнительной власти об установлении публичного сервитута — копия, заверенная органом исполнительного власти, издавшим указанный акт.
5. Кадастровый план земельного участка, удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению Государственного земельного кадастра, на котором отмечена сфера действия сервитута, в случае если сервитут относится к части земельного участка — оригинал. В случае если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется.
1 Ст. 23 п. 7 ЗК РФ.
2 Ст. 23 п. 8 3КРФ.
3 Ст. 48 п. 2 ЗК РФ.
6. Опись, составленная заявителем, содержащая перечень документов, представляемых на государственную регистрацию, с указанием их наименования, реквизитов, общего количества листов, заверенная подписью заявителя. В описи должны быть представлены:
♦ копия правоустанавливающего документа, указанного в п. 4, заверенная нотариально либо органом исполнительной власти, издавшим вышеуказанный акт;
♦ копия плана объекта недвижимости, указанного в п. 5, заверенная нотариально либо органами технического (кадастрового) учета, либо второй подлинный экземпляр;
♦ нотариально удостоверенное согласие супруга собственника объекта недвижимости либо заявление о том, что он в браке не состоит;
♦ согласие собственника государственного или муниципального имущества на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного или муниципального предприятия;
♦ согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом, если иное не предусмотрено договором, а в случаях, установленных законодательством, представляется дополнительное соглашение к договору об ипотеке;
♦ копии доверенностей в случаях, если интересы правообладателей представляют доверенные лица.
3. Виды сделок с объектами недвижимости
Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сделку характеризуют следующие признаки: волевые действия людей, правомерные действия, специальная направленность на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений.
Существует классификация сделок по различным признакам. В зависимости от числа участников, сделки бывают одно-, двух- и многосторонними. Односторонней является сделка, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны,1 например составление завещания, принятие наследства, объявление конкурса. Сделки могут быть возмездными и безвозмездными.
Сделки бывают действительные и недействительные (рис. 15.6). Так, иногда сделки с недвижимостью совершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия2 (мнимые) или для прикрытия другой сделки (притворные).3 Сделки могут быть срочными и бессрочными.
1 Ст. 154 п. 1 ГК РФ.
2 Например, можно продать или подарить дачу, чтобы укрыть ее от описи судебным приставом для реализации по требованиям кредиторов.
3 Чтобы избежать продажи объекта недвижимости на аукционе (для расчетов с кредиторами), заключается договор залога. Можно передать в аренду офисные помещения, принадлежащие КУГИ, заключив с будущим арендатором договор о совместной деятельности, и т. д.
Рис. 15.6. Сделки с объектами недвижимости
Условия действительности: сделка представляет собой единство четырех элементов: субъектов — лиц — участников сделки, субъективной стороны — единство их воли и волеизъявления, формы и содержания. Отсутствие любого или нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности.
Сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, является ничтожной. Это означает, что она изначально не порождает прав и обязанностей сторон. Однако опекун может потребовать в суде признать сделку действительной, если она выгодна недееспособному. Признание гражданина недееспособным, если он вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, осуществляется судом.
Сделки с недвижимостью совершаются только в письменной форме, путем заключения договора, который имеет два значения:
юридический факт, порождающий права и обязанности;
• само правоотношение, содержание которого составляют права и обязанности, установленные договором.
Форма сделки является либо условием ее действительности (при государственной регистрации), либо основанием для использования определенных процессуальных прав.
С объектами недвижимости могут заключаться различные виды сделок как с изменением собственника, так и с изменением права пользования и владения (рис. 15.7).
Купля-продажа (рис. 15.8). При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости, где продавец обязуется передать объект недвижимости (земельный участок, здание, сооружение) в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену.1
В соответствии с Земельным кодексом,2 при переходе права собственности на здание (сооружение), находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу
Рис. 15.7. Виды сделок с объектами недвижимости
1 Ст. 454 ГК РФ.
2 Ст. 35 п. 1 ЗК РФ.
Рис. 15.8. Купля-продажа объектов недвижимости
оно приобретает право пользования частью участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования, на тех же правах, что и прежний собственник.
Данное правило корреспондирует с ГК РФ,1 который также предусматривает, что продажа здания (сооружения) допускается без согласия собственника земельного участка, на котором оно расположено, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным Федеральным законом или договором.
1 Ст. 552 п. 3 ГК РФ.
Собственник здания (сооружения), находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки участка1 в порядке, установленном гражданским законодательством.2 Однако если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные в ЗК РФ.3
Любое отчуждение здания (сооружения), находящегося на земельном участке, принадлежащем на праве собственности собственнику здания (сооружения), производится вместе с земельным участком.4
Таким образом, ЗК РФ изменил правила ст. 552 п. 2 ГК РФ, согласно которому договором можно было предусмотреть для покупателя право аренды или иное право пользования частью земельного участка, необходимой для использования купленного им здания (сооружения). ЗК РФ также запрещает отчуждение земельного участка без расположенного на нем здания (сооружения), если их собственником является одно лицо. Следовательно, ст. 533 ГК РФ («Права на недвижимость при продаже земельного участка»), по-иному регламентирующая аналогичные правоотношения, применяться в этом случае не должна.
Таким образом, ЗК РФ законодательно закрепил важнейший принцип единства объектов недвижимости, согласно которому здания (сооружения) не могут отчуждаться без отчуждения земельного участка, на котором они расположены, равно как и земельный участок не может быть отчужден отдельно от расположенных на нем зданий (сооружений). Однако на практике уже возник вопрос: обязательна ли приватизация доли в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, при приватизации гражданином квартиры, входящей в состав государственного или муниципального жилищного фонда? Данный вопрос актуален и в случае последующей продажи квартиры на вторичном рынке. Представляется, что приватизировать и впоследствии продать квартиру можно без оформления в собственность гражданина доли в праве собственности на земельный участок, так как в ЗК РФ5 установлен особый порядок приобретения прав на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, собственниками квартир.
Земельный кодекс устанавливает, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие кадастровый учет.6 При заключении договора купли-продажи продавец объекта недвижимости обязан предоставить имеющуюся у него информацию об ограничениях и обременениях земельного участка, а также о недостатках продаваемого здания (сооружения), квартиры и т. д. В противном случае покупатель вправе потребовать снижения покупной цены объекта недвижимости, устранения недостатков либо возмещения расходов по их устранению. Покупатель не может требовать замены товара. Расторжение договора допускается только при обнаружении существенных недостатков у продава-
1 Ст. 35 п. 3 ЗК РФ.
2 Ст. 250 ГК РФ.
3 Ст. 36 п. 1 ЗК РФ.
4 Ст. 35 п. 4 ЗК РФ.
5 Ст. 36 п. 2 ЗК РФ.
6 Ст. 37 п. 1 ЗК РФ.
емого объекта недвижимости. Собственник земельного участка может продать не весь участок, а только его часть. Для того чтобы продать часть земельного участка, его необходимо выделить так, чтобы образовались два самостоятельных земельных участка.
В результате раздела земельного участка образуется несколько совершенно самостоятельных земельных участков, которые не имеют кадастрового номера и не поставлены на кадастровый учет. С точки зрения действующего законодательства они не являются объектами гражданского права и не могут принимать участия в гражданском обороте. Поэтому необходимо провести кадастровую съемку и межевание земли, после чего каждый участок получит кадастровый номер и будет поставлен на кадастровый учет. Эти работы может выполнить только фирма, имеющая лицензию на проведение геодезических работ. Собственнику нескольких объектов недвижимости необходимо зарегистрировать свое право собственности в органе, осуществляющем такую регистрацию, по месту нахождения объекта недвижимости. Только после получения новых свидетельств о государственной регистрации права собственности на новые земельные участки (части старого) собственник может заключить договор купли-продажи вновь образованного земельного участка. Купля-продажа такого объекта недвижимости как товара может быть обременена особыми условиями.
Мена (рис. 15.9). В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой.
Рис. 15.9. Особенности мены объектами недвижимости
Договор мены обязательно заключается в письменной форме и подписывается сторонами.
Нотариальное удостоверение договора необязательно. Субъектами сделки могут быть граждане и юридические лица.
Дарение. В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому1 в собственность как объект недвижимости, так и имущественное право (рис. 15.10).
Субъектами сделки могут быть как граждане, так и юридические лица.
1 Ст. 572 ГК РФ.
Рис. 15.10. Дарение объекта недвижимости
Однако имеются специальные оговорки1 относительно такой сделки между коммерческими организациями.
Законом предусматриваются случаи2 отмены уже исполненного договора дарения. Основания такой отмены:
• покушение на жизнь дарителя со стороны одаряемого;
• причинение дарителю телесных повреждений;
• плохое обращение с подарком, которое может привести к утрате вещи; дарение от имени предприятия, находящегося под процедурой банкротства, или за 6 месяцев до объявления лица несостоятельным;
• предусмотренные договором случаи;
• нецелевое использование пожертвований.
Одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.3
Дарение объекта недвижимости обязательно оформляется письменным договором, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.
1 Ст. 575 ГК РФ.
2 Ст. 578, 582 ГК РФ.
3Ст.573ГКРФ.
В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения (их долей), находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком (долей) — для жилых домов.
Рента. В этом виде сделки собственник объекта недвижимости «передает его в собственность плательщику ренты, который обязуется в обмен на полученный объект недвижимости периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Причем получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога».1
Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется. Если эти условия не выполнены, сделка считается ничтожной.
Рента имеет несколько подвидов (рис. 15.11).
Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты,2 так и по требованию получателя ренты.3
В последнем случае она может быть выкуплена: при нарушении плательщиком своих обязательств; при неплатежеспособности плательщика ренты; в случае поступления объекта, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздела его между несколькими лицами; в других случаях, предусмотренных договором.
Рис. 15.11. Подвиды ренты |
1 Ст. 587 ГК РФ. 2 Ст. 592 ГК РФ. 3 Ст. 593 ГК РФ. |
Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другой объект недвижимости, переданный под ее выплату. В случае отчуждения
такой недвижимости плательщиком ренты его обязательства по договору переходят на покупателя объекта недвижимости. Лицо, передавшее обремененный рентой объект недвижимости в собственность другому лицу, несет субсидиарную ответственность с ним по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.
Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять объект недвижимости, переданный ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата объекта недвижимости, переданного в обеспечение содержания, либо выплаты ему выкупной цены.
Приватизация — это процесс перехода (передачи, продажи) государственного имущества в собственность юридических и физических лиц. В соответствии с российской программой массовой приватизации в течение почти восемнадцати месяцев большинство объектов государственной собственности (более 12 тыс. предприятий) перешло в частные владения.1
Основным способом приватизации было преобразование государственного предприятия в открытые акционерные общества со 100% акций в государственной собственности и продажа их работникам предприятий, а также на конкурсной основе и на специализированных аукционах.
Оформление сделок приватизации государственных и муниципальных предприятий как имущественных комплексов должно осуществляться путем заключения договора купли-продажи между покупателем и продавцом (Фонд имущества), который обязан заключить такой договор. В то же время закон не предусматривает принуждения к заключению договора лица, признанного покупателем приватизируемого имущественного комплекса.
Коммунальные квартиры, в которых имеются комнаты, предоставленные по договорам аренды, приватизируются с учетом требований Инструкции о передаче в собственность граждан в порядке приватизации коммунальных квартир с оплатой стоимости комнат, занимаемых по договору аренды или занимаемых по договору найма гражданами, ранее использовавшими и свое право на бесплатную приватизацию жилья.2
В приватизации могут принимать участие все, кто прописан в квартире постоянно (а также те, кто имеет право на такую прописку — бронь), или только некоторые жильцы, если остальные не претендуют на участие в приватизации, не возражают против нее, а также в случае, когда кто-либо из жильцов уже использовал право бесплатной приватизации.
Правоустанавливающим документом, подтверждающим право собственности в случае приватизации, является договор приватизации. Он оформляется в районном агентстве (по местоположению квартиры) или в городском и подписывается администрацией города и гражданами, приватизирующими жилплощадь.
1 На начало 1996 г. на долю частной и смешанной форм собственности приходилось примерно 80% всех промышленных предприятий России, выпускающих 89% продукции.
2 Указанная инструкция разработана на основании Положения приватизации жилищного фонда в Санкт-Петербурге, утвержденного распоряжением мэра от 25.04.1994 г. № 539-р с учетом изменений и дополнений.
Приватизация зданий, строений, сооружений возможна только одновременно с приватизацией земельных участков, на которых расположены указанные объекты недвижимости (ст. 35 п. 4, ст. 36 п. 1 Земельного кодекса РФ, ст. 28 п. 4 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» № 178-ФЗ от 21.12.2001 г.).
Приватизация земельного участка осуществляется в соответствии с Земельным кодексом,1 который предоставляет юридическим лицам, имеющим в собственности здания (сооружения), расположенные на государственных участках, исключительное право на приватизацию данных участков.
Процедура продажи земельного участка максимально упрощена и включает следующие действия:2
• покупатель (юридическое лицо) получает кадастровую карту (план) земельного участка, а если ее нет, то обращается в государственный орган, уполномоченный осуществлять кадастровый учет земельных участков, с заявлением об изготовлении кадастрового плана участка и утверждении проекта его границ. При этом границы и размеры участка определяются в течение месяца с учетом фактически используемой площади участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Установление границ государственного участка на местности и изготовление кадастрового плана участка осуществляются за счет юридического лица;
• покупатель подает заявление с просьбой о продаже земельного участка в орган, уполномоченный распоряжаться имуществом (КУГИ). В двухнедельный срок со дня подачи покупателем заявления (с кадастровой картой) уполномоченный государственный орган3 (КУГИ) должен принять решение о предоставлении (продаже) земельного участка юридическому лицу и о заключении договора купли-продажи (на стороне продавца будет выступать ГУ Фонд имущества);
• покупатель и продавец заключают договор купли-продажи и подписывают акт приемки-передачи земельного участка;
• стороны регистрируют право собственности покупателя на земельный участок в соответствующих органах. Услуги регистратора оплачивает покупатель.
Сделка с предприятием предполагает передачу не только входящих в его состав вещественных, но и иных элементов, без которых невозможно его функционирование. Поэтому в состав предприятия могут быть включены нематериальные активы, например права, вытекающие из принадлежащих его собственнику патентов на изобретения, товарный знак. Отметим, что практика включения указанных элементов в состав предприятия, их оценки еще не сложилась, однако в условиях рыночного хозяйства данные элементы могут представлять большую ценность.
Отнесение предприятия как имущественного комплекса к категории недвижимости независимо от того, входит в его состав объект недвижимости, принадлежащий предприятию на правах собственности, или нет, вызвано необходимостью
•Ст. 36 п. 1 ЗКРФ.
2 Ст. 36 п. 5 ЗК РФ.
3 Ст. 36 п. 8 ЗК РФ.
подчинения сделок с предприятием специальному правовому режиму недвижимости в целях повышения надежности таких сделок, защиты прав как их участников, так и третьих лиц. Однако «признав предприятие объектом недвижимости, ГК не подчиняет его автоматически всем общим правилам о недвижимости, а устанавливает для сделок с предприятиями более формализованный и строгий режим».
В качестве объекта права предприятие может принадлежать любым субъектам — участникам предпринимательской деятельности. Не исключена возможность принадлежности одному субъекту нескольких предприятий — имущественных комплексов, в частности, предназначенных для изготовления разных видов продукции или для иных видов предпринимательской деятельности.
Предприятие как объект недвижимости, используемый для предпринимательской деятельности, нельзя сводить к комплекту оборудования для выпуска определенной продукции: для превращения такого комплекта в предприятие необходимо организовать на его основе процесс производства. Предприятие как объект недвижимости составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права. Так, например, часто встречаются предприятия, которые арендуют объекты недвижимости, т. е. в состав предприятия входит имущественное право пользования объектом недвижимости для определенной производственной деятельности.
До принятия нового ГК практически все предприятия были государственными (кооперативными), они не находились в обороте и, как правило, передавались в ведение других организаций в административном порядке. Поэтому понятие предприятия, основанное на понятиях об имуществе, свойствах вещей, характере их связей, для нашего общества является новым и еще недостаточно утвердилось в отечественной практике, вследствие чего допускаются неточные формулировки.1
Приватизация предприятия как имущественного комплекса. Правовое регулирование предприятий, созданных в порядке приватизации, определяется специальным законодательством, которое имеет приоритет по отношению к общим нормам ГК о касающихся приобретения права собственности. Как правило, при приватизации государственных и муниципальных предприятий имущественный комплекс сохраняется, изменяются только собственник и правовая организационная форма.
Дата публикования: 2014-11-03; Прочитано: 306 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!