Характеристика коммерческих объектов недвижимости, создающих условия для получения прибыли 1 страница

Объекты недвижимости, способствующие извлечению прибыли, - это складские и логистические комплексы, объекты промышленного назначения, индустриальные парки и др.

В стране наблюдается подъем промышленного производства и развитие торговли, что способствует росту спроса на производственно-складскую недвижимость.

1. Складские и логистические комплексы являются неотъемлемой частью инфраструктуры переработки грузов. Без складов не обходится ни одна коммерческая организация. Склады - это здания, сооружения и разнообразные устройства, предназначенные для приемки, размещения и хранения товаров, подготовки их к потреблению и отпуску потребителю. Склады с большой площадью хранения (от 5 тыс. м²) называются терминалами. Склады должны отвечать требованиям безопасности, санитарии, температурного режима, а для облегчения доставки грузов до склада желательно наличие железнодорожных путей.

Наибольшим спросом пользуются склады размером около 1 тыс. м², растет потребность в помещениях по 3-5 тыс. м². Под складские помещения переоборудуются подвалы жилых домов и бывшие заводские цеха. Однако даже переоборудованные производственные помещения (как правило, они по площади больше подвальных) не приспособлены для обслуживания нужд крупных клиентов, поскольку имеют неудачную планировку, неудобные проезды, кроме того, отсутствуют железнодорожные подъезды, что иногда особо необходимо. В результате, крупные операторы, имеющие достаточно средств, вынуждены строить складские помещения под потребности собственного бизнеса (build-to-suit).

Требования арендаторов, предъявляемые к складским помещениям, постоянно растут, однако возможности арендодателей им не отвечают. Большинство предлагаемых складских помещений являются перепрофилированными производственными площадками, предлагаемыми заводами и фабриками, которые являются собственниками простаивающих цехов и свободных складов. В основном эти помещения не подходят под цели специализированных складов. В них отсутствуют погрузочное оборудование, холодильные помещения, не соблюдаются необходимые меры безопасности, требования санитарии и условия температурного режима хранения продуктов и медицинских препаратов. Клиенты все чаще предпочитают арендовать современные складские помещения при полном наличии дополнительных услуг (погрузочно-разгрузочные услуги, учет и контроль, растаможивание, логистические услуги и т. д.). Выдвигаются и технические требования к складам: здание склада должно быть прямоугольным, на каждые 500 м² должны приходиться одни ворота, потолки должны быть высотой не ниже 7 м, полы - с антипылевым покрытием, а также должна действовать система принудительной вентиляции и пожаротушения.

Основные требования арендаторов к складским помещениям:

• наличие погрузочно-разгрузочных механизмов;

• наличие отопления;

• близость к транспортным магистралям, удобство подъезда;

• высота потолков - 7-9 м (обеспечение возможности складирования грузов по высоте в несколько ярусов, при этом возможность достаточного отопления);

• складские помещения должны отвечать требованиям безопасности, санитарии, температурным режимам;

• наличие железнодорожных путей для облегчения доставки грузов до склада.

Основной объем предлагаемых на рынке складских помещений не удовлетворяет требованиям потенциальных покупателей и арендаторов. Они отвечают запросам средних и небольших компаний, не имеющих финансовых возможностей для строительства. Спрос в основном удовлетворяется за счет перепрофилирования старых производственных помещений, строительства новых логистических центров и аренды от КУГИ небольших складских площадей.

Старые заводские помещения сегодня являются основным источником пополнения рынка складских помещений. Компания-собственник может продавать или сдавать в аренду незадействованные площади. Как правило, это «голые» ангары или бывшие производственные комплексы, требующие в обязательном порядке инвестиционных вложений. На их долю приходится больше половины всех выходящих на рынке складов.

Все чаще арендаторы предпочитают сочетание в имущественных комплексах складских и производственных помещений с офисными.

В последние несколько лет существенно вырос спрос на земельные участки иод строительство логистических терминалов. Требования, предъявляемые инвесторами, следующие:

- площадь территории от 5-7 га;

- месторасположение — на окраинах города, рядом со стратегическими транс­портными магистралями;

- близость железнодорожной ветки;

- горизонтальный ландшафт.

Строительство логистических центров как вид бизнеса только начинает зарождаться. Крупные управляющие компании выкупают или берут в доверительное управление целые промзоны, инвестируют в проекты развития и выводят эти территории на рынок. Строительство новых складских терминалов ведут, как правило, крупные компании для собственного пользования. Чаще всего это крупные западные холдинги. Постепенно данная тенденция охватывает средние компании. В качестве примера можно привести компанию «Лаверна» (оптово-розничный продавец строительных и отделочных материалов). 80% клиентов торгового дома — мелкорозничные магазины, которые берут небольшие партии товара и требуют его быстрой доставки. Эту проблему решает единый складской комплекс с отлаженной работой персонала и собственным транспортом. Вся процедура получения товара занимает 2 часа.

Собственный офисно-логистический терминал сооружает компания «Агроторг», владеющая сетью магазинов «Пятерочка».

Логистические терминалы - это перевалочные базы для переформирования крупных партий грузов, доработки грузов до товарной кондиции (сборки, фасовки, розлив в мелкую тару и т. п.). Терминалы нужны и крупным универмагам, расположенным в центре города, как периферийные бондовые склады с продажей товаров по образцам и мелким оптом. Терминалы могут использоваться в качестве складов для хранения и продажи крупных партий товаров, растаможивания в момент продажи. Развитие международного транспортного комплекса в России потребует размещения въездных грузовых таможенных терминалов и сервисных комплексов, логистических таможенно-транспортных комплексов (ЛТТК) вблизи транспортных коридоров и крупных городов. ЛТТК выполняет следующие услуги:

• хранение грузов в режиме таможенного склада и СВХ;

• таможенная очистка грузов (собственная брокерская служба);

• обеспечение температурного режима хранения, пожарной безопасности и охраны грузов;

• доставка грузов мелкими партиями автотранспортом в пределах города;

• обработка грузов (сортировка, упаковка, маркировка, распаковка и т. п.);

• система оперативного учета;

• экспедирование железной дорогой и автотранспортом;

• предоставление современного погрузочно-разгрузочного оборудования.

2. Промышленные (индустриальные) объекты недвижимости. Индустриальный парк (далее ИП) - это комплекс производственных, складских и офисных помещений, расположенный, как правило, за пределами городской черты, на крупном земельном участке, объединенный единым решением в части строительства инженерных сетей и транспортной инфраструктуры. ИП - не случайный набор соседствующих предприятий, нашедших общие технические решения при строительстве собственных объектов, а специально организованный объект с единой юридической, технической, транспортной инфраструктурой, получающий поддержку разного вида от правительств российских регионов и правительства РФ.

Такие комплексы предназначены для компаний, которые нуждаются в размещении производства и складов в непосредственной близости друг от друга. Одним из обязательных условий успешности индустриального парка является близость крупной транспортной магистрали, желательно также наличие собственной железнодорожной ветки. Размещаемые на территории парка производства и логистические комплексы, как правило, очень энергоемки, поэтому особое внимание при строительстве ИП должно уделяться тому, чтобы все компании были обеспечены необходимыми мощностями по электричеству и газу.

Девелоперами индустриальных парков обычно выступают частные инвесторы. ИП могут быть организованы на основе арендных отношений, когда собственником участка и возведенных производственно-складских площадей остается сам девелопер, а площади сдаются в долгосрочную аренду (ИП «Шереметьево»), а также на принципе продажи земельных участков в собственность фирм-участников ИП и при обязательном заключении договора подряда на строительство инженерных сетей (Ногинский ИП). Третий вариант: когда строительство всей необходимой инфраструктуры осуществляется за счет бюджетных средств, после чего участки выставляются на продажу.

Схема участия в технопарках достаточно проста. Любая частная компания может взять на себя функции управляющей технопарком или получить статус агента по развитию территории, получить разрешение администрации. Затем необходимо осуществить инженерную подготовку территории, поскольку участки, отведенные для технопарков, располагаются в районах, где отсутствуют достаточные энергетические мощности и имеются слабые инженерные сети. Следующим шагом станет сооружение объектов под создание промышленных предприятий.

За два последних десятилетия большое развитие получили технополисы -организационные формы объединения научных, инновационных, научно-технологических парков и бизнес-инкубаторов на определенной территории с целью объединения усилий и предоставления мощного импульса для экономического развития региона.

Важная особенность технополисов - взаимосвязанное решение задач по модернизации традиционных для данного региона областей промышленности и вывод их на современный уровень, выбор научных направлений, которые могут быть определяющими для данного технополиса и которые могут обеспечить опережающее развитие производственной инфраструктуры. Но самым важным является создание благоприятных условий для сотрудников, специалистов и жителей той местности, на промышленной базе которой формируется технополис. То есть главным является ориентация технополиса на удовлетворение потребностей людей, повышение их жизненного уровня и экономический расцвет региона.

Рост спроса на производственные площади вызвал к жизни новое явление - бизнес-парки, нечто вроде экспериментальных цехов, научных лабораторий и т. п. Идея бизнес-парка состоит в том, чтобы на территории бывших промышленных предприятий, которые более всего подходят для организации бизнес-парков, разместить и производственные помещения, и склады, и офисы. Работающая на объекте управляющая компания берет на себя заботы по эксплуатации, налаживанию связей и прочим насущным вопросам. Основная задача бизнес-парка - использование промышленных объектов, где производство резко сократилось.

В настоящее время актуальной является проблема освобождения центральных районов городов от промышленности.

Сейчас существует как минимум три вида освобождения участка промышленного предприятия под коммерческую застройку. Первый - это перебазирование производства, когда мощности предприятия переносятся на заранее подобранное место в промзоне. Причем не «один к одному», а таким образом, чтобы производство на новом месте было рентабельным, по крайней мере на срок жизни этого промышленного бизнеса.

Второй вариант - вывод предприятия, когда его производственные мощности ликвидируются на территории Москвы или Санкт-Петербурга и размещаются вне ее границ, т. е. в других регионах. Требования к проекту остаются теми же - предприятие должно быть рентабельным.

Трерий вариант освобождения участка под коммерческую застройку - ликвидация производственных функций на этой территории. В первую очередь этот вариант может коснуться тех предприятий, на которых производится убыточный продукт. При этом само предприятие может продолжать существовать, но уже только как юридическое лицо. Девелоперы, специализирующиеся на строительстве коммерческой недвижимости и жилых зданий, не рассматривают промышленные проекты как источник дохода и прибыли, но такой проект можно оформить, разработать, реализовать и продать на рынке недвижимости тем инвесторам, которые умеют на этих проектах зарабатывать.

Риски при перебазировании существуют для любого проекта, это естественно. Большая их часть касается невыполнения обязательств. Существует риск убытка из-за неправильного расчета проекта на его начальной или средней стадии. Не исключены и риски административного характера, например, административное давление. Есть и своя специфика, например, когда у промышленного проекта изначально были неправильно поставлены цели. Существует такое понятие, как срок жизни промышленного бизнеса. Это период времени, в течение которого продукцию предприятия будут успешно покупать, и оно будет прибыльным. И большое значение здесь имеет конкурентоспособность производимой продукции.

Перебазирование фондоемких производств, технологический парк которых весьма совершенен, равносильно разорению предприятия. Напротив, если основные фонды изношены и требуют замены, то в интересах собственника предприятия вкупе с интересами предпринимателей и городской власти, желающих более эффективно использовать землю, перебазироваться на новое место и организовать там производство по последнему слову техники, т. е. когда промышленная функция сохраняет свою массу, меняя лишь расположение, что разумно и значимо в социально-экономическом плане.

Вполне возможно, что через десять лет сегодняшний источник пополнения сектора технопарков и бизнес-парков (бывшие заводы) себя исчерпает. Тогда девелоперы придут на новые, пока неосвоенные территории.

На сформировавшемся западном рынке недвижимости принята классификация коммерческих объектов недвижимости, представленная на рис. 2.3.

Рис. 2.3. Классификация коммерческих объектов недвижимости на западном рынке

В отечественной практике отсутствует единая система классификации промышленных объектов недвижимости, позволяющая учитывать основные «товарные» свойства целостного объекта. В настоящее время за основу при учете в активах организаций (предприятий) приняты две позиции: основные фонды и земельный участок.

Лекция 3. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК - ОСНОВА НЕДВИЖИМОСТИ

Сущность земельного участка как объекта недвижимости.

В повседневной практике применяются термины «земля» и «земельный участок». Однако эти понятия не взаимосвязаны и имеют определенные различия. Так, термин «земля» может употребляться в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности, а «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать его по целевому назначению.

Гражданский кодекс РФ[11] дает определение земельного участка как объекта права собственности, территориальные границы которого определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.

Земельный кодекс[12] РФ (ЗК РФ) определяет земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Законом о кадастре[13] земельный участок определяется как часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также как все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, водным, лесным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, иными федеральными законами.

Итак, общее положение о праве собственности и других вещных правах на земельные участки установлено Гражданским кодексом РФ,[14] а отношение по использованию и охране земель регулирует Земельный кодекс РФ, который необходимо рассматривать в неразрывной связи с гл. 17 ГК РФ, а также с иными нормами Гражданского кодекса.

Земельный участок может быть делимым и неделимым.

Делимым является участок, который может быть разделен на части, при этом каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами).

Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки. В соответствии с законодательством, не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Правовой статус земельного участка включает целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения.

В описании земельного участка отражаются следующие показатели:

1.Наименование субъекта земельного права - юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо, и финансовых реквизитов.

2.Адресные ориентиры - район (жилой массив, промзона и др.), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках).

3.Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды и т. д.).

4.Категория земель, целевое назначение и фактическое использование.

5.Код классификатора земель.

6.Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок; площадь фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма).

7.Площадь санитарно-защитной зоны и/или зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка.

8.Вид земельного права (собственность - частная, государственная и др.).

9.Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография.

10.Улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды и др.).

На земельный участок составляется паспорт, который содержит:

• экспликацию земель - застроенная территория, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями, болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями;

• размер земельного налога (в случае нахождения земельного участка в собственности) или арендной платы с единицы площади;

• расчетную и рыночную стоимость земельного участка;

• балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений;

• общую стоимость земельного участка и строений;

• налог на стоимость объекта недвижимости;

• инженерно-технические характеристики;

• экологические показатели;

• градостроительные характеристики - функциональная зона, планировочная зона и др.;

• залежи полезных ископаемых.

Оборот земельных участков - переход от одного лица к другому посредством заключения договоров и иных сделок - осуществляется в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных законодательством,[15] в связи с выполнением международных обязательств РФ, размещением объектов государственного или муниципального значения (при отсутствии других вариантов их размещения), а также иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях. Применительно к изъятию участка из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности, законодательством предусмотрена возможность выкупа или последующего предоставления равноценного земельного участка.[16] Однако не все земли могут быть изъяты, ибо в ЗК РФ установлен закрытый перечень случаев изъятия. Так, к примеру, земельные участки городских и сельских поселений могут быть изъяты для государственных и муниципальных нужд, для целей застройки только в соответствии с их генеральными планами, правилами землепользования и застройки.[17]

Принудительное изъятие участков может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения собственнику стоимости участка на основании судебного решения. При добровольном согласии собственника земельного участка на его изъятие выкуп участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется без судебного решения, в соответствии с договором.

Земельный участок может быть временно изъят (реквизирован)[18] в силу чрезвычайных обстоятельств. Собственникам участков возмещаются убытки, связанные с изъятием. При прекращении действия чрезвычайных обстоятельств собственник вправе требовать возврата принадлежащего ему участка, а в случае невозможности возмещения убытков - предоставления равноценного земельного участка.

Земельный участок принудительно изымается у собственника[19] в случае, если он используется не по назначению или с нарушением действующего законодательства. Например, у собственника может быть принудительно изъят земельный участок, если на участке, предназначенном для строительства, не ведутся строительные работы в течение трех лет. Однако при этом земельный участок не переходит в публичную собственность, а реализуется с публичных торгов любому лицу.¹

2. Целевое назначение земель в РФ

Целевое назначение земель в Российской Федерации определяется Земельным кодексом, согласно которому земля делится на семь категорий, которым присвоены соответствующие коды (рис. 3.1). Эти земли используются в соответствии с установленным целевым назначением:

1. Земли сельскохозяйственного назначения - земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями,

Рис. 3.1. Состав земель в РФ

строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Эти земли могут использоваться для сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей:

• гражданами, в том числе ведущими крестьянское (фермерское) хозяйство, личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество, животноводство;

• коммерческими и некоммерческими организациями;

• казачьими обществами;

• опытными и научными подразделениями сельскохозяйственного профиля.

Особым охранным статусом обладают сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.).

2. Земли поселений — это земли, предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные чертой от земель других категорий.

Черта поселений проводится на основании утвержденной государственной землеустроительной документации и проходит по границам земельных участков, предоставляемых гражданам и юридическим лицам. В эту категорию земель могут входить участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальным зонам. Состав земель поселений и зонирование территорий земель поселений представлены на рис. 3.2.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков:

• жилые зоны предназначены для застройки жилыми зданиями (индивидуальными, мало-, средне- и многоэтажными домами), культурно-бытовыми объектами и иных видов застройки;

• общественно-деловые зоны используются для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального и иного общественного назначения;

• производственные (промышленные) зоны предназначены для промышленных, коммунально-складских и прочих производственных объектов;

• земельные участки в составе инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, размещения инженерной инфраструктуры и пр.;

• рекреационные зоны - земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, садами, прудами, озерами, водохранилищами и предназначенные для отдыха граждан и туризма;

• земельные участки, которые используются для ведения сельскохозяйственного производства и занятые пашнями, многолетними насаждениями, зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, относятся к зонам сельскохозяйственного назначения.

Рис. 3.2. Земельные участки земель поселений

Изменение назначения земельных участков может происходить только в соответствии с генеральными планами поселений. В пределах черты поселений могут выделиться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное назначение.

Земли, находящиеся за пределами городской черты, но составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав иных поселений, называются пригородными зонами. В их составе могут выделяться зеленые зоны, выполняющие санитарно-гигиенические и рекреационные функции, в границах которых запрещена хозяйственная деятельность, негативно воздействующая на окружающую среду, а также территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.

Все собственники земельных участков, землевладельцы и арендаторы земельных участков в обязательном порядке должны использовать градостроительный регламент. Строительство, реконструкция или расширение объектов недвижимости могут осуществляться только в установленном градостроительным регламентом порядке.

Земли поселений занимают 4% территорий страны, однако обеспечивают 86% поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование. Потребительские качества земель поселений России столь высоки, что при разработке грамотного процедурного механизма они могут принести в бюджет государства доходы, сопоставимые с доходами от экспорта ценнейших природных ресурсов. При этом вопрос о форме собственности городских земель является более острым, чем в случае сельхозугодий или иных видов землепользования. Это связано, прежде всего, с тем, что в городской черте каждый квадратный метр территории находится в пользовании десятков, сотен и даже тысяч людей, например, станций метрополитена. Поэтому единственной социально приемлемой формой взаимоотношений такого большого количества людей на сравнительно небольшом пространстве (на земле, над землей и под землей) является договорная.

3. Земли промышленности и иного специального назначения, в зависимости от характера задач, для решения которых они используются или предназначены, разделены на 7 видов (рис. 3.3).

Земли промышленности предназначены для обеспечения деятельности организаций и/или эксплуатации объектов промышленности. На этих землях могут быть построены производственные и административные здания, сооружения и обслуживающие их объекты, а также устанавливаться санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель, предусмотренными Земельным кодексом, федеральным законом и законами субъектов РФ.

Земли энергетики предназначены для обеспечения деятельности организаций и/или эксплуатации объектов энергетики (гидроэлектростанций, атомных станций, ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранения ядерных отходов, тепловых электростанций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов); размещения воздушных линий электропередачи, подземных сооружений кабельных линий электропередачи, подстанций, распределительных пунктов, других сооружений и объектов энергетики. Для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов энергетики могут устанавливаться охранные зоны электрических сетей.

Земли транспорта используются (или предназначены) для обеспечения деятельности организаций и/или эксплуатации железнодорожного, морского, внутреннего водного, воздушного и иных видов транспорта.

На полосах отвода автомобильных дорог (за исключением предусмотренных законодательством случаев) запрещается: