Характеристика коммерческих объектов недвижимости, создающих условия для получения прибыли 3 страница

Вся землеустроительная документация по каждому объекту землеустройства и другие касающиеся такого объекта материалы представляют землеустроительное дело, которое формируется и хранится в порядке, установленном нормативными правовыми актами РФ.

В результате обработки, учета, хранения и распространения документированной информации о проведении землеустройства формируется Государственный фонд данных. Порядок его создания, ведения и использования определяется Правительством РФ. Землеустроительная документация, включенная в Государственный фонд данных, является федеральной собственностью и не подлежит приватизации. Граждане и юридические лица, осуществляющие проведение землеустройства, обязаны бесплатно передать экземпляр подготовленной ими документации в Государственный фонд данных.

Законом «О землеустройстве» определены полномочия РФ в области регулирования проведения землеустройства:

• установление порядка проведения землеустройства;

• координация деятельности федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления при проведении землеустройства;

• проведение землеустройства на землях, находящихся в федеральной собственности;

• принятие нормативных правовых актов о землеустройстве;

• установление порядка государственной экспертизы землеустроительной документации;

• организация и осуществление контроля за проведением землеустройства;

• разработка, согласование и реализация генеральной схемы землеустройства территории Российской Федерации;

• управление государственным фондом данных, полученных в результате проведения землеустройства;

• другие установленные федеральными законами полномочия РФ в области регулирования проведения землеустройства.

Систему наблюдения за состоянием земель принято называть государственным мониторингом земель, объектами которого являются все без исключения земли РФ. Государственный мониторинг, в зависимости от целей наблюдения и наблюдаемой территории, может проводиться на федеральном, региональном и локальном уровнях.

К основным задачам государственного мониторинга земель относятся:

• своевременное выявление изменений состояния земель, их оценка, прогноз и выработка рекомендаций о предупреждении и устранении последствий негативных процессов;

• информационное обеспечение ведения Государственного земельного кадастра и государственного земельного контроля за использованием и охраной земель, а также иных функций государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

• обеспечение граждан РФ информацией о состоянии окружающей среды.

Порядок осуществления государственного мониторинга земель устанавливает Правительство РФ.

Очевидно, что центральное место на рынке недвижимости и в системе существующих объектов недвижимости принадлежит земле (земельным участкам). В связи с этим, рассматривая свойства какого-либо объекта, следует помнить о необходимости определения частных признаков земельного участка, на котором находится данный объект недвижимости.

ЗОНИРОВАНИЕ ГОРОДСКОГО ПРОСТРАНСТВА И ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ

Город во все времена был центром различных видов деятельности — торговой, культурной, административной, начиная с XIX в. — промышленной. В этой связи, с тем чтобы осуществлять эффективное использование земель города, появилось понятие «городское пространство», которое отождествляет комплекс городских земель и их использование в соответствии с целевым назначением, согласно общепринятым и сформированным исторически классификациям. В настоящее время задача эффективности использования земель и ее повышения решается посредством развития рынка недвижимости, и в том числе земельного рынка.

Городское пространство.

Наиболее общими характеристиками понятия городское пространство являются форма города и его размеры. Типология форм города многообразна: компактные (рис. а), многоядерные (рис. 14.15), вытянутые (линейные, полосовые) (рис. 14. в, г), расчлененные (узловые, ядерные) (рис. 14. d).

В зависимости от численности населения города в России считаются: малыми—с населением до 50 тыс. чел.; средними — 50-100 тыс. чел.; большими — 100-250 тыс. чел.; крупными — 250-500 тыс. чел.; крупнейшими — более 500 тыс. чел.; городами-миллионерами — более 1 млн чел.

По народохозяйственному профилю (преобладающая народохозяйственная функция) города разделяют на: промышленные, транспортные, курортные, исторические, многофункциональные (без выраженной специализации).

По природным условиям выделяют города средней полосы, северной и южной зон, а также расположенные в экстремальных условиях.

Используется классификация городов по типам роста: быстрорастущие, ограниченного развития, стабилизировавшиеся или с оттоком населения.

Кроме этого, широко применяются исторические классификации городов по времени возникновения и истории развития, а также классификации, отражающие ценности историко-архитектурного и культурного наследия, и др.

Экономика рассматривает город как элемент системы народного хозяйства, одну из форм размещения производственных сил, элемент системы расселения, сети населенных мест. Промышленность вместе с учреждениями, обслуживающими тяготеющее к городу население окружающей территории, составляет экономическую базу города.

Рис. 14.1. Зонирование городских территорий

Урбанизированная территория (urban area) — это центральный город и городское окаймление, а также самоуправляющиеся городские населенные пункты, имеющие плотное центральное ядро (не менее 100 жилых единиц) или не являющиеся городом территории с плотностью более 1 тыс. чел. на км².

Город, городок, местечко, поселок, пригородная зона - все это урбанизированные территории, в отличие от сельской местности.

Территориально город ограничивает условная линия, которая отделяет земли, находящиеся в пользовании городских властей, от территории других землепользователей, — городская черта.

В развитой рыночной экономике первичным для развития городской территории является проект планировки, основная цель создания которого — законодательно защитить социальный заказ горожан, выразить общественный интерес к приоритетам развития городских территорий, направлениям развития градообразующих видов деятельности в городе. Уже на уровне создания проекта планировки в такой системе в качестве полноправных участников выработки решений по развитию городской территории появляются представители ближайших соразмерных территорий. В этой системе город — единое целое, в нем все вопросы решаются многими субъектами отношений на компенсационной основе. В такой системе можно говорить о саморазвитии города как объективной закономерности, возможности самостоятельной (в пределах обязательно соблюдаемых сервитутов) деятельности инвестора, которая стимулируется налоговой политикой.

Городская среда — конкретная пространственная форма городских процессов, обеспечивающих нормальное функционирование территориальной общности и позволяющая городу осуществлять свою роль в системе высшего и низшего уровней. Разумно функционирующая городская среда превращает неодушевленные объекты недвижимости и землю под ними в структуру, удобную для производства и потребления жизненных благ, наполняет землю и строения потребительской и рыночной стоимостью.

Сегодня растет плотность населения (а значит, и насыщенность городской среды при низком ее качестве) в периферийных районах при недоиспользовании земли центральной части городов, неэффективном расположении промышленных зон, существенном дефиците жилья и недвижимости коммерческого назначения и других проблемах. Чтобы исправить ситуацию, необходимо развивать рынок недвижимости, стимулируя конкурентную среду на лучшее освоение и использование участков земли конкретного города. В качестве регуляторов рынка недвижимости (особенно на начальных этапах) выступают социально-градостроительные и экологические программы, учитывающие культурно-исторические особенности городов.

Городское планирование. При переходе России к рыночной экономике, так же как и на Западе, перед городским планированием встали две основные проблемы. Первая заключается в том, что новая система планирования должна не только ограничивать, контролировать и направлять спрос и использование городского пространства, но также стимулировать, привлекать и способствовать строительству и развитию. В то же время — и это вторая проблема — необходимо защитить социальные права населения городов при изменении форм собственности на землю (недвижимость) и механизма расчета за коммунальные услуги и пользование элементами городской инфраструктуры.

Развитие градостроительства и градорегулирования в России основано на Конституции Российской Федерации, гарантирующей права граждан на благоприятную среду обитания, жилище и все формы социального обслуживания, что и составляет предмет планировки и застройки городов и населенных мест. Формирование городской среды обеспечивается нормативно-правовой базой градостроительства.

Сегодня уже можно говорить о содержании и путях становления нормативно-правовой базы градостроительства, обеспечивающей правовое поле взаимодействия всех участников формирования городской среды. Первым был Закон Российской Федерации «Об основах градостроительства в Российской Федерации» (1993 г.). В 1998 г. утвержден Градостроительный кодекс РФ, более детально раскрывающий полномочия и механизмы, которые связаны с управлением в градостроительстве на федеральном, региональном (субъектно-федеральном) и местном уровнях. Этот закон является фундаментом, на котором можно строить новые правовые отношения в области градостроительства, развивать региональное законодательство.

Наименее разработанным сейчас является местный уровень - муниципальный. В некоторых городах разрабатываются местные акты — градостроительные уставы, правила землепользования и застройки и другие документы, регулирующие взаимоотношения всех субъектов градостроительной деятельности, определяющие требования к городской среде. Однако какой-либо общепринятой методики разработки или каких-то общих, уже установившихся положений нет, хотя идет активная работа по линии, РААСН, Союза архитекторов РФ, Союза российских городов, Союза малых городов и др.

Разработка градостроительных норм и стандартов также приобретает децентрализованный характер с выделением трех уровней — федерального, регионального и местного (муниципального). Здесь возникают практически те же проблемы — взаимоувязка нормативных документов, разделение их компетенции, порядок разработки и утверждения. Основным принципом является установление на федеральном уровне минимальных или максимальных допустимых параметров в зависимости от характера нормативов. На региональных или местных уровнях эти параметры могут уточняться только в том случае, если это будет способствовать улучшению качества городской среды, повышению безопасности, надежности функционирования городских систем.

Зарубежный опыт показывает, что проектная практика в области градостроительства идет по пути исключения ненужной детализации проектов, того, что нельзя точно предвидеть, а можно только установить определенные рамки. В этих рамках с участием всех субъектов градостроительной деятельности (властей, населения, инвестора, проектировщика) могут появиться различные конкретные решения. Сейчас в нашей стране изменилось традиционное понимание генеральных планов городов как всеобъемлющих проектов на 25-30 лет. Главным становится принцип зонирования территории города по преимущественно «разрешенному» функциональному использованию территории с установлением регламентов для отдельных территориальных зон в условиях конкретной градостроительной ситуации.

Это важно в связи с развитием частной собственности на объекты недвижимости и необходимостью рационально использовать городскую территорию. Генплан - это структурный документ, определяющий перспективное территориальное развитие города и его основных структурообразующих элементов. В составе генплана предусматривается укрупненное зонирование территории — как правило, функциональное. Главная задача генплана — это создание коммуникационного каркаса, размещение основных центров притяжения, формирование системы открытых пространств (природного комплекса) на основе оценки ресурсов и прогноза развития по комплексу факторов.

В большинстве городов России существующие генеральные планы устарели, отсутствуют градостроительные прогнозы развития на перспективу с учетом изменявшихся социально-экономических условий. Поэтому необходим, прежде всего, пересмотр генпланов в аспекте решения структурных вопросов, включая территориальное развитие, развитие транспортной и инженерной инфраструктур. Это решается в рамках разработки концепции генерального плана без детальной проработки отдельных отраслевых вопросов.

В градостроительстве планирование и прогнозирование в новых социально-экономических условиях трансформируется из отраслевого, ведомственного в территориальное, из командно-административного — в научно обоснованное и общественно приемлемое, из детерминированного — в вероятностное. Правовое регулирование становится важнейшим дополняющим механизмом развития города, но не заменяющим территориальное городское планирование в его новом понимании. Поэтому в городах, прежде чем перейти к правовому зонированию, необходимо посмотреть, на какой структурной основе это можно сделать. Не устарел ли безнадежно Генеральный план и есть ли вообще концепция территориального развития?

Немаловажное значение имеет включение широких слоев населения для решения градостроительных задач, включая разработку стратегических планов развития городов. В России этот опыт только нарабатывается, ведь раньше генпланы были секретными и закрытыми документами, в которых население вообще не участвовало.

Градостроительные проблемы пространственного развития Российской Федерации должны рассматриваться в тесной увязке с государственной (национальной) стратегией устойчивого развития страны, включая комплексное поэтапное решение социальных, экологических и экономических задач на трех основных уровнях: федеральном, субъектно-федеральном, местном (муниципальном).

Важно также отметить необходимость координации градостроительной и земельно-имущественной политики, направленной на решение пространственного планирования в рамках Российской Федерации, отдельных субъектов Федерации (регионов) и городов. Градостроительный и Земельный кодексы РФ устанавливают порядок осуществления градостроительной деятельности на конкретной территории — правила землепользования и застройки. Эти правила состоят из двух основных частей — собственно правил, или регламентов использования каждого участка территории (зоны), и схем зонирования, на которых вся территория города разделена границами на зоны. В каждой такой зоне упомянутыми правилами устанавливается определенный режим градостроительной деятельности.

Правила землепользования и застройки — документ для всех участников градостроительного процесса, который определяет, что и как можно строить в той или иной зоне, а чего — нельзя.

Действенным инструментом развития городского пространства является городское зонирование.

2. Зонирование территорий

Основным инструментом гибкого регулирования в городах при планировании градостроительства является зонирование (функциональное, территориально-экономическое, строительное, ландшафтное и др.).

Регулирование градостроительного развития в странах развитой рыночной экономики имеет давнюю традицию. В США, например, с 1916 г., когда были предприняты первые попытки ввести ограничения на стихийное развитие Нью-Йорка. В настоящее время зонирование осуществляется под руководством федеральных властей штата и не имеет единой стандартной формы, распространяемой на всю страну. В США используются четыре основные категории пользователей городской территории. Для каждой категории формулируется свой набор планировочных стандартов и правил:

1.Жилая застройка ранжируется по показателям плотности. В малых городах это мало- и среднеплотные кварталы индивидуальных и многоквартирных домов. В больших городах добавляются зоны высокоплотной многоэтажной застройки и кварталы максимальной плотности. Помимо этого, в составе зоны жилой застройки выделяются «узловые центры» рядом с транспортными узлами и «смешанные зоны» в исторической части города. Для концентрации застройки и повышения плотности в отдельных городах дополнительно устанавливаются следующие стандарты и правила: минимально разрешенная плотность, уменьшенный отступ от красных линий, мероприятия по стимулированию блокировки домов. При подсчетах брутто до 30% территории акра отводится на дороги, парки, школы и другие объекты социально-бытового обслуживания.

2.Коммерческая застройка включает крупные торговые центры — группу из 25 торговых предприятий и более, из которых хотя бы одно имеет общую торговую площадь около 10 тыс. м². Согласно градостроительному предписанию для этой территории, она может включать многоэтажные жилые и конторские здания. Для каждого города определяется свой состав коммерческих пользователей: крупные торговые центры, районные центры, транспортно-коммуникационные узлы, торговые улицы, микрорайонные центры и др.

3.Промышленная застройка включает предприятия тяжелой промышленности (обработка сырья в больших количествах), средней и легкой промышленности (вторичная обработка сырья и полуфабрикатов), мелкие производства, автономные производства.

4.Общественная застройка включает административные здания правительства, учебные учреждения, парки и открытые пространства, сельскохозяйственные земли в непосредственной близости от городской черты.

Такой подход призван предотвратить выборочное освоение наиболее удобных участков в ущерб интересам населения и общей композиции застройки.

В Великобритании различают пять групп пользователей городской территории:

• Класс А — торговля.

• Класс Б — бизнес, индустриальные предприятия.

• Класс В — жилище.

• Класс Г — общественное пользование и рекреация.

• Класс Д — другие пользователи, не входящие в вышеназванные.

В отличие от США «общественная застройка» подразделяется на два класса — А и Г, но в остальном деление совпадает. Кроме того, отдельно выделяются смешанные функциональные зоны, в которых допускается совмещение жилых, общественных и производственных функций, как это характерно для многих исторически сложившихся городов.

В Градостроительном и Земельном кодексах РФ приведены названия основных территориальных зон (жилых, производственных, региональных и др.). В то же время в этих документах нет запрета на формирование иных зон. В генплане используется укрупненное зонирование территории по функциональному признаку.

Функциональное зонирование городских территорий (рис. 14.2) — наиболее общая форма учета разнообразных требований к рациональному землепользованию, включающих комплекс нормативных параметров (целевое назначение участка, его предельные размеры, коэффициент застроенности, доля озелененных и открытых пространств и т. п.).

При зонировании рассматриваются структуроформирующие и локальные территории градостроительной системы с точки зрения различных аспектов ее функционирования: транспортно-функционального, визуально-пространственного, природно-экологического, историко-культурного, инженерно-технического.

С позиций административного управления выделяют зоны общегородского, районного значения, промышленные зоны, селитебных районов и рекреационные зоны (места сосредоточения ценных природных объектов), места проживания населения.

Итоговым документом является план зонирования земель: графический документ с пояснительной запиской, разработанный в составе генплана города (в его отсутствие — самостоятельный документ). Он определяет состав земель города, объединенных общими признаками перспективного функционального использования, с указанием их перспективы и степени эффективности.

Рис. 14.2. Функциональное зонирование: а) города и б) района расселения

В условиях рыночной экономики зонирование земель — устойчивая форма контроля за использованием территории, средство политической власти. Зональные установления могут изменить стоимость земли, как, например, в Санкт-Петербурге, где ставка за участки, расположенные в самой дорогой налоговой зоне, составляет в 2002 г. 120,5 руб./м² в год. Столько же должны заплатить компании, владеющие землей на Невском проспекте и прилегающих улицах. Налог в промышленном поясе (5-8-я зоны) составляет 20-36 руб./м². На дальних окраинах тарифы значительно ниже — 3-7 руб./м².

Функциональное зонирование - это дифференциация территории города по характеру использования, т. е. по типу функционального назначения. Выделение функциональных зон позволяет создать наилучшие условия для основных форм жизнедеятельности городского населения — труда, быта, отдыха, поскольку каждый из этих видов деятельности выдвигает специфические требования к размещению и организации городского пространства.

Основными при функциональном зонировании являются зоны:

• селитебная, предназначенная для размещения жилых и общественных зданий;

• промышленная — для размещения промышленных, энергетических, транспортных и других объектов;

• коммунально-складская — для размещения складов, гаражей, автобаз, транспортных депо, водозаборов, очистных сооружений, канализации, теплоцентралей, кладбищ и др., размещаемых с разрывом от селитебных зон;

• транспорта, связи и инженерных коммуникаций;

• рекреации — парки, пляжи и другие места отдыха.

Кроме того, могут быть выделены зоны общественного центра, спортивная и др.

Селитебная территория составляет примерно половину всей территории города. При этом территория жилой застройки брутто (в красных линиях) занимает половину селитебной территории. Территория жилой застройки нетто (без участков обслуживающих учреждений, зеленых насаждений, улиц и дорог) занимает половину территории жилой застройки брутто. Иными словами, собственно на жилую застройку приходится 12-13% земли в городских границах.

Функциональное зонирование города может отличаться от приведенного выше. Так, например, в Санкт-Петербурге оно проводилось следующим образом:

Земель в пределах Санкт-Петербурга всего 139 936 тыс. га

жилой застройки	8522 (3,1%)
общественно-деловой застройки	0 467(7,5%)
промышленной, коммерческой	16 590(11,9%)
и коммунально-складской застройки
общественного пользования	7333 (5,2%)
транспорта, связи, инженерных коммуникаций	8290 (5,9%)
сельскохозяйственного назначения	29 449(21%)
особо охраняемых территорий	2967 (2,1%)
рекреации	36 244 (25,9%)
под водными объектами	5337 (3,8%)
под военными и иными режимными объектами	6461 (4,6%)
не вовлеченных в градостроительную или иную деятельность	8276 (5,2%)

Основополагающая роль пространственно-планировочной организации функционального зонирования города сохраняется только при условии учета реальной сложности и многофункционального характера современной организации городских пространств. Особенно четко это видно на примере развития центров крупнейших городов, где сочетание мест приложения труда, уникальных объектов общественного обслуживания, административно-управленческих учреждений и жилых комплексов приводит к необходимости обособления полифункциональной зоны общественного центра. Другой пример развития принципов интеграции функций — создание комплексных производственно-селитебных районов — планировочных образований, включающих производственные зоны и тяготеющие к ним жилые территории (в ряде случаев с комплексным общественным обслуживанием).

В свою очередь, элементы города — жилые и промышленные территории, общественные центры — также организуются на основе дифференциации территории по функциональному назначению и другим признакам. Так, в жилых районах выделяются зоны застройки, игровых площадок и отдыха, коммунальные, транспортные и территории учреждений обслуживания.

Часто используется экономическое зонирование.

Территориальное экономическое зонирование следует связывать исключитель­но с кадастровым делением города. Районирование города обычно связывают с кварталами БТИ. Существуют различные подходы к выделению экономиче­ских зон города. В Москве, например, выделено 69 зон и еще несколько подзон. Для каждой зоны установлена своя налоговая ставка. Санкт-Петербург поделен на 19 зон градостроительной ценности со своими налоговыми ставками.

Число зон должно соответствовать количеству частей территории, имеющих различную градостроительную ценность. Отличия между этими зонами выраже­ны в первую очередь в удобствах проживания; соответственно, стоимость анало­гичных объектов недвижимости в экономических зонах будет различной.

Территориально-экономическое зонирование — это дифференциация городской территории на зоны в соответствии с ее комплексной экономической оценкой. Территориально-экономические оценочные зоны (ТЭОЗ) — относительно однотипные участки территории города, ограниченные естественными или искусственными преградами и имеющие определенную качественную, экономическую и социально-экономическую ценность. Они различаются этапами застройки города, архитектурно-планировочной структурой и системой основных магистралей, уровнем инженерного обустройства, транспортного обеспечения, коммунального обслуживания, природными факторами. При установлении границ ТЭОЗ принимают во внимание прохождение крупных магистральных дорог, полосы отчуждения железнодорожных линий, линии высоковольтной электропередачи, газопроводы высокого давления, реки и акватории крупных водоемов, зеленые массивы и др.

ТЭОЗ классифицируются по следующим признакам:

• положению на плане города;

• характеру застройки с точки зрения функционального и градостроительно­го зонирования;

• техническому состоянию застройки;

• уровню благоустройства и озеленения;

• уровню культурно-бытового и коммунального обслуживания;

• транспортной доступности к местам постоянного тяготения населения и к элементам системы центра города;

• архитектурно-художественным качествам застройки;

• природно-географическим условиям;

• престижности местоположения;

• наличию или удаленности мест приложения труда;

• плотности насыщения объектами социальной инфраструктуры;

• экологическим и санитарно-гигиеническим условиям.

Оценочные зоны характеризуются базовыми ставками земельного налога и арендной платы. При необходимости вводится система поправочных коэффициентов к базовым ставкам платежей, при этом учитываются динамичные показатели, влияющие на оценку городских земель и достаточно широко изменяющиеся внутри оценочных зон.

Учет этих показателей в полной мере невозможен при территориально-экономическом оценочном зонировании. Поправочные коэффициенты должны влиять на итоговые размеры платежей (как налога, так и арендной платы), а также учитываться при расчете стартовой цены при организации конкурсов, выкупе права аренды.

3. Географические информационные системы

Географические информационные системы (ГИС) — программно-аппаратный комплекс, осуществляющий сбор, отображение, обработку и распространение информации о пространственно распределенных объектах, которыми являются объекты недвижимости, и явлениях на основе электронных карт, связанных с ними баз данных и сопутствующих материалов.¹

Фактически ГИС — это информационные системы с географически организованной информацией. В простейшем варианте геоинформационные системы - это сочетание обычных баз данных с электронными картами и планами, т. е. мощными графическими средствами. Основная идея ГИС — связать данные на карте и в обычной базе данных.

История развития ГИС насчитывает 30 с небольшим лет. В конце 1960-х гг. прошлого века Бюро переписи США разработало специальный формат. В этом формате впервые была реализована схема определения пространственных отношений между объектами, называемая «топологией», которая описывала, как линейные объекты на карте соединены между собой, какие объекты граничат друг с другом, а какие объекты состоят из смежных элементов.

В 1969 г. образовались две крупнейшие в настоящее время мировые компании — производители программного обеспечения ГИС — это ESRI и Intergraph. На первых порах данные компании специализировались в консалтинге в области информационных технологий, причем фокусировались на развитии фундаментальных идей ГИС и их применении в реальных, жизненных проектах. Позднее, уже в начале 1980-х гг., появились первые коммерческие программные продукты, самый знаменитый и мощный из которых — Arclnfo. Постепенно, от версии к версии, системы ГИС расширяли функциональные возможности; появлялись новые способы хранения и обработки данных, новые программные продукты, пока