Характеристика коммерческих объектов недвижимости, создающих условия для получения прибыли 4 страница

¹ http://cnit.pgu. Serspukov.su/WIN/opred.htm

к середине 1990-х гг. рынок геоинформатики окончательно не утвердился в своем нынешнем виде.

Область применения данных информационных систем может быть практически повсеместной. Конечно, наибольший эффект от использования ГИС наблюдается в тех отраслях, где преобладают данные о пространственно распределенных объектах, среди которых:

• земельный кадастр;

• недвижимость.

Но и в других отраслях, не связанных напрямую с пространственными данными, наблюдается тенденция внедрения подобных информационных систем в качестве системы управления имуществом, в логистике и т. п.

Структура типичной ГИС включает в себя 5 ключевых составляющих:

• аппаратные средства;

• программное обеспечение;

• данные;

• исполнители;

• методы.

Одной из важнейших составляющих ГИС, требующей наиболее крупных финансовых и трудовых затрат, являются данные. В ГИС данные делятся на две категории: первая — пространственные (распределенные в пространстве объекты недвижимости); вторая — непространственные (атрибуты этих объектов).

Пространственные данные могут включать любые объекты, представляемые в векторном виде точками, линиями, полигонами.

Точками представляются объекты, не выраженные в масштабе карты, — населенные пункты и железнодорожные станции, пункты торговли или обслуживания, отдельно стоящие деревья и опоры ЛЭП и т. п. в зависимости от масштаба электронной карты.

Линиями изображаются линейно-протяженные объекты: дороги, ЛЭП, трубопроводы и т. п. (Эти данные могут использоваться, кроме всего прочего, для решения транспортных задач и логистики.)

Полигонами отображаются объекты, выраженные в масштабе карты: здания и сооружения, массивы растительности, объекты гидрографии (озера, моря) и т. п.

ГИС позволяют дополнительно отображать и обрабатывать геопривязанные растровые изображения (аэро- и космические снимки, отсканированные карты, матрицы рельефа), используемые, кроме всего прочего, и для создания векторных покрытий (векторные данные разделяются по тематическому признаку (здания, дороги, гидрография и т. п.) и сводятся в отдельные оцифровки) и пространственному моделированию покрытия (слои). При этом каждый отдельный объект на местности отображается отдельным графическим объектом в покрытии, к которому может быть привязана любая атрибутивная информация. Из векторных покрытий формируется электронная карта.

В принципе, ГИС можно рассматривать как некое расширение концепции баз данных. В этом смысле ГИС фактически представляет собой новый уровень и способ интеграции и структурирования информации. ГИС представляет, кроме мощного аналитического инструмента баз данных, развитые средства визуализации и отображения. Уходя от недостатков обычных бумажных карт, ГИС предоставляет пользователю широчайшие возможности по работе с визуальной информацией, позволяя работать с данными в динамике.

Вот некоторые из возможностей ГИС по работе с графикой — послойное отображение графической информации (возможность отображать только указанные тематические слои):

• возможность редактирования графических объектов;

• изменение масштаба изображения;

• возможность изменения картографической проекции данных «на лету»;

• возможность изменения способов отображения данных (стиль линий, цвет);

• просмотр атрибутивной информации выбранного графического объекта, опрос через электронную карту различных баз данных;

• выполнение различных запросов и визуализация результатов (показать объект с координатами X, Y; найти объекты, пересекающие другой объект; показать, какие объекты находятся в зоне радиуса X, и т. п.);

• геометрические измерения на карте;

• отображение результатов запросов в виде графиков и диаграмм.

Источниками данных для ГИВС в первую очередь являются топографические карты и план, аэро- и космические снимки. Кроме того, источником данных могут послужить результаты наземных полевых измерений, которые служат для созда­ния графических объектов (наполнение электронной карты). Атрибутивная же информация поступает из подсоединяемой базы данных.

Различные ГИС-оболочки обладают разными функциональными возможностями и ориентированы на решение разных специфических задач.

Наиболее известные программы-оболочки:

• ориентированные на обработку изображений (аэро- и космических снимков, отсканированных карт и цифровых моделей рельефа);¹

• ориентированные на оцифровку (векторизацию) подготовленных (геопри-вязанных и исправленных) изображений;²

• ориентированные на создание и эксплуатацию ГИС.³

Кроме использования ГИС в земельном кадастре, появилась возможность применять ГИС в качестве системы управления имуществом предприятия, где роль пространственных данных (электронных карт) выполняют планы зданий, этажей и комнат с находящимся в них имуществом предприятия. Причем к каждому графическому объекту (мебель, оргтехника, производственное оборудование, и т. п.) подсоединяется описательная атрибутивная информация, вводимая вручную или поступающая из базы данных.

В России действуют более 30 автоматизированных технологий управления информацией рынка недвижимости различных качественных уровней. Вводятся электронные схемы функционального и других видов зонирования на основе

¹ Erdas Imagine; PhotoMod; ER Mapper, продукция компании Intergraph.

² Microstaition Bentely Easy Trace.

³ Линия пакетов компании ESRI-ARC/INFO, ArcView, ArcGIS; линия пакетов компании Intergraph; пакет AutoCAD Map; Mapinfo.

градостроительных планов развития городов — субъектов РФ и других территориальных единиц, новые схемы природного комплекса территориальных единиц с ре­жимами использования территорий и др. Такие автоматизированные системы по­зволяют подготовить справку по интересующей информации в течение одного дня.

В Москве для решения указанных задач была создана и развивается система государственного градостроительного кадастра (ГГК).¹ Основной ее целью является сбор и обработка информационных ресурсов и справочной информации, обладающей достоверностью, юридической чистотой, регламентностью, и обеспечение ею заинтересованных физических и юридических лиц. Главными потребителями информации ГГК являются неинституциональные участники рынка недвижимости, в основном инвесторы, риелторы и девелоперы.

Существующая структура информационных ресурсов ГГК, имеющая пока линейный (статический) принцип построения, состоит из трех основных информационных блоков: о состоянии территорий, о градостроительной ценности территорий, о градостроительных регламентах.

Информация из блоков может быть получена каждым желающим по любой территории, конкретному земельному участку или другому объекту недвижимости. Следует отметить, что ГГК Москвы является открытой системой, т. е. предусматривает возможность постоянного наращивания информационных ресурсов.

Ядро системы включает прием, регистрацию и использование информации из хранилища данных. Оно содержит информационные ресурсы в нескольких форматах:

• в том виде, в котором ресурсы были переданы в ГГК;

• в технологическом формате на всех стадиях обработки информации;

• в оптимизированном виде для потребителей.

Пользователям информационных ресурсов сведения предоставляются в виде кадастровых справок либо через прямой санкционированный доступ при помощи различных средств телекоммуникаций.

Подавляющее большинство сведений о территории имеет пространственную привязку с различной степенью точности — до административной единицы, функциональной зоны, квартала, участка, здания или сооружения, квартиры. Этим критериям соответствует общегородская информационная система «Тор plan» (г. Санкт-Петербург) в виде многослойной электронной карты, основу которой образуют материалы топографо-геодезических съемок и инженерных изысканий. В нашей стране наиболее развитую организационно-правовую базу имеет Государственный земельный кадастр, за которым закреплен учет характеристик земельных участков и прав собственности на них. Менее четко определены структура и функции информационных ресурсов, описывающих состояние и перспективы застройки территории инженерных коммуникаций, транспортной сети, экологической и демографической обстановки, субъектов экономических отношений. Ликвидировать этот пробел позволяет Единая геоинформационная система «Развитие территории и недвижимости Санкт-Петербурга»² (ЕИСТ).

¹ Постановление Правительства Москвы «О введении и использовании информационных
ресурсов государственного градостроительного кадастра г. Москвы» от 28.09.1999 г. № 893.

² http://statedevelopment.spb.i-u

Она основана на автоматизированной информационной системе Государственного земельного кадастра Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРЗ) с использованием территориальной информационно-аналитической системы «Развитие исторического центра Петербурга» (ТИАС). Главными принципами создаваемой системы являются оперативность, доступность, бесплатность.¹ Система не содержит конфиденциальной или служебной информации. Источники формирования ресурсов ЕИСТ представлены на рис. 14.3.

Рис. 14.3. Источники формирования ресурсов ЕИСТ

¹ По признанию делегатов IV Международного конгресса по недвижимости, это единственная в этом роде программа в России.

Таким образом, информационное поле субъектов Федерации начинает формироваться как область взаимодействия проблемно-ориентированных групп информационных ресурсов, находящихся в ведении различных органов государственной власти. При этом основными системообразующими факторами становятся единые нормативно-правовая база, классификаторы, коммуникационная среда.

4. Кадастровый учет

Одним из основных направлений управления объектами недвижимости является кадастровое деление территории РФ. Единицами кадастрового деления территории Российской Федерации являются округа, районы, кварталы. Кадастровый номер земельного участка состоит из номеров округа, района, квартала и земельного участка в квартале. Порядок кадастрового деления территории Российской Федерации и присвоения соответствующих номеров земельным участкам устанавливается Правительством Российской Федерации. Существуют три основных типа кадастров:

• правовой — запись прав на объекты недвижимости;

• фискальный — запись стоимости объектов недвижимости и информации, необходимой для налогообложения;

• многоцелевой — объединение правовой и фискальной систем с информацией по планированию и землепользованию (в России это называется ГИС города, района).

Регистрационная подсистема земельного кадастра (Регистрационный кадастр, РК) формировалась для гарантирования прав землепользователей и является необходимым условием создания рынка недвижимости и любых инвестиций.

Фискальная подсистема земельного кадастра (Фискальный кадастр, ФК) ведает земельными налогами, арендной платой, денежными поступлениями от всех операций с землей и т. д. ФК включает прогноз, начисление и контроль поступления от арендных платежей и земельного налога. Одна из задач ФК — определение базы налогообложения.

Развитие рынка недвижимости ставит проблему организации надежной, открытой общественной системы кадастра, которая будет заниматься сделками с объектами недвижимости, определяя тип и стороны сделки, права на объекты недвижимости. Для работы земельного рынка требуется четкая идентификация прав собственности и границ участков (полные карты с указанием границ, площадей и наложенных ограничений). Четкая формулировка прав собственности является непременным условием при залоге земли.

Во всем мире системы земельного кадастра являются открытыми. Это принципиально важно для контроля со стороны общественности за рынком недвижимости.

Правовой и фискальный кадастры в России создаются одновременно. Более того, часть средств (в пределах 10% от земельных платежей) используется для развития кадастра.

На рынке недвижимости в качестве товара выступают права на объекты недвижимости, поэтому для его функционирования необходимо юридически оформить недвижимость. Это означает создание на каждый объект недвижимости кадастрового дела с последующей государственной регистрацией прав на недвижимость.

Кадастровое дело — система управления территориями с учетом их обустройства с обязательным отображением в регистрационных источниках информации органов государственной власти актов экономической деятельности на земельном участке.

Документы, содержащиеся в кадастровом деле, являются основанием для внесения соответствующих сведений о земельном участке в Единый государственный реестр земель. Кадастровое дело состоит из регистров титулов, топогеодезического, экономического, сервитутов и имущества. Государство гарантирует права на недвижимость, и она становится товаром только после государственной регистрации в одном из кадастров или реестров недвижимости. Договор аренды земельного участка заключается на основе кадастрового дела. Таким образом, сдать в аренду объект недвижимости можно только после юридического оформления объекта.

Земельные участки регистрируется в земельных комитетах в Поземельной книге и в Государственном земельном кадастре. Землепользователю выдается свидетельство о регистрации участка. Это означает, что государство гарантирует землепользователю условия пользования земельным участком, зафиксированные в правоустанавливающем документе (государственном акте или договоре аренды).

После регистрации данные по земельному участку заносятся в эталонную базу данных земельного кадастра, и руководитель организации, ведущей кадастр, несет ответственность за их достоверность.

Отношения, возникающие при осуществлении деятельности по ведению Государственного земельного кадастра и при использовании его сведений, регулируются Федеральным законом «О Государственном земельном кадастре», принятым Государственной думой 24 ноября 1999 г.¹ Закон определяет Государственный земельный кадастр как систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими участками объектов (далее — сведения Государственного земельного кадастра).

Государственный кадастровый учет земельных участков — описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земельных участков, в результате чего каждый участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.²

¹ Разработан при участии Петербургского земельного комитета с учетом его опыта по процедуре и технологии проведения кадастрового учета.

² В Петербургский кадастр (образцовый для всей России) внесена информация о 52 603 земельных участках, о 28 738 зданиях и сооружениях и 35 710 нежилых помещениях.

Согласно п. 1 и 2 ст. 7 Федерального закона от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», «государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Государственный кадастровый учет земельных участков, проводившийся в установленном порядке на территории РФ до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительным».

Статьей 19 вышеназванного закона определяется порядок проведения государственного кадастрового учета земельных участков — он проводится по месту нахождения земельных участков в обязательном порядке на всей территории РФ, по единой методике.

Проведение государственного кадастрового учета земельных участков включает в себя:

• проверку представленных заявителями документов;

• составление описаний земельных участков в Едином государственном реестре земель;

• присвоение кадастровых номеров земельным участкам;

• изготовление кадастровых карт (планов) земельных участков;

• формирование кадастровых дел.

Составной частью кадастрового дела является межевое дело, которое формируется по результатам межевания земельного участка.

Межевание земельного участка — это мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности. Таким образом, проведение процедуры межевания является необходимым условием формирования кадастрового дела и изготовления кадастровой карты (плана) земельного участка.

Подробный порядок проведения межевания изложен в следующих основных документах:

• «Инструкция по межеванию земель», утвержденная Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 8.04.1996 г.;

• «Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства», утвержденные Росземкадастром 17.04.2003 г. с изменениями от 18.04.2003 г.;

• приказ Росземкадастра от 02.10.2002 № П/327 «Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, представленных для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет».

В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям (землепользователям) выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков.

Единый государственный реестр и кадастровые дела подлежат вечному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются.

Часть 2 п. 1 ст. 17 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит требование, согласно которому, в качестве обязательного приложения к документам, необходимым для государственной регистрации нрав, является кадастровый план земельного участка с указанием кадастрового номера.

Идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра (ч. 4 п. Зет. 12 № 122-ФЗ).

Порядок образования кадастрового номера определен Постановлением Правительства РФ № 475 от 15.04.1996 г. «Об утверждении положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и порядке заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Любое изменение границ земельного участка влечет за собой прекращение существования прежнего кадастрового номера. Уже использованный кадастровый номер не может быть присвоен другому земельному участку, даже если участок под данным кадастровым номером прекратил свое существование.

Кадастровый номер необходим для: кодировки объекта недвижимости; увязки земельного участка и объектов недвижимости, на нем находящихся; увязки объектов недвижимости с определенной территорией, экономической зоной, административным районированием; увязки графической и семантической информации в базе данных.

Создание земельно-имущественного кадастра начинается с решения пробле­мы кадастровых номеров. Для города и сельской местности эта задача решается по-разному, наиболее удачно для города она решена в Санкт- Петербурге. В городе кадастровое районирование устанавливается на основе уже имеющихся кварталов БТИ, поэтому структура кадастрового номера для города проще: номер субъекта Федерации, код города (для Москвы и Санкт-Петербурга отсутствует), номера квартала и участка в квартале. Для сельской местности кадастровый номер должен отражать административное деление данной территории.

Кадастровый номер строений или других объектов недвижимости строится на основе кадастрового номера земельного участка с дополнением номера объекта на земельном участке.

Кадастровый номер имеет иерархическую структуру (рис. 14.4) — от номера субъекта Российской Федерации до номера конкретного объекта недвижимости А: Б: В: Г: Д: Е, где:

• А — номер субъекта РФ, определяемый Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству;

• Б — номер административно-территориального образования, входящего в состав субъекта РФ, определяемый органом исполнительной власти данного субъекта;

• В — номер зоны (микрорайона, квартала, иной учетной единицы), утвержденной органом местного самоуправления;

• Г — номер земельного участка, присваиваемый исходя из существующего порядка учета земельных участков;

• Д — номер здания или сооружения, присваиваемый исходя из существующего порядка их учета;

Рис. 4. Структура кадастрового номера земельного участка

• Е — номер жилого или нежилого помещения, присваиваемый в соответствии с существующим порядком их учета;

•: — разделитель составных частей кадастрового номера.

При изменении кадастрового номера земельного участка (в случае слияния или дробления) возникает проблема с кадастровыми номерами строений. Для решения этой проблемы необходимо вести историю (архив) кадастровых номеров данного земельного участка.

В 2004 г. в Российской Федерации создано Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, осуществляющее:

• государственную кадастровую оценку земель и представление ее результатов в соответствии с законодательством Российской Федерации;

• ведение Государственного земельного кадастра, Государственного градостроительного кадастра и Государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства;

• государственный мониторинг земель в Российской Федерации, в том числе с использованием автоматизированной информационной системы;

• ведение государственного технического учета объектов градостроительной деятельности;

• создание и ведение Государственного кадастра объектов недвижимости;

• утверждение заключений экспертных комиссий при проведении экспертизы землеустроительной документации;

• предоставление заинтересованным лицам сведений государственного земельного кадастра и сведений об объектах градостроительной деятельности;

• государственный земельный контроль;

• утверждение карт (планов) и материалов межевания объектов землеустройства.

В настоящее время системы учета земли и иной недвижимости разделены, что существенно увеличивает временные затраты правообладателей при учете недвижимости и регистрации прав на нее, а также при получении информации из систем учета, поскольку для постановки на государственный кадастровый учет земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости и получения информации об объектах недвижимости необходимо обратиться в каждую из систем. Срок постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, а также предоставления сведений из государственного земельного кадастра составляет 1 месяц. Сведения об объектах недвижимости содержатся в базах данных систем государственного земельного кадастра, технического учета объектов градостроительной деятельности, а также водного, лесного и других природно-ресурсных кадастров.

В настоящее время Роснедвижимость завершила работу по сбору сведений обо всех земельных участках на территории РФ. В систему Единого государственного реестра земель включены около 42 млн. 900 тыс. наделов.¹

В системах учета имеют место дублирование функций и наличие погрешностей в сведениях об объектах недвижимости вследствие многократного ручного введения, различий в идентификации объектов и субъектов права, а также сложности проверки взаимного расположения объектов и непротиворечивости информации, содержащейся в разрозненных информационных системах.

В настоящее время только 7,7% дел, находящихся в архивах организаций технической инвентаризации, переведены в электронный вид. Для создания государственного кадастра недвижимости Федеральному агентству кадастра объектов недвижимости необходимо провести инвентаризацию и введение в государственный кадастр недвижимости сведений о более чем 42 млн. земельных участков и 70 млн. иных объектов недвижимости.

Отсутствие современной цифровой (картографической) основы при проведении государственного кадастрового учета земельных участков создает проблемы с определением и согласованием границ земельных участков, что является негативным фактором при регистрации права собственности и иных вещных прав на землю.

Существующие недостатки сказываются на инвестиционной политике и объемах ипотечного кредитования, поскольку не позволяют инвестору быть уверенным в надлежащем обеспечении исполнения обязательств, а также использовать недвижимое имущество как полноценный ликвидный актив.

Другой важнейшей проблемой в сфере земельно-имущественных отношений является неурегулированность вопросов, связанных с реформированием систе-

¹ Сведения о кадастровой стоимости участков размещены в режиме свободного досту­па на интернет-сайте Роснедвижимости www.kadastr.ru. Если набрать в строке поиска ка­дастровый номер участка, программа выдаст сведения о его основных характеристиках. Например, в Колтушской волости зарегистрировано 2989 участков. А надел за номером 47: 09: 01001: 0001 относится к категории земель поселений, вид разрешенного исполь­зования — ИЖС, площадь — 1510 м², кадастровая стоимость — 108 297 руб. Участок 47: 07: 0000000: 0012 расположен во Всеволожском районе, предназначен для строитель­ства гостинично-спортивного комплекса, занимает 9455 м² и стоит 1 372 299 руб.

мы имущественных налогов. В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации, с 2006 г. вводится порядок исчисления земельного налога на основе кадастровой стоимости земельного участка. Однако при отсутствии механизма актуализации кадастровой стоимости земель экономический эффект от введения налога будет существенно снижен.

Возможны 2 варианта решения приведенных в этом разделе проблем.

Первым вариантом является переход к централизованному ведению государственного кадастра недвижимости на уровне органов кадастрового учета субъектов Российской Федерации по единому регламенту.

Преимуществами этого варианта по сравнению с действующей системой учета недвижимости являются:

• объединение данных обо всех объектах недвижимости в едином информационном ресурсе на уровне субъекта Российской Федерации и обеспече­ние непротиворечивости сведений;

• построение действенной системы контроля деятельности органов государственного кадастрового учета при проведении учетных операций, что существенно повышает гарантии прав граждан и юридических лиц при обороте недвижимости;

• организационно-технологическое разделение мест непосредственной работы с клиентами и мест принятия решений по постановке объектов недвижимости на государственный кадастровый учет.

Ведение государственного кадастрового учета недвижимости на уровне субъекта Российской Федерации имеет следующие недостатки:

• не решается задача повышения эффективности выполнения на федеральном уровне отчетных, аналитических и контрольных функций Федерального агентства кадастра объектов недвижимости;

• отсутствует возможность передачи информации в Федеральную налоговую службу в целях ее оперативного использования для прогнозно-аналитических и контрольных функций налоговых органов;

• требуются дополнительные затраты на обработку в автоматизированном режиме экстерриториальных запросов и усложняется предоставление сведений организациям и гражданам об объектах государственного кадастрового учета независимо от места их нахождения;

• развитие государственного кадастрового учета объектов недвижимости на уровне субъекта Российской Федерации в определенной степени зависит от экономического состояния региона, и, как следствие, кадастровые информационные системы регионов будут развиваться разными темпами и иметь различия по техническим возможностям.

Вторым вариантом является создание и ведение государственного кадастра недвижимости на федеральном уровне.

Этот вариант исключает возможность ведения двойного учета объектов недвижимости, обеспечивает более полный контроль за деятельностью органов кадастрового учета, упрощает процедуры межведомственного информационного обмена и обработки экстерриториальных запросов на предоставление сведений об объектах кадастрового учета независимо от места их нахождения.

Положительным в этом варианте является снижение совокупных общегосударственных затрат на дорогостоящие топографо-геодезические, аэросъемочные и картографические работы, исключение их неоправданного дублирования, а также формирование базы пространственных данных государственного кадастра недвижимости с возможностью удаленного доступа к ней и многоцелевого использования сведений в интересах потребителей.

Интеграция на федеральном уровне актуальной и полной информации государственного кадастра недвижимости, возможность оперативной передачи ее в Федеральную налоговую службу повышают эффективность выполнения отчетных, аналитических и контрольных функций не только Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, но и налоговых органов. При этом у органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также у организаций и граждан появляются дополнительные возможности для проведения комплексного анализа и прогнозирования с целью принятия решений.