Метод ликвидационной стоимости

Метод ликвидационной стоимости основан на определении разности между стоимостью имущества, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной продаже его активов на рынке, и издержками на ликвидацию.

При определении ликвидационной стоимости предприятия необходимо учитывать все расходы, связанные с ликвидацией предприятия: комиссионные и административные издержки по поддержанию работы предприятия до его ликвидации, расходы на юридические и бухгалтерские услуги.

Оценка ликвидационной стоимости производится в следующих случаях:

– прибыль предприятия от производственной деятельности, невелика по сравнению со стоимостью его чистых активов;

– предприятие убыточное, и стоимость компании при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности;

– принято решение о ликвидации предприятия;

– предприятие находится в стадии банкротства;

– требуется основа для принятия управленческих решений при финансировании предприятия должника, финансировании реорганизации предприятия; при осуществляемой без судебного разбирательства санации предприятия; при выработке плана погашения долгов предприятия-должника, оказавшегося под угрозой банкротства;

– при выявлении и обосновании возможности выделения отдельных производственных мощностей предприятия в экономически самостоятельные организации и др.

При определении ликвидационной стоимости различают три вида ликвидации:

1) упорядоченная ликвидация;

2) принудительная ликвидация;

3) ликвидация с прекращением существования активов предприятия.

Упорядоченная ликвидация – это распродажа активов в течение разумного периода, чтобы можно было получить максимальные суммы от продажи активов. Для наименее ликвидной недвижимости предприятия этот период составляет около двух лет. Он включает время подготовки активов к продаже, время доведения информации о продаже до потенциальных покупателей, время на обдумывание решения о покупке и аккумулирование финансовых средств для покупки, саму покупку, перевозку и т.п.

Принудительная ликвидация означает, что активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе (при банкротстве).

Ликвидация с прекращением существования активов предприятия рассчитывается в случае, когда активы предприятия не распродаются, а списываются и уничтожаются, а на данном месте строится новое предприятие, дающее значительный экономический либо социальный эффект. Стоимость предприятия в этом случае является отрицательной величиной, так как требуются определенные затраты на ликвидацию активов.

Последовательность работ по расчету ликвидационной стоимости предприятия при упорядоченной или ускоренной ликвидации совпадает, изменяются лишь методы оценки из-за различий в учете сроков продажи активов (среднерыночных или ускоренных сроков экспозиции объектов на рынке). Этапы оценки предприятия в этом случае следующие:

1) анализ бухгалтерского баланса с приложениями;

2) обоснование выбора ликвидационной стоимости;

3) разработка календарного графика продажи активов предприятия;

4) определение выручки (доходов) от ликвидации активов;

5) расчет затрат на ликвидацию активов;

6) расчет расходов на содержание активов до их ликвидации;

7) расчет настоящей стоимости активов, затрат на ликвидацию, а также расходов на содержание активов до их ликвидации;

8) определение стоимости предприятия.

Анализ бухгалтерского баланса и приложений к нему производится на дату оценки.

Обоснование выбора ликвидационной стоимости. В соответствии с законодательством при отказе от определения рыночной стоимости оценщик должен обосновать выбор другого, отличающегося вида стоимости, например, цель оценки – определить стоимость предприятия, в отношении которого применена процедура банкротства или открыто исполнительное производство. В соответствии с поставленной целью оценки базой оценки не может являться рыночная стоимость. Это объясняется тем, что реализация имущества в данном случае предполагает крайне сжатые сроки реализации, незначительный объем рекламы, а также отсутствие какой-либо предпродажной подготовки объекта.

Такие чрезвычайные обстоятельства обязательно отразятся на цене сделки, так как сжатые сроки и недостаток рекламы не способствуют созданию условий конкуренции и не позволяют сторонам сделки получить и проанализировать всю необходимую информацию.

К тому же указанный сегмент рынка не является открытым так как:

– выступать на рынке реализации арестованного имущества в ачестве продавцов может только незначительное число предприятий;

– из-за коротких сроков проведения продажи и локального характера рекламы участие предприятий или физических лиц в качестве покупателей также резко ограничено.

Основным фактором, влияющим на величину ликвидационной стоимости и отличающим ее от рыночной, является фактор вынужденной продажи, что характерно для нерыночных условий продажи имущества.

К тому же при определении стоимости ликвидируемого предприятия денежная сумма, получаемая от вынужденной продажи имущества в ограниченный отрезок времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи, как правило, существенно ниже рыночной, и должна быть еще уменьшена на затраты, связанные с ликвидацией предприятия. Следовательно, – цена продажи активов в этом случае является вынужденной ценой для собственника.

Разработка графика ликвидации активов предприятия производится с учетом времени на ликвидацию предприятия в соответствии с законодательством. Такой график формируют с целью максимизировать выручку от продажи активов для погашения имеющейся за предприятием задолженности. Различные виды активов продаются за различные сроки. Недвижимость (здания и сооружения) продается от года до двух лет. Остальные активы, например, запасы, сырье и материалы, можно реализовать сразу после принятия решения о продаже активов.

Определение выручки (доходов) от ликвидации активов требует проведения оценки имущества по рыночной и ликвидационной стоимости с учетом срочности его продажи в соответствии с утвержденным графиком ликвидации предприятия.

Расчет затрат на ликвидацию активов предусматривает учет состава затрат на ликвидацию активов за период ликвидации в соответствии с графиком ликвидации предприятия.

К таким затратам на ликвидацию активов относятся комиссионные вознаграждения, налоги, уплачиваемые от выручки, стоимость демонтажа, транспортные затраты на перевозку груза, затраты на оформление и регистрацию документов по объектам недвижимости, транспорту, таможенному оформлению, утилизации основных средств и другие затраты, необходимые для отчуждения и ликвидации активов.

Расчет расходов на содержание активов до их ликвидации включает определение состава и величины затрат, связанных с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, хранение оборудования, машин, механизмов, охрану объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации.

Расчет настоящей стоимости активов, затрат на ликвидацию, а также расходов на содержание активов до их ликвидации производится методом дисконтирования денежных потоков. Норма дисконтирования принимается по соответствующей норме процента по заемным средствам.

Срок дисконтирования соответствующих затрат определяется по графику ликвидации активов предприятия.

В случае ускоренной ликвидации продажа активов должна произойти в короткие сроки. Это обстоятельство приводит к потерям. Поэтому соотношение между рыночной и ликвидационной стоимостью может быть выражено простейшей формулой:

Сликв = Срын х (1 - Квын),

где Сликв – ликвидационная стоимость недвижимости;

Срын – рыночная стоимость исследуемого объекта;

Квын – корректировка на вынужденность продажи, 0 < Квын < 1.

Стоимость предприятия определяется как разница между выручкой от реализации активов и затратами на ликвидацию активов, расходами на содержание активов до их ликвидации, а также долгосрочной и краткосрочной кредиторской задолженностью.

9.3. Согласование данных в итоговую оценку стоимости

Согласно российскому законодательству оценщик обязан использовать

три подхода к оценке, а в случае невозможности применения

какого-либо из них — обосновывать отказ от его использования.

Окончательное, итоговое суждение о стоимости имущества

выносится оценщиком на основе анализа результатов примененных

подходов к определению стоимости объекта оценки.

9.3.1. Сущность согласования результатов оценки

На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной

и той же величине стоимости, а на практике получаемые отличающимися

способами величины могут существенно различаться

(от 5 до 50% и даже более, особенно при оценке бизнеса).

Например, при анализе финансово неустойчивого предприятия,

прибыль которого незначительна (если вообще имеется), вели

чина стоимости, получаемая на основе доходного подхода, очень

мала, однако предприятие обладает значительными материальными

активами и полученная с применением затратного подхода

величина стоимости может превышать предыдущую величину

в десятки и сотни раз.

В соответствии с законодательством, если в договоре об оценке

не предусмотрено иное, то итоговое значение стоимости объекта

оценки должно быть выражено в рублях в виде единой величины.

Итоговая величина стоимости объекта оценки — величина

стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного

оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта

оценки при использовании различных подходов к оценке и методов

оценки.

Для сведения воедино разрозненных значений стоимости, полученных

классическими подходами к оценке, проводят согласование

результатов.

Согласование результатов оценки — это получение итоговой

оценки имущества путем взвешивания и сравнения результатов,

полученных с применением различных подходов к оценке.

Как правило, один из подходов считается базовым, два других

необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом

учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной

ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта

или недостаточности доступной информации бывает, что некоторые

из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.

Для согласования результатов необходимо определить «веса»,

в соответствии с которыми отдельные ранее полученные величины

сформируют итоговую рыночную стоимость имущества с

учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения

оценщика.

Согласование результатов, полученных различными подходами

оценки, проводится по формуле

где — итоговая стоимость объекта оценки;

— стоимости, определенные затратным, доходным и сравнительным

подходами;

— соответствующие весовые коэффициенты, выбранные

для каждого подхода к оценке.

В отношении этих коэффициентов выполняется равенство:

Весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к

оценке, округляются с точностью до 10% (реже до 5%) в целях

использования данных весов для согласования. Округление необходимо

в связи с тем, что неокругленные веса порождают у

читателя отчета ошибочное представление о точности полученного

результата. Итоговая величина стоимости — это лишь наиболее

вероятная цена.

На основе округленных весов рассчитывается согласованная

стоимость оцениваемого имущества путем умножения полученного

с помощью каждого подхода результата на округленный вес

подхода, рассчитанный в целях согласования стоимостей. Полученное

значение округляется.

При согласовании учитываются:

1) полнота и достоверность информации;

2) соответствие цели;

3) преимущества и недостатки подходов в конкретной ситуации.

Например, преимущества метода дисконтирования денежных

потоков — учет ожиданий администрации предприятия относительно

будущих прибылей, расходов, капитальных вложений. Однако

это всего лишь прогнозные оценки, которые могут измениться

в реальности. Тем не менее данный метод показывает

сумму, которую готов заплатить инвестор, ориентируясь на ожидания

относительно результатов деятельности предприятия с учетом

требуемой доходности вложений.

Сравнительный подход является единственным, учитывающим

рыночную ситуацию, он представляет оценку, основанную

на реальных данных о котировках акций и продажах аналогичных

предприятий. Основным его недостатком является

необходимость корректировки на закрытость компании (метод

рынка капитала). К тому же все, даже небольшие предприятия,

имеют существенные различия, что требует внесения сложных

корректировок. Кроме того, данный подход опирается на ретроспективную

информацию, не учитывающую перспективы развития

предприятия.

9.3.2. Методы определения

весовых коэффициентов

при согласовании результатов оценки

Методы выбора весовых коэффициентов:

— метод логического анализа;

— метод анализа иерархий;

— метод расстановки приоритетов;

— метод согласования по критериям и др.

Методы различаются применением в итоговом согласовании

данных неодинаковых способов выбора весовых коэффициентов,

присваиваемых результатам оценки, полученным

различными подходами к оценке. Если в первом методе

используется только логический анализ, то в остальных —

логико-математический, т.е. свои логические рассуждения

оценщик накладывает на какую-либо оценочную шкалу, на

основе выбранного способа расчета определяется предварительное

значение весовых коэффициентов, полученные значения

округляются (см. раздел 8.3.1).

Метод логического анализа заключается в выборе весовых коэффициентов

при согласовании результатов оценки экспертно

на основе логического анализа, проводимого оценщиком, с учетом

всех значимых параметров. Этот метод наиболее распространен

в оценочной практике. Далее мы приводим три примера,

показывающих, каким образом в отчете может быть обоснован

выбор метода определения весовых коэффициентов.

Пример 9.1. В настоящей работе по оценке использованы два из имеющихся

в распоряжении оценщика подхода, которые позволяют наиболее

корректно оценить величину рыночной стоимости объекта с точки

зрения необходимых затрат и платежеспособного спроса.

Полученная в результате применения затратного подхода стоимость,

на наш взгляд, дает неполную характеристику стоимости

объекта. Мы считаем обоснованным присвоение данному подходу весового

коэффициента 0,2.

Рынок недвижимости города, в котором расположен объект

оценки, на сегодняшний день довольно хорошо развит и структурирован,

в связи с этим достоверность используемой информации

риэлтерских агентств достаточна высока. Правильная интерпретация

рынка предложений позволяет получить качественные и надежные

результаты. В связи с этим сравнительному подходу придается

максимальный весовой коэффициент — 0,8.

Ввиду отсутствия данных об уровнях расходов на содержание подобного

объекта доходный подход в расчетах не применялся (вес подхода

равен нулю).

Пример 9.2. В данном случае наибольший «вес» (70%) присваивается

доходному подходу, так как объектом оценки является производственное

предприятие, приносящее стабильный доход. Затратному

подходу присвоен меньший «вес» (30%) по следующим причинам:

затраты не всегда соответствуют рыночной стоимости; оборудование

оцениваемого предприятия специализированное, что усложняет возможность

его реализации на рынке.

Результаты согласования

№

п/п

Подход к оценке Значение,

тыс. руб.

Весовой

коэффициент

1 Затратный 145 766 0,3

2 Доходный 92 655 0,7

3 Сравнительный — —

Итого 108 588,3 1,0

Полученный результат можно округлить. По мнению оценщика, рыночная

стоимость предприятия на дату оценки составляет 110 000 тыс. руб.

Пример 9.3. Для определения итоговой величины рыночной стоимости

предприятия необходимо проанализировать каждый из примененных

методов с учетом характера деятельности предприятия,

структуры его активов, количества и качества данных, подкрепляющих

каждый метод.

Преимуществом метода чистых активов является то, что он предполагает

оценку имеющихся у предприятия активов. В то же время большая

часть основных фондов оцениваемого предприятия имеет специализированный

характер и значительный физический износ. Кроме того,

метод на основе активов не позволяет учесть доходность бизнеса. Производственные

мощности предприятия в среднем загружены на40%, что

свидетельствует о том, что значительная часть активов предприятия не

участвует в формировании прибыли.

В процессе оценки методом дисконтирования будущего денежного

потока установлена стоимость предприятия с учетом существующих

и планируемых объемов выручки от реализации продукции и

затрат, а также рыночный аспект, так как ставка дисконтирования

основывалась на рыночных данных. Доходный подход в наибольшей

степени отражает интересы инвестора. В мировой практике он

используется чаще других, точнее определяет рыночную стоимость

предприятия, в наибольшей степени интересует инвестора, так как

с помощью этого подхода оценщик выходит на сумму, которую инвестор

будет готов заплатить с учетом будущих ожиданий от бизнеса,

а также с учетом требуемой инвестором ставки дохода на инве

стиции в этот бизнес. Однако использование доходного подхода затруднено

из-за сложности точного прогнозирования.

Метод сравнительного подхода, используемый в настоящей работе,

показал стоимость владения неконтрольным пакетом, а именно

стоимость свободно реализуемой меньшей доли к тому же с достаточно

большой погрешностью из-за недостаточности информации.

При использовании метода чистых активов и метода дисконтирования

денежных потоков получается стоимость контрольного пакета

акций. В первом случае владелец контрольного пакета может определять

политику в области активов: приобретать, использовать или продавать

их. Во втором случае он может определять политику предприятия,

изменять стратегию развития бизнеса.

Исходя из вышесказанного необходимо правильно выбрать окончательный

результат стоимости 100%-ного контроля над предприятием.

Логичнее всего за величину рыночной стоимости собственного капитала

предприятия принять сумму, которую инвестор будет готов заплатить с

учетом будущих ожиданий от бизнеса, т.е. полученную в доходном подходе.

К тому же прогнозы основаны на достоверных данных, на анализе

показательной доходности предприятия за длительный ретроспективный

период. По мнению оценщика, «вес» доходного подхода в итоговом согласовании

составляет 80%.

Результаты сравнительного подхода из-за низкой достоверности использованной

для оценки информации не следует учитывать («вес» сравнительного

подхода — 0%), а результаты затратного подхода из-за значительного

износа большей части основных фондов по мнению

оценщика нужно учесть, как незначительно влияющие на итоговую стоимость

предприятия («вес» затратного подхода — 20%). Данные о согласовании

результатов оценки представлены в таблице.

Согласование результатов, полученных различными

подходами к оценке

Подход к оценке Стоимость,

тыс. руб.

Вес, % Значение,

тыс. руб.

Затратный 201 346 10 40 269,2

Сравнительный 82 113 0 0

Доходный 210 789 90 168 631,2

Итого — 100 208 900,4

В итоге при согласовании получается следующий результат:

208 900 400 руб.

На основании приведенных данных и сделанных предположений,

наиболее вероятное значение рыночной стоимости объекта оценки составляет

на дату оценки с точностью до первой значащей цифры:

208 900 000 руб.

Метод анализа иерархий. Этот метод разработан в начале 70-х

годов XX в. американским математиком Томасом Саати как процедура

поддержки принятия решений, которую он назвал

«Analityc hierarchy process». Авторы русского издания перевели

это название как «Метод анализа иерархий»*.

Этот метод относится к классу критериальных и активно применяется

по сей день, в том числе и в оценочной деятельности.

В основе метода лежит иерархическая процедура оценки альтернатив.

Представим ее следующим образом:

Уровень 0: цель — оценить вес подхода к оценке.

Уровень 1: Критерии:

— надежность получаемых результатов;

— соответствие целям оценки.

Количество уровней не ограничено. Например, критерий 1-го

уровня «надежность получаемых результатов» можно раскрыть

уровнем 2 как:

1) надежность, обусловленная достоверностью информации;

2) надежность, обусловленная обширностью информации.

Уровень 2 можно раскрыть уровнем 3 и т.д. На практике можно

ограничиться и уровнем 1.

Затем нужно получить оценки каждой альтернативы по каждому

критерию. Если существуют объективные оценки, то они

просто выписываются и нормируются, чтобы их сумма была равна

единице. Например, если бы при оценке здания нас интересовал

критерий «эффективный возраст» и имелись бы соответствующие

данные по каждому аналогу, то потребовалось бы

составить следующую таблицу (табл. 9.2).

Таблица 9.2

Нормирование данных аналогов

с заданными параметрами

Аналоги объекта оценки

(альтернативы)

Эффективный возраст,

лет

Нормированное

значение

Аналог 1 35 0,33

Аналог 2 40 0,38

Аналог 3 30 0,29

Сумма 105 1,00

* Саати Т. Принятие решений. Метод анализа иерархий. М.: Радио и

связь, 1993.

Однако при итоговом согласовании нет готовых численных

данных, например, по критерию «надежность информации»

для разных подходов. Тогда используются парные сравнения.

Для фиксации результата сравнения пары альтернатив может

использоваться, например, шкала, представленная в табл. 9.3.

Таблица 9.3

Шкала оценки результатов сравнения альтернатив

Балльная оценка Характеристика похожести альтернатив

1 Равноценность

3 Умеренное превосходство

5 Сильное превосходство

7 Очень сильное превосходство

9 Высшее (крайнее) превосходство

2, 4, 6, 8 Промежуточные значения

Результаты парных сравнений альтернатив записываются в виде

табл. 9.4.

Таблица 9.4

Результат парных сравнений альтернатив

Подход к оценке Доходный Затратный Сравнительный

Доходный

Затратный

Сравнительный

На пересечении строки «Затратный» и столбца «Доходный»

записана дроб Это выражает мнение оценщика о том, что под

ход «Затратный» в данной ситуации имеет умеренное превосходство

над доходным подходом, т.е. значимость затратного подхода

в итоговом согласовании в три раза выше, чем доходного подхода.

Далее определяется сумма по строке, полученные значения

нормируются и для целей согласования округляются (табл. 9.5).

Таблица 9.5

Расчет весовых коэффициентов методом анализа

иерархий

Подход

к оценке

Доходный

Затратный

Сравнительный

Сумма

по строке

Нормированное

значение

«Вес»,

%

Доходный

6,33 0,3390 30

Затратный

11,00 0,5891 60

Сравнительный

1,34 0,0719 10

Сумма 18,67 1,0000 100

Достоинства метода анализа иерархий:

— использование парных сравнений, что упрощает выбор

весовых коэффициентов при анализе трех и более альтернатив;

— численная оценка превосходства одной альтернативы над

другой посредством шкалы;

— возможность оценивать альтернативы с учетом иерархичности

уровней.

Однако выбор численной оценки (от одного до девяти) даже

с применением шкалы — довольно сложный процесс с весьма

условными результатами, зависящими все от того же детального

логического анализа, представленного в первом методе (методе

логического анализа), не требующего никаких математических

расчетов. Иногда девятибалльная шкала с нечеткими характеристиками

балльных оценок даже усложняет процесс принятия решений.

Например, требуется выбрать: превосходство сильное,

очень сильное или промежуточное между сильным и очень сильным,

т.е. 5, 6 или 7 баллов.

Учесть указанные недостатки при оценке можно следующим

образом: не придавая полученным численным значениям смысла

абсолютной точности, еще раз логически оценить результаты

расчетов для определения возможности использования весовых

коэффициентов в согласовании.

Метод согласования по критериям. Для определения весов различ

ных подходов используется четыре критерия, которыми описываются

те или иные преимущества или недостатки примененного метода

расчета с учетом особенностей оценки конкретного объекта*.

* Подробное обсуждение такого подхода к процедуре согласования

опубликовано А. Шаскольским на секции по оценке недвижимости, работавшей

в рамках VIII Международного ежегодного конгресса «СЕРЕАН»

15-19 октября 2002 г.

9*

Расчет «весов» использованных методов проводится в несколько

этапов:

— строится матрица факторов, в которой каждому подходу

присваивается четыре вида баллов в соответствии с четырьмя

критериями;

— определяется сумма баллов каждого подхода, затем — использованных

подходов;

— по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов

всех использованных подходов определяется расчетный

вес подхода в процентах;

— расчетные веса подходов округляются.

Пример 9.4. Определение итоговой величины стоимости методом

согласования по критериям.

Результаты согласования результатов оценки

Подход Доходный Сравнительный Затратный

Величина ориентира, руб. 3 574 984 Не применялся 4 215 672

Критерий Баллы

1. Достоверность и достаточность

информации, на основе которой

проводились анализ и расчеты

3 0 3

2. Способность подхода учитывать

структуру ценообразующих

факторов, специфичных для объекта

3 3 2

3. Способность подхода отразить

мотивацию, действительные намерения

типичного покупателя/

продавца

4 3 2

4. Соответствие подхода виду

рассчитываемой стоимости

4 4 2

Итого сумма баллов для данного

подхода

14 — 9

Подход применялся да нет да

Сумма баллов 23

Вес. подхода, % 60,87 — 39,13

Вес подхода округленно, % 60 — 40

Согласованная величина стоимости,

руб.

3 83 1 259

Итого рыночная стоимость

объекта оценки округленно, руб.

3 830 000

На основании приведенных данных и сделанных предположений,

наиболее вероятное значение рыночной стоимости объекта оценки составляет

на дату оценки 3 830 000 тыс. руб.

9.3.3. Особенности выбора и согласования

подходов к оценке при определении стоимости

имущее-ва предприятия

В стоил, сти активов предприятия основную долю, как правило,

составляет стоимость недвижимости, машин и оборудования.

При согласовании результатов оценки машин и оборудования

учитывается наличие следующих затрудняющих оценку обстоятельств:

— сложно выделить доход, который приносит отдельно взятая

машина или оборудование;

— стоимость приобретения нового объекта, идентичного или

аналогичного объекту оценки, является элементом затратного

подхода и, следовательно, для применения методов

сравнительного подхода необходимы данные о продажах таких

же изношенных, как и объект оценки, сопоставимых

объектов;

— поиск достоверных обширных сведений о продажах похожего

ранее использовавшегося оборудования часто затруднен.

Таким образом, при оценке машин и оборудования в большинстве

случаев имеет максимальный вес при согласовании или

даже является единственно возможным затратный подход.

При оценке недвижимости подобный вес затратному подходу

можно придать лишь в некоторых случаях.

Если для применения сравнительного подхода есть достаточное

количество достоверной информации, и рынок купли-продажи

развит сильнее, чем рынок аренды (например, рынок квартир),

то ему следует отдавать предпочтение перед другими

методами.

Для тех типов объектов, где преобладает рынок аренды (например,

склады) и имеется соответствующая информация об

аренде, а по купле-продаже она ограничена, наибольший вес

следует давать доходному подходу (независимо от примененного

в подходе метода оценки). В этих двух случаях, при

отсутствии развитого рынка земли и типичной для современной

России несбалансированности спроса и предложения не

движимости, затратному подходу целесообразно придавать

небольшой вес.

Если же рынок данного типа объектов не развит ни по куплепродаже,

ни по аренде, и соответствующая рыночная информация

почти недоступна, то по необходимости большой вес

получает затратный подход, а два других имеют меньшие веса.

При оценке здания какой-нибудь фермы, расположенной вдалеке

от крупных населенных пунктов, единственно возможным

к применению скорее всего будет затратный подход. Но при этом

следует понимать, что полученная величина стоимости может не

соответствовать платежеспособному спросу, а цена сделки на

рынке может существенно отличаться от полученной затратным

подходом оценки, ведь затраты часто не соответствуют рыночной

стоимости (принцип вклада).

В настоящее время в оценочных фирмах наблюдается существенное

увеличение количества заказов на оценку объектов жилой

недвижимости, во многом это связано с развитием системы

ипотечного жилищного кредитования, а неотъемлемой частью

договора об ипотеке являются результаты оценки стоимости

предмета залога. Жилая недвижимость имеется также на балансе

некоторых предприятий, и ее оценка может рассматриваться как

элемент оценки бизнеса.

Ключевой особенностью жилой недвижимости является то

обстоятельство, что подобные объекты часто покупаются (продаются),

поэтому наиболее приемлемым к определению рыночной

стоимости считается сравнительный подход. Однако

отказ от использования какого-либо подхода к оценке не должен

негативно повлиять на точность получаемого результата.

Практика показывает, что за редким исключением при оценке

типового жилья, обращающегося на вторичном рынке,

оценщиками обосновывается отказ от использования сразу

двух подходов к оценке — затратного и доходного, а расчеты

проводятся с использованием лишь сравнительных методик.

При этом информация для использования каждого из трех подходов

довольно доступна.

Проанализируем целесообразность применения оценочных

подходов при определении стоимости жилья.

Традиционно при оценке недвижимости начинают с затратного

подхода, основанного на определении стоимости строительства.

Однако жилой фонд даже сравнительно молодых городов

России в основном возводился в течение последних

50—70 лет. Он представляет собой набор разнообразных по вре

мени, материалу исполнения, планировке и состоянию объектов.

Применительно к рынку вторичного жилья укрупненные

нормы затрат представляются не отражающими реальных затрат

на воспроизводство объектов в сегодняшних условиях по

следующим причинам:

— во-первых, укрупненные нормы дают очень приближенную

оценку и их целесообразно применять в случаях, когда

нет обширной и надежной информации по другим подходам

(что неприменимо к жилью, особенно в крупных городах,

так как имеется много достоверных данных о продажах

аналогов);

— во-вторых, информация о себестоимости нового строительства

строительными организациями не открывается, что

делает практически невозможным достоверную оценку затрат

на строительство в сегодняшних условиях, к тому же

строительные нормативы за последние пять-шесть лет

очень сильно изменились, вследствие чего сравнение старого

и нового жилья по критерию стоимости нового строительства

представляется некорректным.

Даже привлечение квалифицированных сметчиков не сможет

исправить ситуацию, на наш взгляд, по ряду причин:

1) величина оплаты работы сметчиков довольно высока — от

нескольких тысяч за небольшой объект до нескольких десятков

и сотен тысяч для более крупных объектов, что несовместимо со

сложившейся на рынке величиной оплаты работ по оценке жилых

объектов (для типового жилья эта величина составляет, как

правило, не более 2000 руб.);

2) даже при имеющейся детально просчитанной смете на

объект элемент неопределенности вносит, во-первых, величина

вероятной предпринимательской прибыли, которая должна быть

учтена в расчетах, и, во-вторых, оценка накопленного износа,

которая должна уменьшать величину стоимости, определенную

затратным подходом;

3) при расчетах в целях оценки срок строительства считается

пренебрежительно малым, что возможно приемлемо для ожидания

постройки одной квартиры, но слишком условно для постройки

целого многоквартирного дома, частью которого и является

объект оценки;

4) риски инвестирования в строящееся жилье на сегодняшний

день очень высоки, и далеко не каждый потенциальный покупатель

квартиры на вторичном рынке в качестве альтернативного

варианта будет рассматривать инвестирование в строящееся

жилье, которое, к тому же, дороже изношенных объектов вторичного

рынка;

5) как бы точно не были просчитаны затраты, они далеко не

всегда эквивалентны рыночной стоимости.

Учитывая вышесказанное, отказ от использования затратного

подхода при оценке типового жилья на вторичном рынке представляется

достаточно целесообразным.

Проанализируем преимущества и недостатки применения в

этой ситуации доходного подхода, включающего совокупность

методов оценки стоимости объекта, основанных на определении

ожидаемых доходов от аренды и реверсии.

Прежде всего следует отметить, что цены на рынке аренды

жилой недвижимости слабо соответствуют ценам на рынке

продаж. На рынке аренды жилья главным ценообразующим

параметром является отдельная единица — комната или одно-,

двухкомнатная квартира, при этом качество постройки, материал

стен, площадь и планировка жилья не оказывают такого

же существенного влияния, как на рынке купли-продажи этих

объектов.

Кроме того, в Российской Федерации на сегодняшний день

отсутствует практика развитых западных стран, когда строительство

жилого дома ведется с целью последующей сдачи его поквартирно

в найм, а доходный подход предназначен для оценки

объектов, приносящих доход.

Таким образом, доходный подход наиболее важен для инвесторов

и прочих участников рынка при оценке объектов, непосредственно

предназначенных для получения дохода: офисных

и складских помещений, торговых площадей и др. Следовательно,

отказ от использования доходного подхода при оценке

типового жилья на вторичном рынке также нельзя назвать

неприемлемым.

Рассмотрим особенности применения к оценке жилья сравнительного

подхода. В крупных городах информации о ценах продаж

и предложения жилья достаточно для того, чтобы считать

объективными полученные на ее основе результаты оценки

объектов жилой недвижимости.

Итак, на практике при определении рыночной стоимости жилья оценщик, с одной стороны, представляет некорректность данных, полученных затратным и доходным подходами в силу вышеуказанных причин, а с другой стороны, не может убедительно обосновать отказ от применения этих подходов. Однако в крупных городах рынок жилья довольно хорошо развит и отказ от применения затратного или доходного подходов представляется целесообразным, что было бы невозможно при отсутствии или малом количестве аналогичных продаж на рынке.