Предпроектная и проектная подготовка строительства

Согласно ст. 51 [4] застройщик имеет право осуществить застройку земельного участка, благоустройство территории, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения на основании разрешения на строительство.

Разрешение на строительство – документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт [2].

Разрешение на строительство выдается уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков.

На основании ст. 51 [4] для получения разрешения на строительство объекта в зависимости от его значения и местоположения застройщик представляет в орган местного самоуправления, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации следующие документы и материалы, которые являются основанием для выдачи разрешения:

· заявление застройщика по утвержденной форме;

· правоустанавливающие документы на земельный участок;

· градостроительный план земельного участка;

· материалы, содержащиеся в проектной документации:

· пояснительная записка;

· схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему;

· схема земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

· схемы, отображающие архитектурные решения;

· сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

· проект организации строительства объекта недвижимости;

· проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

· положительное заключение государственной экспертизы проектной документации;

· разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (в соответствии со ст. 40 Градостроительного кодекса РФ);

· согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

В разрешении на строительство указываются:

ü наименование объекта недвижимости с установленными границами и формами собственности (местоположение земельного участка и юридический адрес заказчика (застройщика);

ü назначение, градостроительный регламент (данные о параметрах и видах разрешенного использования земельного участка и прочно связанной с ним недвижимости), ограничения на их использование;

ü условия обеспечения вновь создаваемой и (или) модернизируемой недвижимости объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;

ü основные этапы реализации проектной документации;

ü сроки начала и завершения строительства;

ü условия продления разрешения на строительство;

ü санкции за невыполнение обязательств;

ü порядок передачи для учета, регистрации и хранения исполнительной съемки территории, зданий, строений и сооружений, подземных сетей и коммуникаций;

ü особые условия осуществления строительно-монтажных работ.

Заказчик вправе осуществить строительство, реконструкцию или иной вид строительных работ по объекту при наличии следующей документации: оформленный правовой акт городской администрации; оформленные имущественные и земельные отношения; разработанный, согласованный и утвержденный архитектурный проект; оформленный ордер на производство строительно-монтажных и земляных работ.

Всостав архитектурно-строительной документации входят следующие материалы: ситуационный план, генеральный план, схема организации рельефа местности, схема благоустройства и озеленения территории, технологический план, схема инженерных сетей, планы неповторяющихся этажей, разрезы по характерным местам здания, схема строительного генерального плана, проект организации строительства (ПОС) пояснительная записка к ПОС.

На ситуационном плане обозначаются красные линии, линии застройки, границы участка, названия улиц и проездов, существующие сохраняемые и проектируемые здания и сооружения, включая противоположную сторону прилегающей территории, номера корпусов (строений), экспликации зданий, их этажность.

На генеральном плане с топографической основой нанесены границы участка, существующие сохраняемые и сносимые здания и сооружения, проектируемые здания и сооружения, названия улиц и проездов, номера корпусов; их этажность, границы благоустройства, внутриплощадочные проезды и проходы, абсолютная отметка, соответствующая условной нулевой отметке проектируемого здания.

Схема организации рельефа местности определяет направление уклонов, точки перелома рельефа, дождеприемные решетки; на ней имеется таблица баланса земляных масс.

На схеме благоустройства и озеленения территории указываются площадки без привязок к существующим сохраняемым деревьям, проектируемые посадки деревьев и кустарников, газоны, цветники малые архитектурные формы (допускается совмещение схемы благоустройства с генеральным планом).

На технологическом плане показываются крупное и уникальное технологическое оборудование, транспортные средства.

Схема инженерных сетей содержит информацию о границах участка, существующих и проектируемых зданиях, всех существующих и проектируемых коммуникациях.

На планах неповторяющихся этажей наносятся координатные оси здания по характерным местам и размеры между ними, лестничные клетки, лифтовые шахты, стены и перегородки, оконные и дверные проемы с указанием направления их открывания, наименования помещений и их площади, линии разрезов, балконы и прочие элементы.

Разрезы по характерным местам здания содержат отмеченные габариты несущих и ограждающих конструкций, лестницы, перекрытия, входы, оконные и дверные проемы, фундаменты и отметки их заложения, относительные отметки по этажам и отметки рельефа.

На схеме строительного генерального плана обозначаются границы и ограждения строительной площадки, места размещения бытовых помещений, временные автомобильные дороги, пути перемещения башенных кранов и монтажных механизмов, места складирования строительных конструкций и материалов, специальные площадки для укрупнительной сборки объемных и большепролетных конструкций;

Проект организации строительства (ПОС) включает в себя календарный план строительства или сетевой график, календарный план работ подготовительного периода, стройгенплан для основного и подготовительного периода строительства, график (расчет) потребности в основных монтажно-строительных механизмах, график потребности в кадрах, ведомость потребности в строительных конструкциях, оборудовании.

В пояснительной записке к разделу ПОС приводятся характеристика условий строительства или реконструкции объекта, указания по выполнению работ в различных климатических и стесненных условиях, обоснование очередности строительства и методов возможного совмещения строительно-монтажных и технологических процессов, указания о методах осуществления инструментального контроля, мероприятия по охране труда, условия сохранения окружающей природной среды, обоснование потребности в размерах и оснащении зон складирования.

Порядок комплектования и оформление проектной документации. Для защиты прав потребителя проектной продукции (в данном случае заказчика и подрядчика) в службе заказчика-застройщика организован контроль документации (входящий контроль) заказчика и подрядчика.

На рис. 2.2 приведена схема полного комплекта рабочей документации на здания и сооружения, которые проектная организация передает заказчику, застройщику.

2. Основные комплекты рабочих чертежей по видам строительных и монтажных работ (по разделам, маркам)

3. Сборник ведомостей объемов строительных и монтажных работ СВР

Полный комплект рабочей документации (на здание, сооружение), передаваемой заказчику-застройщику

АР КЖ КМ ТХ ОВ ВК Прочие

4. Сводная ведомость потребности в материалах (СВМ)

Ссылочные документы

Рис. 2.2. Структурная схема полного комплекта рабочих чертежей по видам

строительных и монтажных работ

Состав документов, разрабатываемых на все здания (поз. 1...4), определяется при заключении договоров. Состав прилагаемых документов-чертежей назначается в конкретных случаях по стандартам СПДС. Комплект ссылочных чертежей передается заказчику только по дополнительному договору.

Разделы рабочих чертежей имеют следующие обозначения: АР – архитектурные решения, КЖ – конструкции железобетонные, КМ – конструкции металлические, ТХ – технологические, ОВ – отопление и вентиляция, ВК – водопровод и канализация.

Структурная схема состава документации инженерного обеспечения представлена на рис. 2.3.

Как было отмечено, состав и содержание проектной документации оговаривается заданием на проектирование или условиями договора-контракта. Однако в соответствии с положением о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства предусмотрены определенные требования к комплектованию и оформлению выпускаемой проектной продукции. Пояснительная записка и чертежи брошюруются в один или несколько томов, разделов. Том I (раздел) комплектуется из титульного листа, перечня, проектной документации (наименование томов), исходной и разрешительной документации, справок проектной организации от главного архитектора (инженера)

Документация инженерного обеспечения здания

Основной комплект рабочих чертежей отопления, венти-ляции и кондиционирования

Спецификация оборудования

Локальные сметы

Ведомость потребности в материалах

Исходные требова-ния по оборудова-нию индивидуаль-ного изготовления

Эскизные чертежи общих видов нети-повых конструкций, изделий, устройств

Ведомость объемов работ

Чертежи повтор-ного применения

Ссылочные докумен-ты, типовые чертежи

Опросные листы

Комплект рабочих чертежей водопро-вода и канализации

Рабочие чертежи тепломеханической части котельных

Рис. 2.3. Структурная схема состава проектной документации инженерного обеспечения

проекта о соответствии проектных решений действующим нормам проектирования, о пожаро- и взрывобезопасности, безопасности эксплуатации здания, соответствии инженерно-геологических изысканий нормативам, перечня согласований с надзорными организациями, общей пояснительной записки с основными технико-экономическими показателями и обоснованиями принятых решений по всем разделам, материалов по охране окружающей среды.

Каждый следующий том (раздел) должен иметь обложку, титульный лист, содержание тома, основные чертежи и, при необходимости, пояснительную записку в соответствии с содержанием тома.

Целесообразно следующее комплектование проектной документации в тома (разделы): тома (разделы) по архитектурно-строительной, технологической частям, инженерному оборудованию, внутриплощадочным и внеплощадным инженерным сетям, проекту организации строительства; сметная документация.

Демонстрационный материал представляется по желанию и договоренности заказчика с проектной организацией. Все листы, начиная с титульного, входящие в том (раздел), должны иметь сквозную нумерацию страниц. Тома брошюруются в пяти экземплярах в твердом переплете: три заказчику (дополнительные экземпляры за дополнительную плату), по одному в архив и автору проекта.

Проекты, рабочие проекты на строительство объектов, независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности, подлежат государственной экспертизе в установленном порядке. Для этого к комплекту проектной документации прикладываются отдельные (несброшюрованные) листы для представления в Госэкспертизу и инспекцию Государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН): ситуационный план (2 экземпляра), генеральный план (2 экземпляра) для представления в инспекцию ГАСН.

Листы «Ситуационный план» и «Генеральный план» в первом и втором экземплярах ламинируются и предъявляются следующим образом: существующая опорная застройка – серого цвета, существующая сносимая застройка – желтого, проектируемая застройка – красного, перспективная застройка выполняется красной штриховкой, озеленение – светло-зеленого, вода – светло-голубого.

Сводный план инженерных сетей ламинируется соответственно: коллектор подземных коммуникаций – оранжевого цвета, теплосеть – зеленого, газопровод – желтого, водопровод – синего, электрокабели – красного, канализация – коричневого, водосток и дренаж – голубого, кабели связи – фиолетового.

Все документы должны иметь даты, печати, фамилии, имена, отчества, должности и подписи.

На чертежах должны быть штампы, несущие полную информацию конкретного проектного листа. Два экземпляра всех справок, разрешений и согласований вклеиваются в первые тома проекта, в Москве, например, один сдается для «мягкой карточки» Московской горэкспертизы.