Последовательность реализации инвестиционного проекта в строительстве

Сущность государственной политики в области строительной деятельности выражается [2]:

· в непрерывности инвестиционного процесса;

· многообразии форм собственности;

· необходимости охраны окружающей среды;

· сертификации продукции (услуг);

· лицензировании строительной и проектной деятельности;

· совершенствовании отечественной технологии разработки проектной документации;

· государственной экспертизе проектной документации;

· государственной регламентации инвестиционно-строительной деятельности;

· обеспечении федеральными нормативными и методическими документами, регламентирующими процессы разработки, согласования, экспертизы и утверждения проектной документации на строительство.

Цикл инвестиционного проекта можно охарактеризовать тремя фазами: предынвестиционной, инвестиционной, эксплуатационной.

Принципиальная схема цикла инвестиционного проекта представлена на рис. 1.1.

Ликвидация

Расширение, инновация

Реконструкция, техническое перевооружение

Текущий и капитальный ремонт

Эксплуатация

Формирование инвестиционного замысла

Разработка хода- тайства (декларации) о намерениях

Разработка обоснований и инвестиций

Определение цели инвестирования

Предпроизводственный маркетинг

Инвестиционная фаза

Предынвести-ционная фаза

Эксплуата- ционная фаза

Строительно-монтажные работы

Инженерные изыскания и проектирование

Проведение переговоров и заключение контрактов

Сдача в эксплуатацию и пуск

Рис. 1.1. Схема цикла инвестиционного проекта

Предынвестиционная фаза состоит из следующих стадий:

· разработка инвестиционного замысла и определение целей инвестирования;

· выявление, исследование и анализ инвестиционных возможностей;

· анализ возможных вариантов проекта по различным характеристикам;

· предварительный отбор варианта проекта;

· технико-экономическое обоснование (ТЭО);

· оценочное заключение по проекту и принятие решения об инвестировании.

К разработке инвестиционного замысла заказчик на договорной основе может привлечь проектные и другие организации. Для этого заказчик формирует для них задание на разработку замысла, включающее в себя следующие пункты [3]:

· объем намечаемых к инвестированию средств, их источники и предпочтительные направления их вложений;

· намечаемые источники и условия финансирования;

· предполагаемая номенклатура продукции (оказания услуг);

· предпочтительные варианты размещения предприятия, здания, сооружения;

· граничные технико-экономические характеристики и показатели предполагаемого объекта;

· особые условия инвестирования;

· основные данные о приоритетах инвестора, опыте инвестирования, данные о ноу-хау, авторских правах и других преимуществах и привилегиях.

На стадии ТЭО исследование проводится по следующим основным направлениям:

· стратегия и рамки проекта;

· механизм действий и схемы последовательности операций при осуществлении проекта;

· маркетинговые исследования и их анализ;

· сырье, основные и вспомогательные операции;

· месторасположение, участок и окружающая среда;

· экологическая ситуация на участке планируемого строительства и потенциальное воздействие на эту ситуацию предлагаемого проекта;

· проектирование и технология;

· организационная структура и накладные расходы;

· график осуществления проекта и затраты на него;

· трудовые ресурсы, в том числе управленческие кадры, затраты на оплату рабочей силы, потребности в профессиональном обучении и затраты на него.

Предынвестиционная фаза проекта на территориальном уровне реализуется с учетом принятой социально-экономической политики в створе инвестиционно-строительной политики территории. Цели инвестирования должны совпадать или быть созвучны с целями развития региона, которые должны быть отражены в региональной программе развития региона [ст. 9, 4].

Заказчик, исходя из целей инвестирования и исследования ситуации на рынке продукции и услуг с учетом решений и рекомендаций, принятых в прогнозах и схемах территориального планирования развития и размещения производительных сил на территориальном уровне, составляет ходатайство (декларацию) о намерениях. По результатам положительного рассмотрения органом исполнительной власти ходатайства заказчик принимает решение о разработке финансово-экономического обоснования инвестиций.

Результаты обоснований служат основанием для принятия решения о хозяйственной необходимости, технической возможности, коммерческой, экономической и социальной целесообразности инвестиций в строительство, получения акта выбора земельного участка для размещения объекта и выполнения проектно-изыскательских работ.

Схема этапов формирования и реализации инвестиционного проекта на территориальном уровне приведена на рис. 1.2.

Технико-экономическое обоснование (ТЭО) является предпроектной, предынвестиционной стадией, на которой формируется концепция проектного предложения, обосновывается общественная или производственная потребность и коммерческая целесообразность ее реализации на конкретной территории в конкретные сроки. Более сложной модификацией ТЭО является бизнес-план. Это инструмент инвестиционной деятельности заказчика, используемый при осуществлении инвестиционного проекта и основанный на анализе конъюнктуры рынка и выработки стратегии маркетинга.

В ТЭО решаются следующие задачи:

· формируется концепция проектного предложения строительства (реконструкции) отдельного объекта, развития территории с анализом возможных альтернатив, устанавливается мощность, пропускная способность, вместимость, местоположение объекта, основные объемно-планировочные и конструктивные характеристики;

· определяются условия, формы, сроки, этапность проектирования и строительства объекта;

Территориальная программа капитальных вложений

Инвестиционные предложения организаций и отдельных предпринимателей

Инвестиционные предложения федерального уровня (субъекта Российской Федерации) для местного уровня

Анализ и исключение неэффективных предложений

Администрация территории. Формирование списка

Проведение подрядных торгов по оказанию проектных услуг

Выбор победителей торгов. Заключение контрактов на проектирование и строительство

Разработка инвестиционных бизнес-планов. Создание тендерного комитета

Реализация инвестиционного проекта

Проведение подрядных торгов на строительство

Рис. 1.2. Схема этапов формирования и реализации инвестиционного проекта на территориальном уровне

· обосновывается потребность в отводе конкретной территории; рассчитывается стоимость строительства, определяются масштабы, направления, формы и условия инвестиционной деятельности, прогнозируются объемы реализации товаров, работ, услуг при эксплуатации объекта, экономическая эффективность инвестиций; формируются планы финансирования и организации функционирования объекта, в том числе обеспечение энергией, водой, транспортом, кадрами; уточняются правовые аспекты, нормативы, ограничения, требования муниципальных органов.

Предпроектное технико-экономическое обоснование. ТЭО как документ необходим прежде всего инвесторам, которые на его основе принимают окончательное решение о финансировании проекта и капитальных вложений. Технико-экономическое обоснование является обязательным документом, если финансирование капитальных вложений в основные фонды осуществляется полностью или на долевых началах из государственного бюджета РФ и внебюджетных фондов, централизованных фондов министерств и ведомств, а также собственных финансовых ресурсов государственных предприятий. Решение о необходимости предпроектной разработки ТЭО принимается самостоятельно инвестором (заказчиком).

Основным проектным документом на строительство объектов является стадия проектной документации: ТЭО или бизнес-план (БП).

Оба обозначения (ТЭО и БП) одинаковы по смыслу (двойное обозначение принято в целях преемственности действующей законодательной и нормативной базы и совместимости с терминологией, применяемой за рубежом).

Как правило, ТЭО разрабатывается преимущественно для объектов промышленного назначения в целях обоснования инвестиций и отражает:

· подтверждение кредитору или организации, обеспечивающей гарантии по кредитам, финансовой устойчивости и платежеспособности в части выполнения долговых обязательств;

· осуществление согласований и экспертиз;

· при переговорах, в том числе с государственными и региональными органами власти, предоставление налоговых и иных льгот, а также субсидий;

· выработку альтернативных вариантов достижения цели, поставленной инвестором, в том числе предусматривает различные источники финансирования проекта;

· учет требований законодательства и нормативных актов РФ, регулирующих инвестиционную деятельность, а также условий пользования природными ресурсами и землей;

· защиту интересов инвесторов государственных и региональных структур;

· проведение социологических исследований и референдумов.

Заказчик должен представить проектной организации следующие исходные данные:

§ материалы прогнозов экономического и социального развития, целевых научно-технических и комплексных программ;

§ копии решений государственных и местных органов по намеченному к строительству объекту;

§ сведения о состоянии ресурсов, вовлекаемых в хозяйственную деятельность будущего объекта (предприятия), окружающей природной среды в предполагаемом районе строительства, об инфраструктуре, о рекреационных районах;

§ примерную производственную программу в денежном и натуральном выражениях, номенклатуру основной и попутной продукции, их конкурентоспособность;

§ общую характеристику объекта строительства (предприятия), сведения для определения его оптимальной мощности;

§ заключение ФАС о невозможности или целесообразности увеличения производства на существующих предприятиях;

§ результаты выполненных ранее научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ по технологическим процессам, оборудованию, исследованиям рынка;

§ выборку из утвержденной в установленном порядке проектно-планировочной документации с указанием предполагаемой площадки строительства и возможных мест присоединения к сетям и коммуникациям;

§ данные о подлежащих сносу зданиях при строительстве объекта, примерное число подлежащих переселению граждан (семей).

Исполнителю-разработчику рекомендуется в состав ТЭО инвестиций включить: основания для разработки ТЭО инвестиций; данные о целях инвестирования; общую характеристику объекта инвестирования; данные о состоянии ресурсов, вовлекаемых в деятельность предприятия; сведения о заказчике, инвесторе, возможных подрядчиках, поставщиках, а также о проектной организации – исполнителе ТЭО инвестиций; данные о рынке и мощности предприятия, номенклатуре продукции; данные об обеспечении предприятия ресурсами, о месте размещения предприятия; основные технические и строительные решения; данные о транспортировании крупногабаритного и тяжеловесного оборудования; оценку воздействий на окружающую среду; график осуществления проекта; экономическую оценку и финансовый анализ; выводы и предложения.

Заказчиками ТЭО являются физические и юридические лица, осуществляющие строительно-инвестиционную или предпринимательскую деятельность, условия и результаты которой прогнозируются в ТЭО.

При разработке ТЭО подлежат взаимному учету и увязке интересы и условия заинтересованных сторон:

ü заказчика, являющегося самостоятельным инвестором пли использующего привлеченный капитал в результате акционирования, займа, выпуска облигаций и др.;

ü муниципальных органов, определяющих потребности и приоритеты в строительстве объектов в соответствии с концепцией градостроительного развития территорий, рассматривающих заявки и оформляющих землеотводные документы;

ü подрядных проектных и проектно-строительных фирм, детализирующих концепцию ТЭО, осуществляющих технические изыскания, проектирование, составление сметной документации, авторский надзор, сдачу объекта заказчику.

При формировании концепции проектного предложения подлежат учету возможные ограничения в его успешной реализации. При выборе конструктивного решения учитывается конъюнктура на строительном рынке. Для общественно значимых объектов по согласованию с заказчиком возможна ориентация на импортные поставки отделочных материалов, оборудования, привлечение строительных иностранных фирм.

В последнем случае потребность в инвестициях рассчитывается также и в валюте (с пересчетом на внутреннюю валюту).

Расчет сметной стоимости на стадии ТЭО производится по укрупненным показателям или аналогам. По объектам гражданского назначения в регионах с развитой проектно-строительной деятельностью выпускаются сборники показателей сметной стоимости, эксплуатационных затрат и объема выпуска продукции по объектам различного назначения, облегчающих составление ТЭО и бизнес-плана.

При выборе аналога для определения сметной стоимости жилого дома условия сопоставимости с проектным предложением предусматривают наличие близких характеристик: по объемно-планировочным признакам (этажность, планировочная структура, размер квартир, значения планировочных и объемных коэффициентов К, К_г, К_з); по конструктивным признакам (конструктивная схема здания, материал несущих и ограждающих конструкций, размеры сетки колонн, конструкция полов, характер отделки и т. п.); по инженерному оборудованию (число и грузоподъемность лифтов, тип кухонных нагревательных приборов и др.).

Иногда на стадии предпроектной работы ограничиваются технико-экономическим расчетами (ТЭР). Их отличие от ТЭО состоит в том, что они лишь определяют сметную стоимость строительства, т. е. предполагаемые затраты инвестора без оценки эффективности капитальных вложений. Исходят при этом из предположения достаточной обоснованности предполагаемого строительства. ТЭО предусматривает необходимость экономического обоснования объекта, определение его экономической эффективности: оценку единовременных и текущих затрат, определение сроков окупаемости инвестиции, оценку коммерческой эффективности. Для инвесторов становится предпочтительней в обоснованиях инвестиций разработка бизнес-планов как документов, строящихся на более широкой информационной базе и более глубоком изучении ситуации [5]. В бизнес-планах производится тщательная оценка рыночной конъюнктуры (спрос, предложение, конкуренты), вырабатывается стратегия маркетинга (объемы реализации, формирование цен, реклама), устанавливаются источники и условия финансирования, планы реализации проекта, определяется уровень рентабельности, выносятся рекомендации по страхованию коммерческого риска и юридической защите, разрабатывается организационный план, определяющий структуру предприятия, формы управления, производственную кооперацию, источники получения сырья, полуфабрикатов, кадровое обеспечение, затраты по менеджменту и маркетингу и т. п.

Разработчиками бизнес-планов могут быть не только службы самого заказчика, но и фирмы, специализирующиеся в области маркетинговой деятельности, архитектурного проектирования, «авторские» коллективы в соответствии с их лицензионной деятельностью. При необходимости привлекаются консалтинговые фирмы, эксперты.