Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабиль­ных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

• оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный ком­мерческий объект;

• объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных по­токов и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:

• длительность прогнозного периода;

• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

• ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета метода ДДП,

1. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный про­гноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на бо­лее долгий срок.

В международной оценочной практике средняя величина прогнозно­го периода 5–10 лет, для России типичной величиной будет период дли­тельностью 3–5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обо­снованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

а) тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представ­ляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в рет­роспективном периоде;

б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики из­менения его основных характеристик;

в) прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

1) потенциальный валовой доход;

2) действительный валовой доход;

3) чистый операционный доход;

4) денежный поток до уплаты налогов;

5) денежный поток после уплаты налогов.

Денежный поток после уплаты налогов – это денежный поток до упла­ты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижи­мости.

Денежный поток до уплаты налогов = ПВД -

– Потери от незанятости и при сборе арендной платы +

+ Прочие доходы = ДВД - ОР – Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью = ЧОД – Капиталовложения

– Обслуживание кредита + Прирост кредитов.

Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = = Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта – коэффици­ент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, по­лучаемой или выплачиваемой в будущем»

Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск – доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижи­мости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных по­токов и изменения стоимости собственности уже включают инфляцион­ные ожидания.

Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в т номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и оди­наково исчисляться.

Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают ме­тодом кумулятивного построения. Это объясняется наиболь­шей простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного пост­роения в текущих условиях рынка недвижимости.

Расчет стоимости объекта недвижимостиметодом ДДП производится по формуле

Ci 1

PV=∑ --------- +M ----------,

(1+i)t (1+i)n

где РV– текущая стоимость;

С, – денежный поток периода;

i – ставка дисконтирования денежного потока периода;

М – стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна:

Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).