Методи витратного підходу до оцінки землі: різновиди та механізм застосування

Підхід, що базується на вирахуванні витрат на освоєння та забудову. Він витікає з принципу внеску землі в загальну вартість цілісного об’єкта. Використовується при оцінці земельних ділянок, що освоєні, або освоєння яких передбачається відповідно до найкращого та найбільш ефективного їх використання. У рамках даного підходу, вартість землі визначається як залишок між ціною продажу, що очікується та капіталізованим чистим доходом від їх використання та всіма витратами на земельні поліпшення. Методи оцінки вартості земельної ділянки: метод нормативної ціни землі; метод порівняльних продажів; метод співвідношення; метод капіталізації земельної ренти; метод інвестиційного залишку.

40. Особливості використання витратного підходу при оцінці будівель і споруд.

Сутність витратного підходу полягає у тому, що вартість нерухомості визначається витратами на придбання земельної ділянки, її благоустрій і будівництва на ній об’єкту нерухомості, що підлягає оцінці. Алгоритм витратного методу оцінки нерухомості такий: 1) розрахунок вартості земельної ділянки і витрат на її благоустрій. Якщо ділянка орендується, то враховується вартість права оренди; 2) визначається повна вартість відтворення або заміщення нерухомості; 3) проводиться розрахунок всіх видів зносу (фізичного, функціонального і зовнішнього); 4) вираховується повний знос з повної вартості відтворення або заміщення у цілях утримання вартості будівель і споруд; 5) додається до вартості земельної ділянки вартість заходів на її благоустрій та вартість будівель та споруд. Існує декілька методів оцінки для основних етапів алгоритму: 1) Вартість земельної ділянки = оцінка землі + вартість нового будівництва + прибуток інвестора – накопичений знос. Методи оцінки вартості земельної ділянки: метод нормативної ціни землі; метод порівняльних продажів; метод співвідношення; метод капіталізації земельної ренти; метод інвестиційного залишку; 2) вартість нового будівництва – знайти вартість відновлення або вартість заміщення. Використовують 3 методи: метод порівняльної одиниці; метод розбивки по компонентам; метод кількісного обстеження; 3) прибуток інвестора знаходиться за ринковими чи розрахунковими показниками: ринкові показники = ринкова вартість нерухомості – вартість нового будівництва; розрахункові показники – який прибуток може отримати потенційний інвестор; 4) накопичений знос. За видами зносу: фізичний знос знаходиться за 3 методами: нормативний, вартісний, метод терміну життя; функціональний знос за методами: метод капіталізації втрат в орендній платні, метод капіталізації поверх експлуатаційних витрат; зовнішній знос: метод порівняльних продажів, метод терміну життя, метод капіталізації втрат в орендній платні.

41. Особливості використання доходного підходу при оцінці будівель і споруд.

Нерухомість може принести власнику наступні види доходів: 1) поточні грошові надходження; 2) економія на податках; 3) доходи від приросту вартості нерухомості при їх перепродажу. Задачею оцінки нерухомості є визначити поточну вартість усіх майбутніх доходів від володіння і експлуатації нерухомості. Використовують 3 методи доходного підходу оцінки нерухомості: 1) метод валової ренти – метод з використанням мультиплікатора валової ренти будується на положенні, що існує прямий зв’язок між ціною продажі нерухомості і доходом від здачі її в оренду. Мультиплікатор = ціна продажу / потенційний (дійсний) валовий дохід; 2) метод прямої капіталізації - коли розглядається дохід від використання нерухомості за один рік або середньорічний дохід. За допомогою цього методу = чистий дохід / ставку капіталізації; 3) метод капіталізації доходу – коли розглядається неоднорідний потік грошових надходжень від використання нерухомості (метод дисконтування грошових потоків).

42. Особливості використання порівняльного підходу при оцінці будівель і споруд.

В рамках порівняльного підходу використовується метод порівняльного аналізу продаж – це метод оцінки вартості об’єкта шляхом порівняння нещодавніх продажів об’єктів, що співставляються з об’єктами, що оцінюються після здійснення відповідних коригувань, які враховують розбіжності між ними.

43. Оцінка машин та обладнання: методи доходного підходу.

Для реалізації дохідного підходу необхідно спрогнозувати очікуваний доход від оцінюваного об'єкта. Стосовно до машин і устаткування прямо вирішити цю задачу неможливо, тому що доход створюється усім виробничо-майновим комплексом (ПІК). При використанні дохідного підходу пропонується поетапне рішення задачі: 1) розраховується операційний доход від функціонування виробничої системи (або всього підприємства, або цеху чи ділянки); 2) методом залишку визначається та частина доходу, яку можна віднести до машинного парку цієї системи; 3) за допомогою методу дисконтування чи методу капіталізації визначається вартість усього машинного парку. Визначення поточної вартості об’єкта оцінки як сукупної вартості майбутніх грошових доходів від його використання який проводиться за такими методами: Дисконтування грошових потоків: метод прямої капіталізації; метод рівновеликого аналога. Підбір функціонального аналога який виконує однакові з об’єктом оцінки функції хоча і може відрізняться від нього продуктивністю. Треба орієнтуватися на оцінку доходу від використання об’єкта, що оцінюється але лише на ту його частину на яку він відрізняється від доходу об’єкту аналога.

44. Оцінка машин та обладнання: методи витратного підходу.

Базується на принципі заміщення і при оцінці машин і обладнання передбачає розрахування витрат на відтворення чи заміщення об’єкта чи його аналога за вирахуванням втрат усіх видів зносу, старіння та знецінення. Методи оцінки машин і обладнання за витратним підходом: 1) Метод розрахунку за ціною однорідного об’єкту – базується на передумові, що собівартість виготовлення однорідного об’єкту (конструкційна технологічна схожість) на об’єкті оцінки дорівняє його собівартості, так як формується під впливом загальних для таких об’єктів виробничих факторів. У процесі розрахунку виходять з ціни однорідного аналогу, у разі необхідності використовують коригуючі коефіцієнти (відмінності у масі конструкції, рівень серійного виробництва). Рівні рентабельності для техніки: а) для техніки, що користується підвищеним попитом – 25 – 30%; б) для техніки, що користується середнім попитом – 10 – 15%; в) для техніки, що користується незначним попитом – 5 – 10%; 2) Метод аналізу й індексації витрат – це розповсюджений прийом приведення старої ціни одиниці об’єкту до сучасного рівня за допомогою корилюючих індексів; 3) Метод поелементного розрахування витрат – визначає вартісні унікальності об’єктів виготовлених за індивідуальними замовленнями, які навіть у сучасних умовах незначних збірних роботах можуть бути скомпоновані з самостійних стандартизованих вузлів у готові засоби виробництва; 4) Метод визначення собівартості за укрупненими нормативами – визначає технологічну схожість різних за функціональним призначенням і конструкцією машин і обладнання, а також відкриває можливості їх оцінки на основі загального алгоритму і єдиних укрупнених нормативах витрат. Питомі матеріальні витрати розраховуються на основі калькуляції на виготовлення технологічно схожих компонентів обладнання, шляхом розподілу основних матеріальних витрат по кожному об’єкту що аналізується на його масу, а потім визначається середнє значення цього показника.

45. Оцінка машин та обладнання: методи порівняльного підходу.

Визначає ринкові вартості машин і обладнання у масовому і серійному виробництві шляхом аналізу і порівняння цін нещодавніх продажів аналогічних об’єктів. Риси що порівнюються: функціональна схожість основної функції яку покликані виконувати оцінювані об’єкти; класифікаційна приналежність об’єктів оцінки і аналогів до одного класу чи виду за відповідним класифікатором техніки; конструктивно технологічна схожість, тобто подібність за конструкційною схемою, складом, однорідністю елементів та принципами технологічної дії. Методи оцінки машин і обладнання за порівняльним підходом: 1) Метод прямого порівняння – базується на співвідношенні продаж об’єктів оцінки. При ідентичності чи близькості технічних засобів що аналізуються вносяться поправки пов’язані з його станом та особливостями місцезнаходження та умов ринку; 2) Метод статистичного моделювання ціни – за відсутності близьких аналогів але наявності сукупно конструкційно подібних, оцінку можна отримати за допомогою методу статистичного моделювання ціни, що базується на оцінюванні виду обладнання, який виступає у якості показника. На основі інструментарію теоретичної, статистичної, параметричної та цінової інформації про об’єкти розробляється математична модель залежності ціни від одного чи декількох параметрів; 3) Метод відсоткової відновної вартості - визначається співвідношенням між ціною продажу та повною відновною вартістю об’єкту на момент продажу, якщо середня ціна продажу об’єктів аналогів такого ж віку як і об’єкт оцінки коливається в межах 20-30% від вартості відтворювання, тоді вартість засобу що оцінюється може бути розрахований шляхом визначення його поточної вартості відтворення.

46. Різновиди методів дохідного підходу при оцінці нематеріальних активів.

Методи дохідного підходу при оцінці нематеріальних активів: а) метод надлишкового прибутку – заснований на тому, що надлишковий прибуток приносить прибуток, який не відбитий в балансі нематеріальних активів, забезпечує дохідність активів і власного капіталу вище за середній рівень; б) метод дисконтування - базується на прогнозуванні цих потоків від вдалого використання потенціалу підприємства, який потім дисконтується за ставкою, що відповідає ставці доходу, яка потрібна інвесторам; в) метод звільнення від роялті – використовується при оцінці патентів та ліцензій; г) метод переваги у прибутку – використовується при визначенні вартості винаходів. Визначається тою перевагою в прибутку, яку очікують отримати при використанні винаходів.

47. Різновиди методів витратного підходу при оцінці нематеріальних активів.

Методи витратного підходу при оцінці нематеріальних активів: а) метод вартості створення; б) метод виграшу в собівартості.

48. Різновиди методів порівняльного підходу при оцінці нематеріальних активів.

Порівняльний підхід - заснований на принципі ефективно функціонуючого ринку, на якому інвестори купують і продають активи аналогічного типу, приймаючи при цьому незалежні індивідуальні рішення. Дані по аналогічних угодах порівнюються з оцінюваними. Переваги і недоліки оцінюваних активів у порівнянні з обраними аналогами враховуються за допомогою уведення відповідних виправлень. Необхідно врахувати, що в силу специфіки оцінюваного об'єкта існують значні обмеження на застосування порівняльного підходу при оцінці нематеріальних активів.