Методологія оцінки потенціалу підприємства

Методологія оцінки потенціалу підприємств включає ряд методів які можна згрупувати в три методологічні підходи: Доходний підхід – це визначення поточної вартості майбутніх доходів, що виникають в результаті використання вартості і можливого подальшого продажу. Чим більший дохід що приносить об’єкт оцінки, тим більша величина його ринкової вартості. Витратний підхід – базується на принципах заміщення найкращого і найефективнішого використання, збалансування. Чим менше витрати, тим більше вартість. Порівняльний підхід – ефективний у випадку існування активного ринку об’єкта власності, що можуть бути співставленні використовується така інформація: фізичні характеристики; час продажу; місце знаходження; умови продажу; фінансування. Для того, щоб звести до мінімуму розбіжності в об’єктах що співставляються необхідно використати поправки.

37. Методи порівняльного підходу до оцінки землі: різновиди та механізм застосування.

Особливості використання порівняльного підходу при оцінці. Порівняльний підхід вик-ся за умов розвиненого і активного ринку землі, коли достовірна інформація щодо продажу об’єктів оцінки є достатньою та доступною. Він виходить з принципу заміщення, тобто раціональний покупець не заплатить за земельну ділянку більше ніж йому коштуватиме подібна ділянка з подібними властивостями. Вартість об’єкта оцінки визначається на рівні цін продажу об’єктів аналогічних, тому що оцінюється з урахуванням відмінностей у правовому стан, умовах і даті продажу, місцерозташування, фізичних характеристик земельних ділянок, використанні прилеглих ділянок та існуючих вимог до забудови та використання ділянок. Використання коефіцієнтів поправки, коли корисні властивості ділянки значно перевищують об’єкт оцінки або ці властивості занижені, тоді використовується метод прямого розрахунку. Порівняльний метод – є найпоширенішим і головним методом оцінки вартості земельної ділянки, коли дані про продаж доступні. В основу метода оцінки вартості земельної ділянки покладаються ціни угод що відбулися протягом останніх місяців. При цьому важливо. щоб на них не впливали нетипові умови пов’язані, наприклад. з присутністю надзвичайного інтересу з боку продавця і покупця. Ціни угод можуть також відрізнятися від типових, якщо вони включають непередбачені договорами витрати (сплата невиконаних обов’язків попереднього власника – подати. різного роду компенсації). Ціни угод та інші дані, що сформувалися за нетипових чи індивідуальних умов можуть використовуватися лише з обов’язковим врахування цих особливостей. До ознак, що впливають на вартість земельної ділянки (етапи): п равове відношення до земельної ділянки; умови продажу(вільний продаж, вимушений продаж, продаж при позбавлені власника майнових прав); дата продажу (різниця в часі між різноманітними операціями з продажу, що відображає зміну ринкових умов, тобто рівень інфляції, активність ринку, взаємодія між попитом і пропозицією, сезонність); місце розташування, якість грунту; фізична характеристики (розмір); використанні прилеглої території; існуючі вимоги до забудови і використання земельної ділянки. Для кожної однорідної групи ділянок на підставі низки фактичних продажів виз-ся середня (типова) вартість одиниці порівняння. Алгоритм порівняльного методу оцінки, що базується на зіставлені продажів передбачено: виявлення фактичного продажу ділянок на відповідному ринках чи його сегментах; перевірку інформації про характер угоди; вибір одиниці порівняння; внесення поправок з урахуванням відмінностей між ділянкою, що оцінюється т та що з нею порівнюється; визначення ціни продажу кожної земельної ділянки, що порівнюється за умови, якщо вона мала такі самі параметри.