Принципи вартісної оцінки ПП Основні етапи оцінки

Принципи. що баз-ся на уявленнях користувача. А. корисність Б. Заміщення В. очікування

А. П-п корисності: базується на тому що будь-яке під-во має вартість, якщо воно корисне потенційному власнику для реалізації певної економ-го функц-ня протягом даного періоду часу. Б. П-п заміщення: передбачає що максимальна ринкова вартість під-ва визначається найменшою вартістю іншого під-ва з еквівалентною користю. В. П-п очікування: грунтується на тому, що вартість під-ва. що оцінюється визначається розміром чистого доходу, що очікується покупцем від володіння ним з урахуванням можливого чистого доходу від перепродажу. Принципи, що пов’язані з землею. будинками, спорудами А. принцип залишкової продуктивності Б. принцип вкладу В. принцип віддачі Г. принцип збалансованості Д. Оптимального розміру Е. Принцип розподілу і поєднання майнових прав

А. П-п залишкової продуктивності: згідно з екон теорією земля має вартість або деяку цінність тільки тоді, коли є залишок чистого доходу після компенсації усіх інших факторів вир-ва. Б. П-п вкладення: додаткові вкладення капіталу у будь- яку складову ПП ефективні лише тоді, коли вони збіл його ринкову вартість. величина вкладу визначається як різниця між зміненею вартістю і витратами які визвали цю зміну. В. П-п віддачі: по мірі збільшення ресурсів до основних складових ПП, чистий прибуток має тенденцію до зростання, але до певної межі. Після того як темпи дохідності починають уповільнюватися, то приріст результативності не стає меншим за приріст витрат на додат ресурси. Г. П-п збалансованості (пропорційності): у відповідності з ним всі елементи ПП повинні мати збалансовану: внутрішню і загальну структуру. Постійна підтримка необ-ї пропорційності між розвитком складових ПП забезпечує мах прибутковість під-ва та найбільшу його вартість Д. Оптимального розміру: вимоги даного принципу відносяться до кожного фактора виробництва які разом дають можливість створити економічно обгрунтований розмір та отримати від нього мах прибуток у відповідності ринковою коньюктурою у даному районі. Е. П-п розподілу майн прав: розподіл та види прав власності за ознакою поділу: фізичний поділ; строкове володіння; права користувача; майнові права; права кредитору вступати у володіння; за видами прав: права на користування поверхневою ділянкою землі та надрами; різні види оренди, договірне володіння, майбутні майнові права; обмежене право на користування майном, ліцензії; сумісна оренда, партнерство, корпорація, контракт з погодженими умовами продажу; закладні, застави, участь у капіталі. Сутність принципу економічного поділу полягає в тому, що майнові права слід поділяти так, щоб збільшує загальну вартість об’єкту власності. Принципи, що пов’язані з ринковим середовищем. А. залежності Б. Відповідність В. попит і пропозиція Г. конкуренція Д. Змінювання А. залежності: вартість формується під впливом множини факторів серед яких особливу роль відіграє його місцезнаходження Б. відповідність: За інших однакових умов ПП яке найвищою мірою відповідає містобудівним екологічним, ринковим та іншим стандартним нормам і загальноприйнятим тенденціям користування має найбільша вартість В. попит і пропозиція: ПП буде формуватися під впливом попиту та пропозиції на ринку. Г. конкуренція: ціни на об’єкти оцінювання складаються під впливом постійного суперництва між суб’єктами ринку. що прагнуть отримати мах прибуток. Це вирівнює дохідність інвестицій на різних сегментах ринку і дає можливість об’єктивно визначити ринкову вартість підприємства. Д. Змінювання: при оцінці вартості ПП та його складових процес урахування можливих змін в їх функціонуванні в наслідок трансформації екон, соц умов, а також впливу регіональних і локальних факторів Принципи найкращого і найбільш ефективного використання – це синтезуючий принцип оцінки вартості ПП. Він інтегрує загальний вплив всіх раніше названих принципів і означає, що із можливих варіантів використання ПП вибирається той при якому найповніше реалізуються функціональні можливості складових ПП і забезпечується максимальний дохід.

17. Нерухомість та чинники, що впливають на її вартість.

Нерухомість – це земельні ділянки, що знаходяться у власності фізичних і юридичних осіб, а також інше майно, що закріплено за даною земельною ділянкою (будівлі, споруди тощо). В економічній літературі виділяють 3 рівня чинників, що впливають на вартість нерухомості: 1 рівень: чинники, які носять загальний характер, не пов’язані з конкурентним об’єктом нерухомості і не залежать від нього, але опосередковано впливають на процеси, що відбуваються з нерухомістю на ринку: 1) соціальні – вільний час, рівень освіти і культури населення, структура населення, родинність, щільність населення, демографічні показники; 2) економічні – податки в галузі нерухомості, фінансування будівництва і реконструкції, попит і пропозиція на ринку нерухомості, розвиток соціальної інфраструктури, рівень життя населення, стан і перспективи населення, ринок нерухомості; 3) фізичні – сейсмічні, екологічні, топографічні; 4) політичні – закон про операції з нерухомістю, законодавтсов в галузі будівництво, законодавство про іпотеку. 2 рівень: локальні чинники, що безпосередньо пов’язані з об’єктом оцінки і аналогічними об’єктами нерухомості – ці чинники діють в масштабах міста та його району: 1) місцезнаходження – транспортна інфраструктура та її стан, соціално-культурна інфраструктура, навколишня оточеність; 2) фізичні характеристики – якість будівництва, наявність комунальних послуг; 3) умови продажу; 4) часові умови; 5) умови фінансування. 3 рівень: чинники, які пов’язані з об’єктом нерухомості і обумовлені його характеристиками: 1) архітектурно-будівельні – планіровка, зовнішній вихід; 2) фінансово-експлуатаційні – вартість будівництва та експлуатаційні видатки.

18. Ринок нерухомості та класифікація його об’єктів.

Повноцінне ф-ня ек-ки неможливе без РН, оскільки він впливає на заощадження, нагром-ня, інв-ня. РН перебуває в тісному взаємзв. з РЦП та ринком кап-лів. Нерух-ть визн-ся як зем. ділянки, ділянки надр, відокр. водні об”єкти та все те, що міцно зв”яз. із землею, тобто об”єкти, переміщення яких без шкоди їх призн-ню не можливе. РН дуже специф. і хар-ся наст. особл-ми. Відсутність централізації. РН є нецентрал. на відміну від ринків ЦП, сировинних чи товарів сільс.гос-кої прод. Централ. ринки хар-ся тим, що більшість угод відбув. на біржах за цінами, що відомі на кожен момент часу. Конфіденційність даних. Дані за цінами чинених угод з нер-тю, за умовами орендних договорів і іпотечних кредитів, мають конфіденційний характер. Нерегулярність угод. Угоди з нер-тю поляг. на нерегулярній основі, так що часом оцінювачам приход. корист. застарілими відом-ми Невід'ємність об'єктів від їхнього місця розташування. Любий об'єкт нер-ті міцно «прив'язаний» до свого місця розташування Унікальність об'єктів. Невід'ємність об'єктів нер-сті від їхнього місця розташування робить ці об'єкти унікальними. Не існує двох ідентичних об'єктів нер-ті, через неповторність місця розташ. кожного з них. Достаток сегментів. РН будь-якої країни підрозд. на безліч дрібних сегментів, у зал-сті від регіону і виду об'єктів. На кожнім з цих ринків склад. особл. умови. Незбалансованість. Для буд-ва нових об'єктів нер-ті потрібен певний час. Т. ч., пропоз. на РН відстає від попиту. Тимчасовий дефіцит тих чи інших площ приводить до росту відповід. орендних ставок, що у свою чергу стимулює надмірні інвестиції в буд-тво. Державне рег-ня. РН в значній мірі піддається держ. рег-ню на нац. і місцевому рівні.

19. Потенціал землі та земельна рента.

Цінність міських земель обумовлена самою їх сутністю як просторового базису соціально – економічного та містобудівного розвитку. Цінність міських ділянок полягає в їх здатності приносити додатковий дохід, що виникає в межах міста, передовсім завдяки зручності місцерозташування відносно ринків ресурсів та інфраструктурного облаштування територій. За можливістю отримання цього доходу власне і виокремлюється плата за міські ділянки. Вартість землі має відповідати грошовій сумі, яка будучи покладеною до банку дасть у вигляді відсотків прибуток такого розміру як і рентний дохід, який щорічно одержується з даної земельної ділянки. Ціна землі – це капіталізований рентний дохід. Цінність міських ділянок складається з показників диференційованої та абсолютно ренти. Диференційована рента – відображає конкретну цінність земельної ділянки. Види: рента за рахунок доступності ділянок (зниження часу постачання і транспортних витрат); рента за рахунок освоєності територій (ринкові інфраструктури знижують собівартість завдяки зниження витрат на створення загально міської системи транспортної та соціальної інфраструктури); рента за рахунок ефективності збільшення капіталовкладень (коли площі мають специфічні властивості). Абсолютна рента – характеризує ефективність цільового використання земельної ділянки. На абсолютну ренту не впливають характеристики (властивості) земельної ділянки. Монопольна – утворюється на всіх ділянках незалежно від їх місця розташування, оскільки різні види діяльності можуть висувати найрізноманітніші умови для свого розміщення, а пропозиція вільних ділянок внаслідок обмеженої місцевості, площі не відповідають попиту на них.

20. Класифікація й ідентифікація машин та обладнання, що підлягають оцінці.

Класифікація і ідентифікація машин і обладнання за цільовою орієнтацією (класифікація): 1. За належністю до основних фондів: виробничі основні фонди; невиробничі основні фонди. 2. За роллю у виробничому процесі: основне технологічне обладнання; обладнання для виготовлення продукції; допоміжне обладнання; обладнання зайняте на побічних і обслуговуючих роботах. 3. За правом власності: власні; орендовані; безкоштовне отримане у тимчасове використання; здане в оренду. 4. За способом придбанням та походженню: вітчизняне придбане новим; імпортоване придбане новим; вітчизняне придбане у б/у; імпортоване придбане у б/у; виготовлене власними силами. 5. За етапом життєвого циклу: нещодавно отримане обладнання і підготовлене до експлуатації; обладнання, що експлуатується; обладнання в капітальному ремонті, модернізація; законсервоване і запасне обладнання; обладнання, що підготовлене для вибуття, продажу та передачі; обладнання виведене з експлуатації, що підлягає утилізації. 6. За рівнем універсальності: стандартно – універсальне; спеціалізоване; спеціально виготовляється за індивідуальним замовленням.