Метод остатка для земель

Применение метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка, приносящего доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход.

Использование метода предполагает следующую последовательность действий:

- подбор наиболее типичных для оцениваемой территории видов коммерческого использования оцениваемого земельного участка;

- расчет остаточной стоимости существующих или полной восстановительной стоимости прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений для выбранных видов использования оцениваемого земельного участка, включая существующий, с учетом юридических, градостроительных, функциональных и иных ограничений, установленных исполнительными органами власти и соответствующими уполномоченными органами;

- расчет общего чистого дохода от объекта недвижимости;

- расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на строения, как произведения их полной восстановительной стоимости на коэффициент капитализации доходов от улучшений;

Рыночная стоимость дачи примерно составляет 1 500 000 рублей, срок эксплуатации 80 лет, ставка дохода 15 % годовых. Коэффициент капитализации для земли составляет 12 %. Чистый операционный доход = 340 000 рублей. Необходимо определить стоимость земельного участка:

1. Определим коэффициент капитализации для здания с учетом эксплуатации здания в течении 80 лет: К_зд. = r + K_в = r + 1/n = 15% + 1/80 = 15% + 1,25% = 16,25%

2. ЧОД_зд. = С_зд. * К_зд. = 1 500 000 * 0,1625 = 243 750 рублей

3. Определим часть дохода, относящегося к земельному участку: ЧОД_зем. = ЧОД_общ. – ЧОД_зем. = 340 000 – 243 750 = 96 250 рублей.

4. Определим стоимость земли путем капитализации части дохода, отн. к земле: С_зем. = ЧОД_зем. / К_зем. = 96 250 / 0,12 = 802 083 рублей.