Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования - процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование.

В соответствии с Международными Стандартами Оценки наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное, разумное и разрешенное использование оцениваемого объекта, которое должно удовлетворять следующим критериям:

- являться физически возможным;

- юридически допустимым;

- целесообразным с финансовой точки зрения;

- обеспечивать наибольший экономический эффект;

На практике анализ оптимального использования выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим четырем критериям:

1) быть физически возможным, т. е. соответствовать ресурсному потенциалу;

2) быть законодательно допустимым, т. е. срок и форма предполагаемого использования не должна попадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных;

3) быть финансово состоятельным, т. е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

4) быть максимально эффективным, т. е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Для объектов недвижимости анализ наилучшего и наиболее эффективного использования состоит из следующих этапов:

1) Анализ местоположения, окружения, визуальной доступности, пешеходной и транспортной доступности.

2) Анализ инфраструктуры района расположения.

3) Анализ рынка и его сегментов, релевантных исследуемому объекту.

4) Определение соответствия характеристик рассматриваемого объекта требованиям рынка.

5) Разработка рекомендаций по приведению характеристик объекта в соответствие с требованиями рынка.

6) Рассмотрение различных видов использования исследуемого объекта, их положительных и отрицательных сторон.

7) Определение группы потенциальных потребителей (арендаторов).

8) Прогноз уровня доходов (арендных ставок).

9) Позиционирование объекта.

10) Рекомендации по рыночной целесообразности использования объекта.

11) Заключение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта оценки.

Объектами анализа могут выступать земельные участки до 30 га, действующие и строящиеся объекты недвижимости, проекты, большие земельные территории, пр. [7]

Анализ объекта оценки:

1. Земельный участок, расположенный в садоводстве, находящемся в живописном месте Ленинградской области. Рядом находится сосновый лес. На расстоянии 5 км расположена трасса регионального значения автодорога Санкт-Петербург – Сортавала. На расстоянии 7 км находится железнодорожная станция пл. 69 км.

2. д. Новожилово входит в состав Сосновского сельского поселения. Поселок Сосново находится в 10 км от д. Новожилово. В поселке Сосново расположена больница, администрация волости, пожарная часть, школа, 2 детских сада, хлебозавод, молокозавод, а также многочисленные магазины. В д. Новожилово есть 2 продуктовых магазина. В 7 км от д. Новожилово находится горнолыжный курорт «Игора».

3. Средняя стоимость земельных участков, расположенных в д. Новожилово и имеющих схожие параметры составляет 800-850 тыс.р.

4. Общие тенденции на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Февраль 2013 года

Объем предложения участков без построек на конец февраля составил 1,3 тыс. объектов, из них 725 в Ленинградской области и 546 в Петербурге и его пригородах. Максимальный объем по данному сегменту рынка за год зафиксирован в мае 2012 года и составил 1,5 тыс. объектов по области и 1,2 тыс. участков в городских и пригородных районах Петербурга (с учетом Всеволожского района). Количество продаваемых домостроений на конец февраля составило 2,2 тыс. объектов, из них 1,1 тыс. домов в Ленобласти и 1,1 тыс. – в Петербурге и его пригородах. (рис. 2.1.)

Объем предложения участков без строений

Рис.2.1

В структуре предложения с разбивкой по виду использования земельных участков без построек наибольшую долю предложений в Ленобласти занимает жилье статуса ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) – 44,9%. Участки в садоводствах занимают долю в размере 36,3% от всего предложения. В районах Петербурга и его пригородах процент участков ИЖС составляет 54,5%, садоводства – 37% от общего количества объектов, выставленных на продажу. (рис. 2.2.)

Статус использования участков без строений, % от общего объема

Рис.2.2.

В структуре загородной недвижимости с разрешенным использованием под ИЖС более распространено предложение участков с домостроениями, чем участков без построек. В Ленинградской области доля участков под застройку составляет 32,1%, предложение домостроений – 68,91%. В районах Петербурга и его пригородах участки без строений занимают 30,4% от всего предложения, 32% –это дома/дачи; домостроения с указанным статусом «коттедж» занимают долю в размере 37,7% от общего объема. (рис.2.3)

Структура предложения участков со статусом ИЖС, % от общего объема

Рис.2.3.

Структура предложения по площади участков без построек выглядит следующим образом. Максимальное количество предложения в садоводствах приходится на участки площадью от 7 до 11 соток, что занимает 48,6% в Ленобласти и 56,3% в СПб и пригородных районах. Наибольшую долю предложения участков под индивидуальное строительство составляют объекты площадью от 12 до 16 соток и занимают 46,1% в районах Ленобласти и 57,6% в районах СПб и его пригородах.(рис. 2.4)

Структура предложения по площади участка без строений, % от общего объема

Рис.2.4.

Максимальный объем предложения участков и домов, выставленных на продажу в Петербурге и Ленинградской области на конец февраля 2013 года, –во Всеволожском районе, его доля составляет 25% от общего объема по каждому сегменту. Также наибольшее количество объектов, выставленных на продажу, расположены в Гатчинском, Выборгском ЛО и Ломоносовском районах. Их доля в общем объеме участков в сумме составляет 30,6%, в предложении домов эти районы в сумме занимают 28,9% рынка по данному сегменту. В рейтинг популярных входят также Приозерский, Тосненский и Пушкинский районы. Минимальное количество объектов, выставленных на продажу, приходится на удаленные районы, такие как Бокситогорский, Тихвинский, Сланцевский, Лодейнопольский, Подпорожский. Их доля в сумме не превышает 2% от общего объема участков и домов.(рис.2.5)[8]

Структура предложения по районам, % от общего объема

Рис.2.5.