Государственная регистрация прав на недвижимость

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Порядок государственной регистрации – это совокупность норм, регулирующих отношения между государством в лице регистрирующего органа и лицом, обращающимся за регистрацией.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 №122-ФЗ.

Государственной регистрации подлежат права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также права возникновения, ограничения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество, в т.ч. земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, многолетние насаждения и другие объекты [12].

Государственная регистрация призвана обеспечить стабильность оборота недвижимости, поскольку недвижимость имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Регистрация – это легализация для гражданского оборота сделок и связанных с ними прав и обязанностей. Главная задача государственной регистрации – защита имущественных прав на объекты недвижимости участников гражданского оборота.

Государственная регистрация должна производиться по единой системе записей по каждому объекту недвижимости в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), который хранится бессрочно.

ЕГРП содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимости, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Реестр состоит из отдельных разделов, идентифицированных кадастровым или условным номером определенного объекта недвижимости. каждый раздел состоит из трех подразделов. В правилах ведения НГРП формы соответствующих разделов именуются "Земельный участок", "Здание, сооружение", "Жилое, нежилое помещение, прочие составляющие зданий, сооружений". Таким образом, законом установлена трехзвенная классификация объектов недвижимости:

1. Земельный участок.

2. Здания, сооружения и иные объекты недвижимости.

3. Объекты, входящие в состав здания, сооружения (квартиры, нежилые помещения и иные объекты).

Возникновение каких-либо промежуточных уровней законом не допускается.

Порядок регистрации объектов недвижимости:

1. Прием документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям закона.

2. Регистрация предъявленных документов с обязательным приложением документа (квитанции) об уплате регистрации.

3. Правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделки с объектами недвижимости.

4. Сопоставление заявленных прав на объект недвижимости с уже зарегистрированными на него правами для выявления возможных противоречий.

5. Внесение записей в ЕГРП.

6. Совершение регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений (свидетельств) о регистрации.

В перечень необходимых для осуществления регистрации документов входят, прежде всего, правоустанавливающие документы, план земельного участка или план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости осуществляется по месту их нахождения в пределах регистрационного округа, в котором действует учреждение юстиции.

Вопросы для самоконтроля:

1. Перечислить права, составляющие право собственности на недвижимость.

2. Что является основанием для возникновения права собственности на объект недвижимости?

3. Что включает правовой статус собственника недвижимого имущества?

4. Какие ограничения права собственности на недвижимость существуют?

5. Какие обязанности несет собственник объекта недвижимости?

6. Как устанавливаются и что включают частный и публичный сервитуты?

7. Какие права подлежат государственной регистрации?

8. Указать порядок прохождения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вопросы для самостоятельного изучения:

1. Вещные права на недвижимое имущество.

2. Сервитут как вид ограничения права собственности на объекты недвижимости.

3. Правоспособность и дееспособность граждан и юридических лиц.

4. Порядок государственной регистрации различных сделок с недвижимостью.

5. Государство как участник сделок с недвижимостью.

5. Понятие и виды сделок с объектами недвижимости

5.1. Сущность и классификация сделок с недвижимостью

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление или прекращение их прав и обязанностей.

Сущность сделки составляют волевое действие с определенной целью и волеизъявление как внешнее выражение воли. Воля – способность к выбору и внутренним усилиям, дает ответ на вопрос: "Чего я хочу?", а волеизъявление – "Что я для этого делаю?". Волеизъявление должно соответствовать воле при совершении сделки. Юридические последствия связаны именно с волеизъявлением, которое можно подвергнуть правовой оценке.

Участники сделки должны обладать правоспособностью и дееспособностью. Правоспособность – это способность иметь гражданские права и нести обязанности. Дееспособность – это способность своими действиями приобретать и осуществлять права, создавать обязанности и исполнять их.

Правоспособность граждан(физических лиц) возникает в момент их рождения и прекращается со смертью, а дееспособность, позволяющая самостоятельно совершать различные сделки с недвижимостью, наступает в полном объеме при достижении 18-летнего возраста.

Правоспособность юридических лиц возникает в момент их создания и прекращается в момент завершения их ликвидации. Правоспособность и дееспособность юридических лицвозникают одновременно и разграничить их невозможно, поэтому понятие "дееспособность" применительно к юридическим лицам не употребляется. Она может быть:

· универсальной (общей) – позволяет совершать любые виды сделок, не запрещенные законом;

· специальной – дает право осуществлять строго определенные виды деятельности. Учредители сами могут, исходя из своих целей, наделить создаваемую коммерческую организацию специальной правоспособностью.

Каждой сделке соответствует своя правовая цель – основание (кауза). Основание должно быть законным и осуществимым.

Любая форма сделок с недвижимым имуществом всегда заканчивается государственной регистрацией сделки, удостоверяющей:

· Права собственности на недвижимость.

· Вещные права на недвижимость.

· Ограничения прав на недвижимое имущество (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда и др.).

Классификация сделок с недвижимостью:

1. По законности содержания:

1.1. Действительные как юридический факт.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

· содержание и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам;

· совершена она дееспособными и правоспособными лицами;

· волеизъявление лиц соответствует их действительной воле;

· форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях и зарегистрированная в Едином государственном реестре прав.

1.2. Недействительные– сделки, не соответствующие закону, не имеющие качеств юридического факта и не влекущие желаемых правовых последствий. Они подразделяются на:

1.2.1. Оспоримые – сделки, недействительные по решению суда:

· внеуставные;

· осуществленные несовершеннолетними от 14 до 18 лет без согласия родителей или попечителей;

· совершенные ограниченными в дееспособности гражданами;

· совершенные под влиянием заблуждения, обмана, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств (кабальные);

· совершенные в состоянии аффекта;

· при несоблюдении письменной формы.

1.2.2. Ничтожные – сделки, недействительные с самого начала ее совершения независимо от решения суда:

· направленные на ограничение правоспособности или дееспособности граждан;

· заведомо противоречащие основам правопорядка и нравственности;

· совершенные недееспособными лицами;

· осуществленные несовершеннолетними до 14 лет;

· совершенные с нарушением строго обязательной формы – нотариального удостоверения и государственной регистрации;

· мнимые – совершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Нередко они преследуют противозаконные цели, например, дарение и купля-продажа недвижимости с целью укрытия ее от конфискации или от взыскания по требованию кредиторов.

· притворные – сделки, прикрывающие другие сделки, которые стороны действительно имели в виду совершить. Например: 1). Для маскировки оплаты труда с целью уклонения от перечислений денежных средств в фонды социального обеспечения и страхования оформляют аренду помещения гражданина. 2). Купля-продажа дома прикрывается дарением, чтобы обойти право преимущественной покупки. 3). Оформляется залог недвижимости, чтобы избежать ее продажи на аукционе при продаже.

2. По числу сторон:

2.1. Односторонние, т.е.по воле одного лица (выдача доверенности, завещание).

2.2. Многосторонние (купля-продажа, аренда, рента, дарение и др.).

3. По обязанностям сторон:

3.1. Возмездные, т.е. при встречном удовлетворении.

3.2. Безвозмездные, т.е. без встречного удовлетворения.

4. По определенности взаимных обязательств сторон при заключении сделки:

4.1. Коммуникативные – объем, уровень и отношение взаимных обязательств конкретно определены.

4.2. Условные – возникновение и прекращение зависит от условия, которое произойдет или нет, заранее неизвестно.

5. По месту совершения:

5.1. На организованном рынке (аукционы, конкурсы).

5.2. На неорганизованном рынке.

Последствия недействительных сделок:

· Двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния), т.е. каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуральной форме или в виде денежной компенсации, если ни одна из сторон не допустила умысла.

· Односторонняя реституция – все исполненное обратно получает только добросовестная сторона, а вторая – передает в доход государства.

· Никакой реституции – все исполненное передается в доход государства, если обе стороны действовали умышленно.

5.2. Характеристика сделок с объектами недвижимости