Рынок торговой недвижимости

Рынок объектов торговой недвижимости включает 4 сегмента:

· Встроенные торговые помещения.

· Торговые комплексы.

· Торговые зоны (уличные рынки).

· Малые торговые площади (киоски и павильоны).

По своему формату (ассортименту предлагаемых арендаторами товаров и услуг) торговые центры могут быть:

· Узкоформатные комплексы предполагают размещение продавцов, специализирующихся в одной категории (группе), например, торговле бытовой техникой или продаже продуктов питания. Они ориентированы на четкий сегмент потребителей, в значительной степени определившихся с покупкой необходимого им товара.

· Многоформатные (широкоформатные) комплексы более универсальны и предусматривают наличие широкого ассортимента товаров. Кроме того, их концепция может включать больший по сравнению с узкоформатными комплексами спектр дополнительных услуг – кафе и рестораны, кинотеатр, игровые зоны. Они в первую очередь рассчитаны на большое число посетителей, их продолжительное пребывание за счет комфорта обслуживания и, следовательно, своеобразный перекрестный обмен клиентами между продавцами-арендаторами, обеспечивающий высокие объемы продаж.

В зависимости от того, какого профиля арендаторы являются для торговых комплексов ключевыми и образующими ("якорными"), выделяют несколько основных видов торговых центров:

· Фестиваль-центр находится в культурно-историческом месте города или центральной площади, "якорем" в котором является совокупность предприятий развлечений и общественного питания, а продавцы (магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви, аксессуаров и т.д.) выступают как сопутствующие арендаторы.

· Торгово-общественный центр, основными арендаторами в котором могут быть детские и фитнес-клубы, спортивные и развлекательные комплексы, гостиница, универмаг, а сопутствующими – магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви, аксессуаров.

· Торговый центр моды, в котором в качестве "якорей" представлены магазины одежды и обуви, а сопутствующая торговля – магазины аксессуаров, парфюмерии и косметики, подарков, занимающие первые (с 1-го по 3-й) этажи в здании.

· Аутлет-центр расположен в спальных и удаленных от центра города районах. Основную торговлю в нем осуществляют производители – продавцы одежды и обуви, бытовой техники и электроники, строительных материалов, а в качестве сопутствующих продавцов представлены предприятия услуг.

· Пауэр-центр находится в жилых зонах и на окраинах города рядом с основными автомагистралями, включает в свой состав 4-х и более специализированных операторов розничной торговли с широким ассортиментом товара какой-либо категории по низким ценам, а также, по возможности, дискаунт-универмаг, центр торговли по каталогам и т.д.

Вопросы для самоконтроля:

1. С какими целями проводится сегментация рынка недвижимости?

2. Какие признаки и критерии сегментации рынка используются?

3. На какие сегменты делится рынок жилых объектов?

4. Каковы критерии элитности жилья?

5. На основании каких характеристик определяется класс загородного жилья?

6. В чем заключаются особенности офисных центров, бизнес-парков и особняков?

7. Какие параметры объектов складской недвижимости определяют их класс?

8. Какие сегменты включает рынок торговой недвижимости? Виды торговых центров.

Вопросы для самостоятельного изучения:

1. Классы жилой загородной недвижимости.

2. Характеристика рынка земельных участков.

3. Классификация рынка гостиничных объектов.

4. Рынок промышленной недвижимости.

5. Тенденции развития основных сегментов рынка недвижимости.

4. Право собственности на недвижимость

4.1. Понятие права собственности

Основой для осуществления различных сделок с недвижимостью является право собственности. В понятии собственности на недвижимость следует различать две стороны:

1. Материально-вещественная форма показывает пообъектный состав недвижимости, т.е. что (какое имущество) присваивается людьми.

2. Социально-экономическая сущность раскрывает отношения между людьми по поводу присвоения и использования недвижимости.

Комплекс прав на недвижимость включает:

· Общественные права, которые связаны с властными полномочиями органов власти. Они позволяют вводить и взимать налоги, устанавливать ограничения в использовании недвижимости, приобретать недвижимость за определенную компенсацию для общественных нужд и т.д.

· Частные права, определяющие характер собственности на недвижимость в зависимости от форм владения, способов использования имущества, разделения доходов.

Право собственности реализуется при осуществлении прав владения, пользования и распоряжения имуществом.

Владение – законная возможность фактически обладать недвижимостью, содержать ее в своем хозяйстве.

Пользование состоит в эксплуатации недвижимости в соответствии с ее назначением.

Распоряжение – возможность определять юридическую судьбу объекта недвижимости путем изменения его принадлежности, состояния или назначения (продажа, обмен, уничтожение, передача в залог, перепрофилирование и т.д.).

Правомочия собственника могут быть распределены между разными лицами. Например, арендатор объекта имеет право владения и пользования, но не имеет права распоряжения имуществом.

Собственник может по своему усмотрению совершать любые действия в отношении своего объекта недвижимости, не нарушающие права и интересы других лиц: отчуждать недвижимость другим лицам, передавать другим лицам правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, отдавать имущество в залог, как-либо обременять имущество, распоряжаться имуществом иным способом.

Собственник несет бремя содержания принадлежащей ему недвижимости и риск случайной гибели или случайного повреждения.

Право собственности возникает:

· При производстве новой недвижимости, созданной каким-либо лицом для себя с соблюдением закона, или при приобретении недвижимости этим лицом.

· На основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

· При реорганизации юридического лица.

· В случае передачи недвижимости или имущественных прав на иное имущество по наследству другим лицам на основании завещания или в соответствии с законом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Право собственности прекращается, если собственник передал имущество другим лицам, отказался от права собственности, утратил право собственности на имущество в случаях гибели или уничтожения имущества.

Субъекты и объекты права собственности

Субъектами права собственности на недвижимое имущество являются собственники конкретных объектов недвижимости, наделенные правами и несущие обязанности в соответствии с гражданским, земельным, лесным, водным и другим законодательством РФ.

В имущественные отношения по поводу недвижимости вступают три основные группы субъектов:

· Российская Федерация и субъекты РФ в лице органов государственной власти; города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления.

· Граждане, объединения людей, семьи, социальная группа, в т.ч. иностранные граждане.

· Юридические лица – коммерческие, некоммерческие, в т.ч. иностранные.

Объекты права собственности – различные объекты недвижимости, вещные права и ограничения прав собственности.

Вещные права на чужую недвижимость:

· постоянного бессрочного пользования землей;

· пожизненного наследуемого владения землей;

· хозяйственного ведения;

· оперативного управления;

· пользования чужими жилыми помещениями (для члена семьи собственника, по договору пожизненного содержания и др.).

Отношения права собственности – это система отношений между людьми по поводу присвоения и отчуждения объектов недвижимости.

Правовой статус собственника включает также и обязанности, которые ложатся на собственника в отношении принадлежащей ему недвижимости:

· Содержание недвижимости в соответствии с необходимыми требованиями – технологическими, экологическими, санитарными, противопожарными.

· Уплата налогов и сборов с имущества.

Выполнение обязанностей по содержанию недвижимости не зависит от того, приносит ли она доходы, или ее содержание стало убыточным для собственника.

4.2. Функции права собственности на землю

Все функции права собственности на землю подразделяются на общие и специальные (табл.4.1). К основным общим правам собственников земли относится право совершать или не совершать определенные действия в отношении земли. Например, каждый землевладелец имеет право самостоятельно хозяйствовать, отчуждать свой участок, получать компенсации за его изъятие государством и т.п.

Объем и содержание специальных прав и обязанностей определяются целевым назначением земельного участка, категорией земель, особенностями правового статуса собственника и другими обстоятельствами.

Статус собственников земли – граждан зависит от цели ее использования. Например, собственник-фермер имеет право вести товарное хозяйство в отличие от гражданина, владеющего участком для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства. Обстоятельства, влияющие на права собственников, имеют различный характер: изменение статуса местности, на которой расположен участок, возникновение общественной потребности в данном участке и др.

Правовой статус собственников – юридических лиц (коммерческих организаций) определяется их уставом.

Таблица 4.1

Структура права собственности на землю

Функции права собственности
Владение – фактическое обладание землей путем: · отвода участка на местности; · перенесения в натуру проектов землеустройства; · создания зон с особыми условиями использования; · исполнения генплана планировки и застройки; · возведения межевых линий, знаков, заборов; · охраны от посягательств на участок	Пользование – извлечение из земли полезных свойств или дохода путем: · свободного хозяйствования; · рациональной организации территории; · защиты земель от процессов разрушения, загрязнения и заражения вредителями; · использования имеющихся на участке общих полезных ископаемых, торфа, воды и т.п.; · пребывания в лесу для отдыха, сбора ягод и т.п.	Распоряжение – определение юридической судьбы и физического состояния участка путем: 1. Изменения статуса участка: · перевод из одной категории в другую · установление определенного порядка пользования · возведение строений на участке и т.д. 2. Изменения состава лиц – собственников, владельцев и пользователей участка: · Отчуждение участка · Передача в аренду и т.п. · Невозможность существования бесхозных участков

Наряду с правом собственности на землю необходимо учитывать и ограниченные вещные права на нее, в частности, право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитут. Такие права на землю принадлежат лицам, не являющимся ее собственниками, однако имеющими возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника, иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством соглашением между лицами. Собственник вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут.

Для продаваемых застроенных земельных участков устанавливаются публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники земельных участков должны обеспечить:

· Безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи участка в собственность.

· Возможность размещения на участке межевых геодезических знаков и подъездов к ним, проведения дренажных работ, изыскательских, исследовательских и других работ

· Возможность доступа на участок муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

· Возможность свободного доступа к прибрежной полосе, охоты, сбора дикорастущих растений, ловли рыбы, сенокоса или пастьбы скота.

Изменение названных и введение новых публичных сервитутов возможно лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами. Собственник участка вправе требовать соразмерную плату за сервитут, предоставление равноценного участка с возмещением убытков, если сервитут не позволяет использовать участок.