Главная Случайная страница Контакты | Мы поможем в написании вашей работы! | ||
|
Международная классификация предлагает разделение офисных объектов по трем показателям: местоположению, типу и техническому уровню зданий, уровню управляющей компании и предоставляемого сервиса (табл.3.1) [1].
Таблица 3.1
Классификация офисных помещений
Класс | Характеристика |
A1 | Центральное местоположение (1), удобный доступ (2), полностью заново отстроенное здание (3), подземная парковка (4), современные системы безопасности здания (5), профессиональный арендодатель (6), правильно оформленная документация (7). |
A2 | 1, 2, 5, 6, 7, полностью реконструируемое в 90-х г.г. здание (8). |
B1 | 1, 6, 7, 8, автономное теплоснабжение (9), системы предварительного охлаждения приточного воздуха (10), планировка этажей в виде офисных блоков (11), ремонт – "евростандарт" (12), современные лифты (13), круглосуточная охрана (14). |
B2 | 1, 6, 7, 8, 11, 12, 14, возможен не очень удобный доступ (15). |
C1 | 1, 6, 7, 11, 14, косметически отремонтированное здание (16). |
C2 | 7, 14, любое местоположение (17), здание бывшего института и т.п. (18), любое состояние помещений (19). |
D | 7, 15, 17, 18, 19. |
Все объекты офисной недвижимости можно также разделить по форматам: офисные центры, бизнес-парки и особняки (табл.3.2) [7]. Выделение и применение форматов позволяет структурировать, оценить и наиболее эффективно использовать особенности месторасположения зданий, их возможности позиционирования, а также предпочтения текущих и потенциальных клиентов.
Основная особенность офисных центров (бизнес-центров) – их нахождение в бизнес-зонах города. В условиях высокого спроса на помещения данного формата их создание, эксплуатация и развитие могут планироваться как уже в сформировавшемся районе, так и являться основой для формирования новой деловой зоны.
Бизнес-парки представляют собой единые комплексы малоэтажных зданий за чертой города, но недалеко от транспортных магистралей. Важное преимуществоих расположения – меньшая стоимость земли, а значит, и возможность покупки (аренды) помещений высокого класса по ценам (ставкам) ниже, чем аналогичные площади в традиционных деловых зонах. Клиенты бизнес-парков – это, в первую очередь, те компании, бизнес которых не требует пребывания в престижном центре города (в отличие, например, от банковских, финансовых, страховых, юридических фирм и т.п.).
Наряду с этим существует понятие " технопарк " – комплекс объектов коммерческой недвижимости, ориентированный на технологические предприятия. В нем, кроме офисов, предусматривается наличие жилых зданий для проживания сотрудников компаний-арендаторов, гостиниц, парковок, промышленных площадей, на которых можно разместить соответствующие специализации технопарка производственные мощности.
Концепция бизнес-парка позволяет управляющему недвижимостью (девелоперу) в полной мере использовать стремление покупателей и арендаторов к персональным офисным объектам и реализации в них своей корпоративной индивидуализации. Клиенты могут занять отдельное небольшое здание, разместить на нем свой логотип, оформить в едином своем корпоративном стиле, что невозможно в офисных центрах, где расположены различные компании и ни у одной из них нет преимущественных прав на общие площади и фасад. В этой связи целесообразно применение стратегии фокусирования на потребностях клиентов – отраслевых профилях, наиболее перспективных с точки зрения финансовых возможностей и платежеспособности.
Таблица 3.2
Особенности форматов офисной недвижимости
Характеристики объекта, особенности использования | Офисные центры | Бизнес-парки | Особняки |
Месторасположение | В непосредственной близости от делового центра или в нем самом | В основном за преде-лами города, в отда-лении от деловых районов и центров | В центральных частях города, исторических районах |
Возможные стратегии позицио-нирования имиджа | Возможность подбора для клиентов наибо-лее подходящих по размерам помещений, пакета услуг, уровня обслуживания | Комфортность распо-ложения и хорошая экология, возмож-ность индивидуали-зации арендуемых зданий и помещений | Корпоративные резиденции высшей категории для крупных компаний |
Формирование клиентской базы – пула арендаторов | Широкая клиентская база, диверсифициро-ванная по профилям, а также по размерам и форматам помещений | Подбор арендаторов с ориентацией на их бизнес и целевой отраслевой профиль | Индивидуальный подход в работе с каждым клиентом с учетом его нужд и потребностей |
Основные конкурен-тные преимущества для компании-девелопера | Относительно высокий средний уровень арендных ставок, платы за коммунальные, эксплуатационные и иные услуги | Относительно низкая стоимость земли и строительства, возмо-жность установления более низких, чем у других форматов, арендных ставок | Высокая рыночная стоимость объекта, престиж компании-девелопера в сегменте рынка объектов премиум-класса |
Инфраструктура объекта, качество инженерных систем и оборудования, эксплуатации | Инфраструктура, готовая под делопро-изводство, комплекс услуг по эксплуата-ции и обслуживанию помещений в соответ-ствии с классом офисного здания | Большая территория с низкой плотностью застройки с единой инженерной и коммуникационной инфраструктурой | Большая прилегаю-щая территория, удобная открытая планировка помеще-ний, высококачест-венное инженерное оборудование и системы |
Особняк – наиболее элитный формат офисов. Как правило, это небольшое здание общей площадью от 600 до 5000 м2, с высотой не более 5 этажей, расположенное в историческом районе и выполненное в архитектурных традициях прошлых столетий. Например, как офисные комплексы широко используются и приносят доход исторически ценные здания, которые до Октябрьской революции были жилыми домами. Рынок особняков как сегмент офисной недвижимости очень мал и специфичен, является "рынком покупателя", поскольку объекты особнякового фонда рассматриваются в первую очередь в качестве корпоративных резиденций крупных компаний. Проекты их строительства и реконструкции осуществляются под конкретного клиента вследствие относительно высоких капитальных затрат, обусловленных действующим законодательством в сфере охраны памятников истории и архитектуры, ограничением строительных площадок в центральной части города.
Дата публикования: 2015-04-10; Прочитано: 607 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!