Субаренда

Согласно ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанность по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Если арендодатель не дал согласия на вышеперечисленные действия арендатора (обычно условие о том, что арендатор вправе осуществлять такие действия, прописывается в договоре аренды), то осуществлять их арендатор не вправе.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Субарендаторам помещений следует иметь в виду, что по общему правилу досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае вправе заключить договор аренды на имущество, которым он пользовался по договору субаренды. Иными словами, субарендатор будет напрямую арендовать имущество у арендодателя, то есть сам станет арендатором. Такой договор аренды будет действовать в пределах оставшегося срока субаренды.

Если договор аренды является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Поэтому субарендатору перед заключением договора субаренды нужно убедиться в законности договора аренды (например, в наличии госрегистрации этого договора, если он заключен на срок не менее года, в том, что в договоре аренды надлежащим образом закреплено условие о размере арендной платы и указаны данные, позволяющие определенно установить объект аренды).