Госрегистрация

Если договор аренды помещения заключается на срок не менее года (то есть на 1 год и больше), то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Если договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года, не будет зарегистрирован в органах Росрегистрации, то налоговики могут счесть его незаключенным и запретить арендатору учитывать арендные платежи по такому договору в целях налогообложения прибыли.

В пользу того, что расходы по не заключенным в установленном порядке договорам аренды не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций как не соответствующие условиям, установленным п.1 ст.252 НК РФ, высказывались ФНС РФ в письме от 13.07.2005 г. № 02-1-07/66 и Минфин РФ в письме от 01.11.2005 г.

При этом чиновники отмечают, что если на момент проведения налоговой проверки договор аренды прошел государственную регистрацию, то расходы организации на оплату аренды учитываются с момента такой регистрации.

А в случае если в соответствии с п.2 ст.425 ГК РФ условия договора распространены на период с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору, то арендные платежи по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору принимаются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций с момента получения объекта в пользование.

Конечно, можно спорить с позицией налоговиков и Минфина по поводу невозможности учета для целей налогообложения арендных платежей по долгосрочным договорам аренды помещений (сроком на 1 год и более), которые не были зарегистрированы в органах Росрегистрации.

Ведь ст.252 НК РФ позволяет налогоплательщику учитывать любые расходы, если они экономически обоснованы и документально подтверждены.

Если арендатор фактически пользуется помещением арендодателя (что подтверждается актом приемки-передачи помещения), несет затраты по оплате этого пользования (имеются соответствующие платежные документы), и при этом помещение используется в деятельности, направленной на получение дохода, то платежи за пользование помещением вполне можно признать соответствующими условиям ст.252 НК РФ и учесть для целей налогообложения, поскольку НК РФ не связывает возможность учета арендных платежей в составе расходов с наличием государственной регистрации договора аренды.

Эту точку зрения разделяют арбитражные суды, указывая, что отсутствие регистрации договора аренды при подтверждении факта использования арендованного помещения и несения расходов по оплате арендных платежей не может служить основанием для не учета таких расходов в составе затрат.

Научно-консультационный совет при Федеральном арбитражном суде Уральского округа 20 сентября 2007 г. дал аналогичные рекомендации уральским судам.

Однако советуем все же не пренебрегать государственной регистрацией долгосрочных договоров аренды помещений.

Это, во-первых, позволит фирме избежать лишних разборок с проверяющими, а во-вторых, спасет от штрафов за несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предусмотренных ст.19.21 КоАП РФ.

Согласно указанной статье несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч рублей; на должностных лиц - от трех тысяч до четырех тысяч рублей; на юридических лиц - от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей.

Что касается договоров аренды помещений, заключенных на неопределенный срок, то такие договоры в государственной регистрации не нуждаются, так как согласно п.2 ст.651 ГК РФ государственной регистрации подлежат только договоры аренды здания (помещений), заключенные на срок не менее одного года.

Это подтвердил Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 16.02.2001 г. № 59.

Отметим, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.