Функціональний знос об’єкта нерухомості. Сутність та способи визначення впливу функціонального зносу на вартість нерухомості

Функціональний знос – знос, пов’язаний з невідповідністю функціональних (споживчих) характеристик об’єкта оцінки даному виду майна.

Функциональным износом называется величина, характеризующая степень несоответствия основных параметров, определяющих условия эксплуатации, объем и качество предоставляемых услуг, современным требованиям. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Здесь имеется ввиду устранимость износа с экономической точки зрения, но никак не с технической. Если издержки на ремонт, восстановление или демонтаж элемента (если он не востребован рынком) выше вклада в суммарную стоимость объекта, то износ будем считать неустранимым и наоборот.

Устранимый функциональный износ определяется потерей стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных норм, дизайна современным требованиям к ним и вызывается:

недостатками, требующими добавления элементов;

недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

недостатками, требующими удаления элементов (“сверхулучшения”).

К недостаткам, требующим добавления элементов, относят позиции, которых нет в существующем объекте и без которых этот объект не может соответствовать современным условиям рынка, а измерителем размера устранимого функционального износа за счет указанных недостатков является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений элементов на действительную дату оценки и стоимостью выполнения их на момент строительства объекта оценки.

К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов объекта, относят позиции, которые еще частично или полностью выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным рыночным условиям, а устранимый износ с указанных позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов объекта с учетом их физического износа минус стоимость возвращенных материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов, при этом стоимость возвращенных материалов и оборудования определяется с учетом возможности их использования в будущем на других объектах.

К недостаткам, требующим удаления элементов объекта (“сверхулучшения”) относят позиции и элементы объекта, наличие которых входит в экономическое противоречие с современными условиями рыночных требований, а устранимый функциональный износ, относимый на счет "сверхулучшений", определяется как текущая восстановительная стоимость самих сверхулучшений минус их физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус стоимость возвращенных материалов и оборудования, если она сформирована.

Все затраты на устранения выявленного несоответствия требованиям рынка должны быть экономически оправданы. Устранимый функциональный износ измеряется стоимостью его устранения.

По аналогии с исправимым, неисправимый функциональный износ вызывается также недостатками и излишними улучшениями. Недостатки включают:

позиции, не включенные в стоимость нового, но которые должны быть;

позиции, включенные в стоимость нового, но которых быть не должно.

Первые измеряются как чистая потеря дохода, относящаяся к этому недостатку, капитализированная при норме капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства.

Вторые определяются как текущая стоимость нового минус относящийся физический износ, минус стоимость добавленного (т.е. настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции).

В случае применения восстановительной стоимости неисправимый функциональный износ за счет излишних улучшений измеряется как восстановительная стоимость элементов излишних улучшений минус их физический износ, плюс настоящая стоимость издержек владельца, связанных с наличием излишних улучшений, минус добавленная стоимость.