Ціна та вартість. Поточна вартість. Ринкові та неринкові бази оцінки. Вибір бази оцінки та практичні аспекти його здійснення. 4 страница

У разі, коли страхова сума становить певну частку вартості застрахованого об’єкта, імовірний розмір страхового відшкодування оцінюється як відповідна частка від оціненого прямого збитку, якщо інше не передбачено умовами страхування.

1. Методичні підходи, методи оцінки та оціночні процедури. Сутність основних методичних підходів.

Оцінка майна здійснюється із застосуванням методичних підходів, методів оцінки, які складають сутність методичних підходів або є наслідком комбінування декількох методичних підходів, а також оціночних процедур.

Методичні підходи – загальні способи визначення вартості майна, які ґрунтуються на основних принципах оцінки.

При проведенні оцінки майна використовуються такі основні методичні підходи:

Витратний підхід (майновий – для оцінки об’єктів у формі цілісного майнового комплексу та у формі фінансових інтересів) - базується на урахуванні принципів корисності та заміщення;

Дохідний – базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування;

Порівняльний – базується на урахуванні принципів заміщення та попиту і пропозиції.

Під час проведення оцінки майна оцінювач застосовує, як правило, декілька методичних підходів, що найбільш повно відповідають визначеній меті оцінки, виду вартості, що підлягає визначенню, та наявності і достовірності інформаційних джерел для її проведення. Кожний з підходів має ряд різновидів (методів), використовуваних при оцінки конкретних об'єктів.

Метод оцінки – спосіб визначення вартості об’єкта оцінки, послідовність оціночних процедур якого дозволяє реалізувати певний методичний підхід.

Оціночні процедури – дії (етапи), виконання яких в певної послідовності становить зміст оцінки.

1. Витратний підхід, його сутність, методи та оціночні процедури. Етапи застосування витратного підходу.

Затратный подход основывается на предположениях, что стоимость объекта не превышает затрат по замене его новым, а также на рациональном поведении типичного продавца, желающего вернуть затраченные на строительство средства.

Как правило, в условиях Украины используется при оценке недвижимости:

Ø недвижимости, не приносящей доход;

Ø зданий и сооружений, подлежащих приватизации;

Ø уникальных объектов (аэродромов, архитектурно-исторических памятников, и т.п.);

Ø объектов, требующих оценки по замещению строительным аналогом;

Ø для определения страховой стоимости недвижимости;

Ø для определения суммы компенсации затрат в реконструкцию или капитальный ремонт зданий и сооружений;

Ø объектов незавершенного строительства

1. Дохідний підхід, його сутність, методи та оціночні процедури. Етапи застосування дохідного підходу.

Доходный подход основывается на предположении, что только тот объект имеет стоимость, который приносит доход, а также на том, что стоимость объекта определяется суммой доходов, приносимых в результате его эксплуатации наилучшим и наиболее эффективным образом.

Все базовые показатели при использовании данного метода рассчитываются исключительно на основе данных о рынке.

Наиболее часто используется при оценке зданий, сооружений, целостных имущественных комплексов, пакетов акций:

Ø при приватизации, в том числе, под инвестиционные обязательства;

Ø для определения арендной платы за пользование недвижимостью;

Ø при оценке окупаемости инвестиций в функционирующий объект недвижимости;

Ø для целей кредитования под залог;

Ø для целей внесения в уставный фонд хозяйственного общества;

Ø для целей купли-продажи в условиях ограниченности информации о сделках купли-продажи аналогичных объектов;

Ø для целей оценки права аренды (пользования).

1. Порівняльний підхід, його сутність, методи та оціночні процедури. Етапи застосування порівняльного підходу.

Подход основан на обобщении данных о текущих (недавних) сделках купли-продажи по объектам недвижимости, аналогичным оцениваемому. В основу метода положен принцип, в соответствии с которым покупатель не заплатит за объект сумму, большую стоимости собственности аналогичной полезности.

В условиях Украины данный подход наиболее часто используется при оценке зданий и сооружений:

Ø для целей приватизации;

Ø при кредитовании;

Ø для определения ставки арендной платы за пользование объектами недвижимости;

Ø для целей купли-продажи.

1. Зміна вартості грошей у часі. Шість функцій грошової одиниці.

Одна и та же номинальная денежная сумма в различные моменты времени имеет различную “эффективную” стоимость. Одинаковые денежные суммы имеют разную «ценность» из-за фактора времени. Поэтому перед тем, как сопоставлять или производить математические действия с «номинальными» суммами, соответствующими разным моментам времени, эти суммы каким-то образом надо предварительно привести к одному моменту времени (т.е. как бы к «сопоставимому» виду).

Вышеупомянутая процедура с точки зрения математики, экономики и здравого смысла осуществляется с использованием шести функций денежной единицы (которые, по сути, сводятся к одной – функции начисления сложного процента).

Будущая стоимость денежной единицы

Будущая стоимость денежной единицы – это функция, определяющая величину будущей стоимости денежной единицы через n периодов при сложном проценте, равном r. Если обозначить текущую (сегодняшнюю) сумму, как PV, а будущую сумму, как FV, то:

FV = PV * (1 + r) ⁿ

Процедура приведения текущей стоимости к будущей в литературе называется «компаундированием».

Текущая стоимость денежной единицы

Текущая стоимость денежной единицы – величина, обратная будущей стоимости денежной единицы и представляет собой приведенную в нынешнюю стоимость будущую денежную единицу. Она определяется по формуле (g - ставка дисконта):

PV = FV * [ 1 / (1 + g) ⁿ]

Процедура приведения будущей стоимости к текущей в литературе называется «дисконтированием».

Текущая стоимость аннуитета

Текущая стоимость аннуитета (An) – это текущая стоимость серии будущих единичных платежей при определенной ставки дисконта.

N 1

An = Σ --------------

n=1 (1 + g)ⁿ

Если обозначить текущую стоимость равновеликих суммарных денежных поступлений как PVAn, а размер периодического поступления как FVT, то:

PVAn = FVT * An

Взнос на амортизацию единицы

Взнос на амортизацию единицы (ІА) – регулярный платеж в счет погашения денежной единицы кредита и начисленных процентов. Определяется как величина, обратная текущей стоимости аннуитета. Если обозначить размер кредита как PV, а размер периодического поступления как FVT, то

FVT = PV * (1 /An)

Будущая стоимость аннуитета

Будущая стоимость аннуитета (Sn) – это будущая стоимость единицы периодического депозита при определенной ставки процента:

S ⁿ - 1

Sn = -----------

r

Если обозначить будущую стоимость аннуитета как FVAn, а размер периодического отчисления на депозит как PVТ, то:

FVAn = PVТ * Sn

Фактор фонда возмещения

Фактор фонда возмещения (SFF) – величина периодического инвестирования, необходимая для накопления денежной единицы, включая накопленные проценты. Рассматривается как величина, обратная будущей стоимости аннуитета:

SFF = 1 / Sn

Если обозначить размер периодического отчисления на депозит как FVFf, а будущую стоимость аннуитета как FV, то:

FVFf = FV * SFF

1. Сутність процедур дисконтування та капіталізації, їх застосування в практиці оцінки. Ставка капіталізації та ставка дисконту, основні методи їх визначення.

Дисконтування – оціночна процедура, яка полягає у визначенні поточної вартості грошового потоку, виходячи з його прогнозованої вартості у майбутньому.

Капіталізація – оціночна процедура, яка полягає у визначенні вартості об’єкта на підставі очікуваного доходу від його використання. Капіталізація може здійснюватись із застосуванням ставки капіталізації (пряма капіталізація) або ставки дисконту (непряма капіталізація або дисконтування).

Ставка капіталізації - коефіцієнт, що використовується для визначення вартості об’єкта, виходячи з очікуваного доходу від його використання, за умови, коли доход прогнозується незмінним протягом періодів прогнозування. Ставка капіталізації характеризує норму доходу на інвестований капітал (власний та/або позиковий) та його норму повернення.

Ставка дисконту - коефіцієнт, що використовується для визначення поточної вартості, виходячи з грошових потоків, що прогнозуються в майбутньому, за умови їх зміни протягом періодів прогнозування. Ставка дисконту характеризує норму доходу на інвестований капітал та його норму повернення в після прогнозний період, відповідно до якої на дату оцінки покупець може інвестувати кошти в придбання об’єкта оцінки з урахуванням компенсації всіх ризиків, пов’язаних з інвестуванням.

Ставка капіталізації та ставка дисконту визначаються шляхом аналізу інформації про доходи від використання подібного майна та їх ринкової ціни, або шляхом порівняльного аналізу дохідності інвестування в альтернативні об’єкти інвестування (депозити, цінні папери, майно тощо).

Ставка дисконту визначається:

Ø Методом кумулятивної побудови (підсумовування): ставка дисконту = безризикова ставка + премії за ризик (інвестиційний менеджмент, низька ліквідність, специфічний ризик, ризик інфляційних чекань та ін.).

Ø Методом оцінки капітальних активів (CAPM).

Ø Методом середньозваженої вартості капіталу (WACC).

Ставка капіталізації визначається:

Ø Методом Эллвуда.

Ø Методом екстракції.

Ø Методом, заснованим на взаємозв'язку ставки дисконту і норми капіталізації (метод Гордона).

1. Етапи проведення незалежної оцінки майна. Форми звіту про оцінку майна та їх зміст.

Проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, який передбачає:

1. Ознайомлення з об’єктом оцінки (у разі доцільності його огляд), характерними умовами угоди, для забезпечення укладення якої буде проводитись оцінка;
2. Визначення бази оцінки;
3. Надання пропозицій замовнику стосовно суттєвих умов договору на проведення оцінки.

Проведення незалежної оцінки майна відбувається у такій послідовності:

1. Укладення договору на проведення оцінки майна;
2. Ознайомлення з об’єктом оцінки, у разі доцільності - його огляд, збір та обробка вихідних даних про нього та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки;
3. Ідентифікація об’єкта оцінки та пов’язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів;
4. Визначення необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають мети оцінки та обраній бази оцінки, визначеним у договорі на проведення оцінки;
5. Узгодження результатів оцінки, отриманих із застосування методичних підходів та методів оцінки;
6. Складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об’єкта оцінки на дату оцінки.

Звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється печаткою та підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності. Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна. За формою складання звіт про оцінку майна може бути у повній формі та у стислій формі. Звіт про оцінку майна у повній формі повинен містити:

Ø Опис об’єкта оцінки, який дозволяє його ідентифікувати;

Ø Дату оцінки, дату завершення складання звіту та, у разі необхідності, термін дії звіту та висновку про вартість об’єкта оцінки відповідно до вимог законодавства;

Ø Відомості про мету оцінки та обґрунтування вибору відповідної бази оцінки;

Ø Перелік нормативно-правових актів, відповідно до яких здійснюється оцінка;

Ø Перелік обмежень щодо застосування результатів оцінки;

Ø Викладення усіх припущень, в межах яких проводилась оцінка;

Ø Опис та аналіз зібраних і використаних вихідних даних та іншої інформації під час виконання оцінки;

Ø Висновки щодо аналізу поточного використання та найбільш ефективного використання об’єкта оцінки;

Ø Викладення змісту використаних методичних підходів, методів та оціночних процедур, а також відповідних розрахунків, шляхом здійснення яких отримано висновок про вартість майна;

Ø Письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, факт особистого огляду об’єкта оцінки (при неможливості особистого огляду – відповідні пояснення та обґрунтування застережень та припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання положень (національних стандартів) оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час проведення оцінки, інші заяви, що є важливими для формування уяви про достовірність і об’єктивність оцінки майна та висновку про вартість об’єкта оцінки;

Ø Висновок про вартість об’єкта оцінки;

Ø Додатки, що містять копії всіх вихідних даних, а також у разі потреби – інші інформаційні джерела, які роз’яснюють і підтверджують припущення та розрахунки.

Складання звіту про оцінку майна у стислій формі дозволяється при необхідності доопрацювання (актуалізації) оцінки об’єкта оцінки на нову дату оцінки, а також в інших випадках, визначених відповідальними положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Звіт про оцінку в стислій формі повинен розкривати виконані оцінювачем етапи проведення незалежної оцінки майна, здійснені оціночні процедури, містити висновок про вартість та зібрані ним вихідні дані та іншу інформацію.

Питання по спеціалізації “Оцінка об’єктів нерухомого майна, у тому числі земельних ділянок”